前几年一说自己是开民宿的，大家都不约而同的认为你是开小旅馆的。这两年民宿如雨后春笋：艺术家说要开民宿，富二代也要开民宿，情怀设计师更是不放过民宿，开民宿突然成了一个时髦高逼格的事情了。

做民宿的有两种人，一种是真的有情怀，但是不懂做生意；另外一种觉得开民宿会赚大钱，土豪式投资。

没做好心理准备的人不要急着做民宿，了解市场行情，三思而后行。

怎样开一家民宿，综合下来：

一个是，民宿地要选在离主城区自驾车三小时交通圈内；经营者必须是个综合能力非常高的人，对服务、环境以及室内设计整体把控都要到位，这种把控要细致到杯子的选择、床品的外观与品质等；还得做出特色，民宿服务包括带住户爬山，看古树，居住和游玩相结合。

“台湾民宿比较发达，这些民宿不仅提供住宿，与住客还有很好的互动。比如花莲的民宿，老板会带着客户出海打渔，这些都是附加值。”民宿讲究的是一种旅游式体验，包括舒适的居住环境，餐饮以及户外参与等综合感受。

一、选址

民宿是一门实体生意，虽然内容跟酒店有点诧异，但本质上还是酒店。

所以，李首富的那句话永远没错：地段、地段、地段。

客群画像，你的客源是哪里人，他们从哪里来，如何到你的民宿？自驾、打车、地铁……如果自驾，周边停车方便吗，周边吃饭方便吗，有哪些好玩的旅游景区？80、90是消费主力，往往都是拖家带口。

好多人把民宿开在古镇里面，这样客源多，但是压力也大，意味着租金非常高，接手的话还有比不小的转手费。

我的思路：在古镇隔壁开，离古镇几分钟，租金便宜，好多没有转手费，而且可以免费停车。毕竟网络发达了，好多人都是通过网上预订。客源方面虽然没有古镇里的多，已经足够了，毕竟还要讲点情怀的，一个安静的民宿更匹配有情怀的人。

二、装修和装修的定位

装修的前提条件是：你的客源是谁，他们要的是什么，你未来的定价标准是什么？

1、千万不要做每个间夜300元以下的民宿。

先申明，这只是一个经营思路，没有贬低的意味。

300元以上的客人普遍素质高很多，容易沟通，民宿的损坏会较少，也不会有大量的浪费。且300元以上，意味着消费力不错，有更多的附加生意可以做。这样在有限的实体范围里可以产生更高的效益。

2、价格的上限是多少？

调查下你的店址周边的其他民宿价格体系，到路上观察观察，看看开车来的车牌都是哪里的，大致的车价是多少。知道了客栈的定价了，然后计算下数字。

民宿价格 * 房间数 *天数 * 预计50%的入住率 * 12个月，一年大致的房费就算出来了。

计算下自己的资金情况和预计多久收回成本，这样大概其就能倒推出客栈需要的总费用。

3、硬装和软装

一个有点特色的酒店，基本上硬装和软装费用是1：1，另外装修费用预留10-15%的超支空间。

具体装修的事情比较复杂，一定要亲自去盯，然后不断调整。

(1) 洗手间排水要快要好、要有点坡度，以免有臭味有积水，这个好多酒店都做得不好，什么情怀当洗手间有臭味的时候，瞬间所有的满意度都没有了。

(2)房间漏水。经营的时间长了，好多民宿都会出现漏水，就是装修时防水做得不太好。所以在做的时候要做双层防水。

(3)装修网络配套要好。好的电视机、好的网络wifi。

(4)木质结构的房子千万千万要做好隔音，要不以后麻烦大。去古城里木质的房子住一晚上就明白了，有时候隔壁打呼噜都听的很清楚，钢筋水泥的隔音效果好。

(5)预留足够的电源插口，预留公区的洗手间(还有淋浴设施，店内工作人员是可以洗澡的)，预留多盖几个小的工人房（会请很多住店的工人的）。

(6)软装方面要注意下，选用的所有灯具都要考虑用节能灯，要不等开业了看到电费很高的时候就来不及了。注意性价比，有些可有可无的采购，问下你的设计师能不能去掉。什么都买，什么都想好的，如果还给自己找个理由：贵就贵点，我是做情怀，那铁定超出预算。

三、经营

不要想着民宿是你一个人什么都做了，民宿是门需要各个方面都做细致的生意。不是花点钱开起来就了事了，开起来才是刚刚开始。

不仅了解清楚客源从哪里来，日常有哪些需求，更重要是了解了民宿日常经营里林林总总的问题。

(1)人员

总共10个房间的民宿，请了1个阿姨打扫卫生，1个杂工，1个厨师做饭，请了3个管家提供一对一管家服务，帮客人安排行程和接机，床单被褥等等都是外包给专门做酒店清洗的。

虽然是10个房间的客栈，但是也是正常的运营体系。

(2)管理

6-7个员工，且员工会有流失，就要涉及人员管理和招聘。

要做各种财务报表，要做采购预算。

完全就是个小企业了。

(3)扩大收入来源

民宿如果仅仅做客人住宿，那样服务也提不上去，基本也会亏损。

旅游景点一般餐饮都很贵，所以咱家提供餐厅点菜，干净卫生，价格又便宜，客人满意度高，还有额外的收益。

雨季来临时采购很多雨衣雨鞋供客人直接在店内购买，还“免费”提供充电宝、自拍杆等供客人借用。

其实民宿就是个正常生意，以心经营。

宿先生，专注于挖掘各色风情民宿！

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宿先生

微信号：mishuominsu

民宿—建筑的艺术