出卖人一房数卖，不管其是否具有恶意违约的故意，无法取得房屋的买受人均可请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任

关键词 商品房销售 一房二卖  违约责任 惩罚性赔偿

案情简介

2005年3月12日，湖北金华实业有限公司（以下简称“金华公司”）与武汉皓羽地产顾问有限公司（以下简称“皓羽公司”）签订《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》（以下简称“销售合同”），约定由皓羽公司全权代理销售金华公司的“楚天星座”项目商品房。

2006年4月苏金水与皓羽公司签订了两份《武汉市商品房买卖合同》，购买“楚天星座”楼盘商品房、商铺各一套。其中“商品房”买卖合同的出卖人处加盖有金华公司印章，出卖方委托代理人处加盖有皓羽公司印章；“商铺”买卖合同的出卖人处未盖章，出卖方委托代理人处加盖有皓羽公司印章。合同签订后，苏金水依约交付了购房款共计5631010元。

2006年6月20日，皓羽公司向金华公司发出解除销售合同的通知，并将安装在“楚天星座”的POS机和销售人员撤离。

2006年9月29日、2007年1月16日金华公司分别将苏金水所购两套房屋出售给李晶和李少伟，并在武汉市房产管理局办理了备案。

2006年11月，苏金水按照合同约定时间收房时，金华公司以双方不存在买卖合同关系为由，拒绝为苏金水办理交房手续，从而引起纠纷。

2008年4月7日，苏金水向湖北省武汉市中级人民法院提起诉讼，请求判令：1、确认《武汉市商品房买卖合同》有效；2、因金华公司的行为导致合同目的无法实现，判决解除《武汉市商品房买卖合同》；3、金华公司返还苏金水购房款5631010元，并赔偿利息损失689235元，皓羽公司承担连带责任；4、金华公司赔偿苏金水5631010元。

判决结果

武汉市中级人民法院经过审理作出判决：1、解除两份《武汉市商品房买卖合同》（商品房和商铺）；2、皓羽公司向苏金水返还购房款5631010元并赔偿其资金占用损失；3、驳回苏金水的其他诉讼请求。

苏金水不服一审判决，向湖北省高级人民法院提起上诉。湖北高院经过审理作出判决：1、维持一审判决第二项；2、撤销一审判决第一、三项；3、解除两份《武汉市商品房买卖合同》（商品房和商铺）；4、金华公司对皓羽公司的给付义务承担补充赔偿责任；5、金华公司赔偿苏金水2815505元；六、驳回苏金水的其他诉讼请求。

金华公司不服二审判决，申请抗诉。最高人民检察院向最高人民法院提出抗诉，认为：1、金华公司在不知情的情况下一房二卖，无主观恶意，不应当适用“一倍赔偿”的惩罚性条款；2、商铺销售合同中，金华公司未盖章，该合同对金华公司无约束力。

最高人民法院审理后作出判决：维持湖北省高级人民法院(2009)鄂民一终字第28号民事判决。

裁判要点

1、金华公司与皓羽公司签订了《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》，授予了皓羽公司“楚天星座”项目的独家代理权，故皓羽公司向苏金水的销售和收款行为均直接约束金华公司，代理人皓羽公司的销售行为产生的民事责任直接由被代理人金华公司承担。

2、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，并不存在“一倍赔偿”责任以出卖人具有恶意违约故意为前提。只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

3、二审酌情判决金华公司向苏金水承担购房款金额50%的赔偿责任，作为相关权利的有权处分人苏金水在再审中表示尊重二审该判决结果，故本院对该赔偿比例不予调整。

4、被代理人金华公司应单独承担向苏金水返还购房款及赔偿资金占用损失的给付义务，二审法院却判令皓羽公司向苏金水返还购房款及赔偿资金占用损失并由金华公司对此负补充赔偿责任，本院本应依法予以纠正。但考虑到如予改判将加重申诉人金华公司的责任负担，加之二审判决关于赔偿责任的此种认定既未超出苏金水诉讼请求的总体范围、也未实质损害苏金水的利益，还未损害国家利益和社会公共利益，同时苏金水再审中对此未提出异议，作为有权处分其自身权利的民事主体皓羽公司在再审中亦要求维持二审判决，故为尊重当事人的处分权和维护已进入稳定的社会关系和秩序，本院对此不作变更。

律师解读

1、一房数卖的现象在实践中时常发生，这不仅违背了社会诚信，而且还违反了法律规定。出卖人一房数卖的，除了返还已付购房款、利息、赔偿损失外，买受人还有权要求不超过已付购房款一倍的赔偿。

2、民事违约责任、侵权责任一般以补偿、填平损失为原则，只有在有法律明确规定的情形下才可适用惩罚性赔偿。目前法律明确规定惩罚性赔偿的情形有：①明知产品不合格仍生产和销售，造成死亡和严重损害的；②欺诈消费者的；③违反食品安全法；④一房二卖的；⑤销售抵押或回迁房的；⑥明知医疗产品存在缺陷仍然生产、销售，造成患者死亡或者健康严重损害。

3、当事人向法庭提交诉状、答辩状以及在法庭审理时，一定要明确提出自己的主张，否则即使原审判决不当，因当事人未主张权利，二审法庭也不能直接变更和调整，除非原审判项损害国家利益和社会公共利益（例如郑州电梯劝阻吸烟案）。

案件来源

最高人民法院（2012）民抗字第24号

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

第四百零二条 受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

《中华人民共和国民法通则》

第六十三条 公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。

代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。

依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一） 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二） 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一） 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二） 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三） 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

《中华人民共和国消费者权益保护法》

第五十五条 经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。

经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。

《中华人民共和国食品安全法》

第一百四十八条 生产不符合食品安全标准的食品或者经营明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者经营者要求支付价款十倍或者损失三倍的赔偿金；增加赔偿的金额不足一千元的，为一千元。但是，食品的标签、说明书存在不影响食品安全且不会对消费者造成误导的瑕疵的除外。

《最高人民法院关于审理医疗损害责任纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二十三条 医疗产品的生产者、销售者明知医疗产品存在缺陷仍然生产、销售，造成患者死亡或者健康严重损害，被侵权人请求生产者、销售者赔偿损失及二倍以下惩罚性赔偿的，人民法院应予支持。

《中华人民共和国侵权责任法》

第四十七条 明知产品存在缺陷仍然生产、销售，造成他人死亡或者健康严重损害的，被侵权人有权请求相应的惩罚性赔偿。

本文作者

张海龙（北京市鼎尚律师事务所律师，微信ID：zhanghailong3319)

伦艳（山西荣生律师事务所律师助理，微信ID：Allren4849）