“房地产的泡沫，是彩色的；就像被骗的我，是幸福的；”

有人说2008年美国金融危机前的房地产泡沫是一场非理性繁荣：处于泡沫中的每一个经济人被贴上了短视、贪婪的标签，仿佛他们的所有行为都在被一种叫做动物精神的力量驱动。

然而在我看来，理性从来就不是正确的同义词，所谓的非理性繁荣也无从谈起。如果把已经经历危机洗礼的人们送回危机之前，即使在清楚后果的前提下，他们也可能重蹈覆辙。

先说理性。理性不过是人们在自己所受的行为约束下，以已有的知识和智慧为基础，进行思考和选择的过程。在这个过程中，无论是约束条件，还是知识和智慧水平，都是特异的，也就是说理性选择对某个人或某一类人是特异的。喜欢说"早听我的，你就不会干出这种蠢事"的人往往就忽略了这种特异性而惯于“推己及人”。另一方面，理性与否与结果的好坏之间并没有因果关系。不思考的人也可以是幸运儿，做错事的人也可以是诸葛亮。无论是从事前理性与否推断事后成败，还是从事后成败推断事前理性与否，都没有太大意义。

总之，每个人都可以理性，但并非每个人都足够机智。这也是为什么我要说，美国的房地产泡沫是理性的泡沫，但处于泡沫中的理性人未必都像Peter Schiff、Ray Dalio等人一样机智。更重要的是，由于所受的约束条件和知识水平不同，这些成功预测危机的人和那些沉湎于泡沫的人，在理性选择的结果上就大相径庭。

当我们说人们不理性的时候，往往是因为忽略了每个人都是“患得患失”的人——既贪婪地欲求，又害怕失去所有。每一个用真金白银投资的人，当然想要盈利，但同时也担心血本无归，也就是说没有人是只考虑盈利而不考虑风险的。但当我们观察危机前的美国房地产市场时，看到的却仿佛是一群群只求暴利，无视风险的投资者。这个时候，人们会认为这些不顾风险的人都是不理性的人。然而，正如Peter Schiff所说，对利润的贪婪和对失去的恐惧是可以相互拮抗的，但美国政府的一系列干预政策却让投资者们不用再考虑风险，而疯狂地追逐短期利益，长期的损失却要所有纳税人共同负担。

美国政府扰乱了自由市场中贪婪与恐惧的平衡，改变了对人们行为的激励机制，最终导致了所谓的非理性繁荣。

有意思的是，一场被称为资本主义之过的危机，却开始于一个社会主义式的善衷。“Affordable House”是一个在克林顿政府，尤其是布什政府执政期间的流行词汇。为了让美国的少数族裔和一些低收入者获得住房，政府对市场采取了一系列的干预措施。不过，这种“大庇天下寒士俱欢颜”的情怀却不是以“安得广厦千万间”开始的。政府没有直接促进住房的供给（相反却是对土地供应的限制），反而是从次级贷款入手。管制机构督促银行贷款给信用评价不良的低收入者，然后又进一步督促房利美和房地美购买这些商业银行的次级贷款以保证它们的资金流动，另外，房利美和房地美还帮助银行将这些贷款证券化，再卖给国内外的投资者。

对于商业银行来说，由于风险太大，贷款给信用评级不良的人本来是不理性的。但是一方面，两房对这些次级贷款的购买让银行不需要成为贷款持有者，在减小风险的同时，还可以赚取利润。另一方面，美国的社会活动家们和司法部也在不遗余力地从银行榨出钱来。那些声称关心穷人的人，用一系列的调查研究指责银行歧视少数族裔，歧视黑人，歧视穷人，因为这些弱势群体在申请贷款时被拒绝的比例比白人的要高。也就是说，本来基于风险和收益评估的市场问题被转变成了一个道德问题。善良的人们认为银行理应将钱贷给弱者让他们有房住，但却丝毫没有顾及到将钱存入银行的那些储户的利益，也没有考虑这样做可能带来的风险。光是道德上的指责还不够，另有法律为慈善保驾护航，对银行进行“剥削”。美国司法部曾多次诉银行有歧视行为，“被告举证”的规矩又让难以自证清白的银行无计可施，最后只好接受罚单。最终，增加高风险的次级贷款也就成了这些商业银行的理性选择。

政府同样是理性的。对于政治家来说，给穷人们提供住房为他们赢得了选票，即使危机爆发，还可以让“贪婪”的资本家背黑锅，最多伪善地自责“政府管制过少”（但实际上却是不当管制过多），然后迎接一个大政府时代。官员、代表房地商的游说机构和其他的一些利益集团也都从中渔利。虽然不断有人给出危机的警告，但政府却始终对房地美、房利美，对次级贷款市场保持乐观。亦可能是政治正确带来的正义感让他们不愿意看看现实，危机爆发后，连布什也说自己怎么也想不到自己的目标会让美国走到这一步。

投资者也是理性的。因为几乎所有人都相信：房利美和房地美是不可能破产的，政府一定会为他们兜底。所以，投资者们就可以尽情地谋求短期利益，即使危机爆发，政府也会用纳税人的钱为两房注资。另一方面，投资者一般是根据证券的安全评级来进行投资的，然而，虽然美国有很多评级公司，在2003年之前却只有三家得到了SEC（Securities and Exchange Commission）的官方授权（房地产泡沫破裂后，SEC又增加了授权的评级公司），被授权的评级机构则要使得自己的评级符合SEC的管制标准。这种准入管制的存在，使得本来可以在自由市场中产生的具有创新性的、真实性的评级技术无法出现，被保护的评级机构也没有动机对证券的风险进行有效的评估，因为他们不需要竞争就可以获得所有客户。

最后，在我看来，那些被各种新出现的融资方法（零首付，可变利率等）迷得眼花缭乱的买房者也是理性的。一方面是因为低利率和高涨的房价让买房然后用涨价后的房子再融资变得有利可图，当你身边的人都买房赚钱的时候，有多少人可以hold住呢？另一方面，即使意识到风险，也没有人知道房价什么时候降，也就是说即使人人都在说泡沫，却没有人知道泡沫什么时候会破灭，而只要泡沫还在，就可以赚一笔。政策的变动也增加了市场的不确定性，比如在前期美联储设定的低利率是房价上涨的诱因之一，但后期美联储对利率的上调却又让很多人的还贷负担一下加大进而加速了泡沫的破裂。

所以，房地产的泡沫，分明就是理性的泡沫，是“政府搭台，投资者唱戏”的结果。那些相信非理性繁荣的人因为没有意识到政府在危机中的关键角色而错误的理解了人们的行为逻辑。与其去研究什么动物精神，还不如去考虑如何管住政府那只看得见的手。

邓紫棋不是也唱：

房地产的泡沫，是彩色的；

就像被骗的我，是幸福的；

追究什麼对错，你的谎言，基于你还爱我；

美丽的泡沫，虽然一刹花火；

你所有承诺，虽然都太脆弱；

但爱像泡沫，如果能够看破，有什麼难过；

······

相信看官已经能够将歌中的“我”“你”对号入座，也明白了“谎言”“承诺”和“爱”所指何意。