又到了春节长假了，很多朋友都会回老家探亲，应该也会去看看房子吧？相信不少城市的开发项目都在打折促销，很动心的。但是最近我们看到一个非常残酷的数据，全国竟然有20多个城市的房价跌成了白菜价，跌回到了十年前，不到10万块钱就能买一套房子。
所以我们对最近想投资买房的朋友们给你们提个醒，请大家千万不要贪图便宜，务必看好自己的钱包。
过去的十年最好的投资品是什么呢？
肯定很多朋友都会说是房地产，很多城市的房价都翻了翻，有的城市甚至翻了多倍。
但是现在这个逻辑要变了，城市在分化，市场也在分化，一旦买错了，没有最低，只有更低。
下一个十年买房子该如何选择尝试呢？
我们通过数据，从换手率、购买力、杠杆率这三个维度帮大家分析一下。
第一，换手率。
它能够反映一个城市房地产市场交易的活跃度，换手率越高的城市，市场热度也越高，这种城市的房子投资的变现能力也越强，就是你的房子有了接盘侠。
根据二手房流动指数，一线城市中深圳二手房流动性最大，达95%，其次是北京70%，广州42%，上海36%，流动性相对较低。
二线城市中，成都、西安、南京等城市二手房交易非常活跃，分别为80%、61%、60%，天津、杭州、苏州均在50%左右，重庆流动性相对较低，只有30%，房产投资尽量选择二手房流动性比较强的城市和地区。
第二，购买力。
外来人口的加速流入为房地产带来了源源不断的购房需求。我们认为常住户籍比，也就是常住人口与户籍人口的比值，越大的城市购房需求越大。
一线城市中，深圳凭借相对宽松的落户条件等优势，对人口表现出强大的吸附力，2019年常住人口与户籍人口的比值达到2.72，成为外来人口购房占比最多的城市，其次为上海1.63、广州1.6和北京1.53。
二线城市中东莞最高，高达3.37排在首位。
其他依次为佛山1.87、苏州1.49、天津1.41、杭州1.3，南京1.2，西安1.02，重庆还是最低，只有0.91。
粤港澳大湾区的主要城市无疑表现最为亮眼。
三、杠杆率杠杆率高的城市房地产投资氛围浓，买房者敢借钱，不怕追高，所以房价上涨快。
根据第一财经研究院数据，2019年全国重点城市中杠杆率最高的是杭州，达到103.2%，是唯一一个超过100%的城市，有点儿危险了。其次是厦门和温州，分别为96.3%和91.1%，也不低。
虽然深圳的平均房价最高，但杠杆率只有82.3%，广州、南京、上海均在70%左右，西安、北京、重庆和成都相对较低，均在50%左右。
不过在过去的十年里，深圳有数次杠杆率位居全国第一，房价上涨非常迅猛，当然居民杠杆率水平较高也属正常现象，经济发达城市的国际平均水平为72.1%，证明我国多数城市的杠杆率相对合理。
这里我们再来看一看，全国20个房价如白菜价的城市都分布在北方，其中近一半儿在东北，全部是四线以下的城市。
这些房价最便宜的城市近五年人口持续净流出，产业结构落后，经济持续下滑，这些城市正如马老师所说的“房价如葱”。
通过以上三个维度的数据分析，针对未来买房投资，我们提出三个城市选择的方向：
第一，从区域选择上，粤港澳大湾区、长三角中的主要城市具有很高的换手率和购买力，投资潜力很高。
其次是那些内陆经济发展势头比较好的核心。城市。
第二，从城市选择上，具备高投资价值的城市是深圳、上海及其周边的城市以及中西部的武汉、成都等，但重庆的投资要谨慎。
第三，从城市等级选择上，一二线城市整体优于三四线城市，对于一些发展停滞的萎缩型四线以下的城市就坚决不要考虑了。
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