这几天，临港REIT和东久REIT申购很火爆。9月15日，临港产业园REIT询价结果出炉，发售价为4.120元/份，认购倍数148倍。
其实，之前第一波REITs上市我就申购了，并一直持有至今。因为配售的份额太少，所以没太关注。现在回头看，在大势如此一般的市场中，REITs的表现属实不错。
一、REITs持仓情况。
目前持有的REITs都是第一批上市配售之后，一直持有至今的：
首创水务，6份，涨幅49%+，
蛇口产园，120份，涨幅45%+，
盐田港，176份，涨幅53%+，
张江REIT，411份，涨幅49%+，
东吴苏园，611份，涨幅30%+，
普洛斯，499份，涨幅46%+。
此外，还有过一只中交REIT表现一般，破发了，于是就卖掉了。虽然不多，但收益率都还可以。
二、REITs的分红情况。
公募REITs 区别于股、债，可以同时获得资本利得和分红，因此既具备股性，也具备债性。比如，上文提到的涨幅就属于资本利得，分红部分则相对稳定。这里列举一下REITs的分红情况：
普洛斯：2022年9月8日，分红44.52
东吴苏园：2022年4月2日，分红62.78
张江REIT，2022年4月15日，分红32.88
普洛斯，2022年4月11日，分红24.17
蛇口产园，2022年4月11日，分红3.61
盐田港和首创水务没找到，反正没多少。算下来，目前到手的现金分红不到4%+（普洛斯2.5%，东吴苏园2%，张江1.8%，蛇口产园0.9%），大概在1%-3%之间。因为募集说明书中说的是预期年化分派率，是根据历史记录推测的数值，而且是一个年化的数值；而我们到手的是真正的现金分红，而且是扣除税费之后收入。所以，有的人买REITs，只看名称或者只看预期年化分派率，这是不对的，这与我们实际到手的现金差很多，原因：①税费问题，②预期年化收益的不确定，③存在一部分尚未派发的红利。
三、REITs与其他资产的相关性。
上市以来REITs 与十年期国债、企业债相关性分别为0.64、0.60，与上证综指、深证成指相关性分别为-0.39、-0.54。
相比之下，REITs与债的相关性更高一些。若你想构建一个投资组合，REITs觉得是分散组合风险的好工具。
四、REITs上市至今的市场表现。
分类型来看，产权类REITs的表现会好于REITs整体；整体的表现又好于特许经营权REITs。像前面我提到的那个破发的中交REIT，它对应的底层资产就是一段高速公路，80%以上的基金资产都投资于收费公路的基础设施建设，然后再将收到的过路费、物业租金等收入分给你。
为什么大部分REITs会涨得不错？其实与持有的人有关，以中金普洛斯为例，2021年Q4机构投资者占比94.73%，散户仅5%不到。大部分机构买REITs多是出于资产配置的目的，所以大多是买入并持有。因此，市面上在交易的筹码其实很少，所以REITs的股价大多比较稳定。
五、结语。
①单从现金分红的角度看，REIT的回报其实不算高。
②分红稳定是REIT最大的特点，看你和谁比，如果与北上广的住宅收益相比，REIT分红率还是可以的；但与一些蓝筹相比，分红则相对较少。
③REITs并非上市之后都是一路涨，比如中交REIT和广河REIT上市以后就几乎没涨。而且，根据美、港股市场的经验，金融危机来临时REITs一样会跌，而且波动性会比股票还大。
祝大家生活愉快。
