潘石屹说中国房地产市值超过美日欧总和，真实情况是……

同话财经

百家号11-20 08:15

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这些年来，随着房价的暴涨，中国人民似乎一下就有钱了，在前不久发布的《2018年全球财富报告》显示，中国家庭财富已经仅次于美国，位列全球第二位。这让很多人着实欣喜了一把，认为咱泱泱中华，终于富裕起来了。

然而，真实的情况呢？据数据统计，在我国居民的财产中，非金融资产增值占比高达75%。

这是什么意思呢？就是现在看起来咱们的居民是很有钱，但这些钱都在哪里？其实都是房地产，房地产在当下老百姓的财产配置中，占比过高。这一点，大家稍微想一下就会明白，举个简单的例子，十年前的小李，刚大学毕业，身无分文，但是，脑子灵活，毕业之后，就通过各种关系，借了首付款，加上按揭贷款，买了一套100万的房子，那个时候，小李的资产是多少呢？100万，但是，相应的负债也是100万，其实小李的净资产一样是0。

在买了房子之后，小李努力工作，终于在第五年的时候，还清了首付款，工资也比以前高了，我们假如小李在这十年的时间里，收支基本平衡，赚的钱全都花掉了，也没攒下来钱。到今年的时候，房价已经涨到800万元了，那么这个时候，小李依旧没有存款，但是他的资产是多少呢？800万元的一套房子，对应的负债是多少，还了10年，还剩下40多万的贷款，这样算下来，小李的净资产有750万元左右。

这就大概可以看出，房地产造福人民，造富的奇迹了吧。

那么，当下中国的房子到底价值几何呢？大家都知道，日本在崩盘之前，上世纪90年代，日本的房地产总值已超过了20万亿美元。是当时全世界所有股市市值的总和的2倍。如果从单位面积的地价计算，日本是美国的125倍。当时媒体戏言：日本可以用东京买下整个美国，用皇室占地买下整个加利福利亚。

然而，随之而来的是日本楼市崩盘，房价暴跌近九成。

而很多人也以这样的逻辑来判断当下的房地产。

最近，SOHO中国的董事长潘石屹披露了一个最新数据：65万亿美元。“这超过了美国、欧盟加上日本三个地方的数，以65万亿美元的数字也是一个怪吓人的数字”。在11 月 18 日的财新峰会上，潘石屹还补了看上去很中立的一刀：「有没有泡沫，这我不知道，你去判断。」

显然，从上面的话语来看，潘石屹的观点是鲜明的。

那么，潘石屹说的这个数据到底是怎么来的呢？

关于中国楼市的总市值，在之前也有不少人提及过相关的数据，今年初，经济学家任泽平在博智宏观论坛上提到了一个数：300万亿。不过，有人说是200万亿人民币，也有人说400万亿人民币，最高的一个说到470万亿人民币。

其实都没有给出合理的数据来源。这里我们来看看，潘石屹的整个数据到底是怎么来的？

知名地产自媒体创始人刘德科在其自媒体上这样给出了潘石屹的数据计算来源：

全国居民人均住房建筑面积：40.8㎡

全国总人口：≈13.9 亿人

全国平均房价：≈7892 元/㎡

（国家统计局数据，2017年新建商品房销售金额133701亿元，销售面积169408万㎡， 两者相除等于7892元/㎡）

这三个数据，全部来自国家统计局。乘一下：40.8㎡/人×13.9 亿人×7892 元/㎡=447.6 万亿元人民币。按美元汇率算折合一下，恰好是 65 万亿美元。

这上面的数据看起来很合理，但是实际上，这背后有着很大的漏洞。最直接的问题在于，全国平均房价，上面括号之中的说明可以看出来，这个数据是2017年新建商品房销售均价，这能代表全国平均房价么？还有一个问题，计算的基数是人均住房建筑面积，这就意味着包含农村住宅，大家都知道，很多农村住宅，计算销售价值是根本没有意义的。

基于上面的这两点，刘德科认为，潘石屹的这个房屋面积价值根本靠不住。而且，他还经过测算，当下中国房子的总市值大约是36万亿美元，根据Zillow（房地产估价服务网站）的数据，截至 2017 年末，美国的房屋总市值为 31.8 万亿美元。这也就意味着，当下中国房地产的总市值比美国多不了太多。

但是有一点，大家要明白，中国人口众多，如果按照人均房子市值来计算的话，美国是9.76万美元，而中国是2.59万美元，美国的数值是中国的3.8倍，这意味着什么？相对于庞大的人口基数来说，中国的房屋市值，与美国相比，差距还是比较远的。

当然，上面这些数据，不是为了说明中国的房子当下没有泡沫，也不是为了表明中国的房子还应该上涨，而是要告诉大家一个信息，虽然是知名得不能再知名的专家，有的时候也会信口开河的，更何况，还是一个房地产行业的房地产专家。

对于广大购房者也好，无论是炒房客还是刚需，在当下楼市面前，一定要擦亮眼睛，看清楚信息的真伪，方可选择信与不信。

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