时间：2019/09/28 19:00~21:00
地点：恒利大厦
主讲人：张永利
谈及的内容针对上海或其他一线城市（干货很多，尤其对初入房产投资价值更大）
一: 为什么投资房产？
1.常见性、2.风险性、3.民族性
二：投资房产的前期准备
--交公积金
1.原因:损耗成本低、提高信用级别、方便借贷
2. 如何交？公司交、淘宝封顶交
--做流水
1.持续一年以上，金额控制在每月5万以下，否则意义不大。
2.操作时注意把中信/光大作为收款方，打款日期选择固定的工作日（节假日自动延期），打款备注填写为工资
--如何解决资金问题？
1.信用贷分为(1)随借随还、(2)定期还款
2. 年化 5~6% 个人总额度80万左右
3. 信用贷 信用的影响，开发多核心
三：资金成本
例子借款10,000 每月还本金833.3，还利息59.2 年化的利率是多少？ 7.1%为错误答案， 12% 左右
提醒：计算信用贷的利率需要注意：是否同意提前还贷？还款模式?
四：高评高贷
房产不同的价格：
1.实际成交价格、2.银行评估价、3.交易中心评估价
评估贷款-成交价=实际首付
操作指导：1.先找银行问出评估价；2.不同银行大的评估价不同；3.可尝试根据同小区的成交价估算评估价
高评高贷的代价：税费会提高
高评高贷是牺牲流动性
如何选择？ 以优质房子为核心，高评为辅
亲友借款： 建立良好的信用；建立或融入优质的圈子；
五：优质资产：
房产四大金刚：1.地铁（步行10mins以内）、2.次新（10年内）、3.三房（置换成本高导致）、4.学区
优质资产=稀缺资源=硬通货 随时可以变现
六：谈判的问题
谈判：人情是关键（诉苦/赞美），耐心是基础，中介的帮助
七：房子情况
1.户口未迁走、2.抵押、3.查封、4.租赁、6.其他
抵押可以签买卖合同，查封不可以签买卖合同
人的问题，房东是否值得信任
能否建立更好的关系
八：杠杆的问题：A:扩大收益 B：放大损失
合理的负债水平：7倍负债（家庭年净收入）
提问：包租入门注意事项？
保证中介资源倾斜（给钱多）；包租前帐算好；小房子起步，了解市场行情；改装修师傅很重要
包租如何赚钱？
1.长租约 2.低于市场价的房子 3.算清账 4.规模化
购房目前上海关注的区域：
大虹桥/宝山 （300w~500w）
北外滩/世博 (~1000w）
