上交所近期表示，我国公募REITS首批试点项目正在紧锣密鼓的准备中。什么是公募REITS？这是一种什么样的投资工具？我们普通投资者能参与投资吗？它的流动性和风险性收益性怎么样？

首先用于通俗易懂的语言阐述一下这是一种什么样的投资品种。REITS从英文翻译过来，实际上叫不动产投资信托基金。从定义上来讲它实际上是通过发行一种受益凭证的方式购买底层的不动产，这个底层的不动产由专业第三方进行管理，而上面的基金由专业管理人进行管理。就比如说我们经常去的购物中心，通过发行一个证券化的产品。把它分成几亿份。我买了公募基金，我就可以享受到这个商场通过稳定现金流带来的收益。那这是其中一个方面，就是固定的收益，那另外一方面，如果说未来这个商场有升值空间的话。把这个商场进行资产处置，还可能带来一部分的超额收益。实际上是一固定收益加超额收益两部分来组成了一个金融产品。

公募REITS他和我们平常买的公募基金有什么不一样吗？还是说是完全相同的。

公募REITS从形式上也是公募基金的一个种类，像个人买的股票型基金，债券型基金，混合性基金。公募REITS实际上跟这几种基金相比最大不同，就投的底层资产不一样。他投的是不动产，那么从这次试点范围的要求来看，不动产又做了一个限制，主要集中在基础设施这个领域。交易形式实际上就是公募基金的产品加上abs。因为abs现在在我国的这个交易所已经实现了发行，而且发行规模还相对比较大。所以现在通过公募基金这个载体，使这种abs面向散户来发行。可以实现就是多年的正规化产品对底层资产的一个控制。所以本质上来讲它还是公募基金的一种。

如果从流动性、收益率还有风险性这三方面来考量的话。公募REITS有一个什么样的特点，是一个什么样的情况？

这三方面，我们先说下流动性这个问题，公募REITS，首先是一个封闭式基金，所以未来如果持有人要退出的话，不能像普通的基金实现赎回，只能在二级市场进行基金份额的转让，未来这个流动性有多大？可能主要要看未来公REITS这个市场有多大。如果说这个市场能到万亿美元。未来的流动性相对而言可能会好一些。按照国内的这个研究机构队伍未来商业不动产规模预测来看的都是在4万亿-6万亿，基础设施可能在10万亿到20万亿这么一个水平。

所以未来我个人理解流动性，可能一方面要跟这个市场的规模挂钩，另外一方面跟试点项目在未来几年运行的状况有关系。如果说运行的比较好，运行都比较稳定。那大家对这个产品的投资的热情可能比较高，那自然而然就会促进它的二级市场流动性。

收益率主要分为两个部分，一个就是固定的派息，派息就是靠每年产生稳定现金流造成分红，美国包括新加坡和香港固定收益率差不多在每年4%到6%之间，相对稳定的收益率。那么从国内来看呢，我们更关注就是未来这公募REITS它底层资产是什么，因为底层资产的现金流直接决定了未来这个公募REITS产品的收益率。这次试点范围限制在基础设施，除了我们通常理解的高速公路、水、热、电气、垃圾焚烧、污水处理还有三种比较新的业态，第一种就是日常生活接触比较多的这个仓库，物流。比如说像顺丰，菜鸟，京东。另外一种就是跟这个大数据化，大信息化有关的，叫数据中心，最后一种就是这两年在全国各地发展的比较好的一种业态，工业园区、科研园区。那么，从这几种业态的资产特性来讲。一方面它的现金流是比较稳定的，另一方面，尤其是后三种的相对新的业态，商业地产的话，现金流收入高一些，但是基础设施类的，它的现金流、年化收益率可能相对比较低一些。但是感觉这次试点项目是优中选优，大致估计对投资者来讲每年应该有一个4-5%之间这么一个收益水平。

第三个问题就是波动率的问题，个人感觉未来公募REITS的波动率应该是介于股票型基金和债券型基金之间的一个水平。因为不动产本身就具有抗风险性。所以反映上层公募基金的波动性相对也会小一些。

他和我们传统的哪一类的理财产品是比较类似的？比如说债券或者是银行理财。能不能把公募REITS理解成是一种地方债券？

不管债券还是银行理财，其实都是一种债，债券就是发行人到期要还本付息，银行理财目前来讲可能还是类似有一种保本的性质在里面。公募REITS实际上它是股权投资。投了公募REITS之后，没有人对这个产品未来收益能够做出保证，这个是跟目前市场的其他产品一个比较大的区别。能不能把它理解成为一种地方政府债券，那也不太能这么理解，因为地方政府债券发行人是地方政府，或者就是地方政府平台，但公募REITS发行人。实际上是公募基金管理人，他是一个公募基金产品，地方政务债券也面临到期偿付的问题。公募REITS实际上它是一个期限相对比较长的公募基金，所以作为公募基金管理人也不能说一定保证到期就一定能给投资者进行本金的偿还或利息支付、分红。只能根据底层不动产带来现金流，根据市场情况或者投资的行为来为大家进行收益的创造。

个人感觉这是续面向企业PPP政策后，又一面向个人的政策......