一、案情简介
2021年 5月，刘某与王某签订房屋买卖合同，将位于贵阳市观山湖区的一套住宅以110万元的价格出售给王某，约定卖方自收到购房款十日内交房。刘某告知王某，该房屋已于 2021年1月出租给余某，租期为一年半。王某2021年 6月20日将房款交清，刘某将房屋过户给王某。刘某通知余某该房屋已卖给王某，让余某在一个月内搬走。
余某希望继续履行租赁合同，不愿腾房。但王某却对房屋强行换锁，破坏室内原装修，并开始自行装修房屋。
承租人余某将出卖人与新房东起诉至法院，要求二被告支付违约金并赔偿经济损失。
二、法院判决结果
法院经审理认为：判令新房东王某向余某赔偿经济损失16000 元。
三、百君贵阳王律师解析
这是一起典型的“买卖不破租赁”纠纷。根据《民法典》第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。房屋所有权转移后，设定在该房屋上的租赁合同的效力仍然延续，房屋买受人与承租人之间无须另订立租赁合同，而是在取得房屋所有权时当然地与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，受该租赁合同的约束。就本案而言，刘某与王某签订的房屋买卖合同中虽未表明诉争房屋系带租约出售，但双方在签订合同之前，刘某已将房屋租赁之事告知了新房东王某，王某仍与刘某签订房屋买卖合同，并办理了房屋过户手续，此后新房东王某即成为诉争房屋的所有权人。因刘某与余某的房屋租赁合同并未到期，租赁合同仍然有效，只是出租人变更为王某，诉争房屋自过户后的租金收入也均应支付给王某。王某作为完全民事行为能力人，能够自主决定是否继续履行其与余某之间的租赁合同，王某也必须对自己的违约行为承担相应的法律后果，即支付赔偿金。
