生活往往在不经意间改变。
同往年一样，家住上海嘉定区朱桥镇的刘先生，早早地在购物车里添加了雀巢咖啡、饼干、坚果。11月11日0点刚过，他以迅雷之势完成付款，没有半点松懈，继续沉浸在购物大战中。18分钟后，圆通快递敲响家门，签收时的他，有些发愣。
双十一天猫销售额的第一个1亿元，用了11秒。1000亿，9个小时。最终当天的零售额定格在1682亿，相当于百联集团4年的营收，后者是坐拥第一百货、华联商厦等地标的老牌零售商。
10年前，第一百货的营业员俯视着南京路上川路不息的人群，做梦也不会想到，今天干掉自己的是从杭州小屋里走出来的企业。
10年后，电脑网页上鏖战的嘉定刘先生算不到，在远离市中心40公里的郊区，还能领先市中心提前享受到极致的购物体验。
互联网代表的技术进步颠覆了商业逻辑，冲击了生活方式，势必也将改变房子的估值。
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房价里的流量思维
房价的关键在土地，地价的关键在流量。流量就是在土地上，人口生产、获得、消费的资源。
人口多、资金密集的大城市汇集了海量的流量。无数劳动力、商品、服务、知识产权伴随着流量被交易，积累成财富，慢慢沉淀下来，通过地价最终将财富转化成房价。
北京、上海占据了全国第一、第二的人口、资金、公共资源的流量，自然房价排名第一、第二。买房所谓的好环境、好配套，看中的也是附着在地段和配套上的流量。
得流量者得房价。
房价里的流量分成三种，分别消费流量、生产流量、公共服务流量。消费流量指的是人口在百货卖场里，消费购物创造的资源交换价值。生产流量是人口工作创业中生产经营获得的资源价值。公共服务流量是指人口享受基础设施和公共服务获得资源价值。
流量不是一成不变的。随着三种流量，特别是新增的流量在城市内和城市间的变迁，房价也呈现出此消彼长的变化。
预判出三种流量的走势，自然也能解开未来的房价密码。
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城市内的房价变迁
以前的大城市，以发展工业为主，城市的格局是市中心为商贸区，比如上海的黄浦、静安区。外围是工厂，比如杨浦、闸北区，居民分散居住在工厂附近。由于交通设施的局限，公交大巴和马路运能的通勤能力有限，上海市中心向外10公里就是极限了。创造最大价值的消费流量全部集中在市中心范围内，生产流量和配套的公共服务流量（学校和医院）也离市中心不远。
流量集中在市中心向外逐步辐射，代表着房价以市中心为轴心，依照环线向外逐渐递减，房价较好预测。公交车坐几站，房价就少一半。
现在的大城市，格局已经改变。互联网电商得到长足进步，消费流量在脱离传统零售媒介，从市中心商场里，迅速外迁至郊区商场和线上。消费流量的迁出不可避免。
看几张图来体会下。
南京路上破旧重装的第一百货。
上海市城市总体规划（2016-2040）一口气规划了十多个副中心。
距离市中心25公里，却人气爆棚的嘉定大融城购物中心
消费流量从传统市中心的流失到城市外围和线上，也逐步体现到城市外围和市中心房价的价差上。上海的房价在2008年时的格局321，即内中外环分别是单价3万、2万、1万。外环房价仅有内环的三分之一。
而现在，上海的房价格局是975，即内中外环单价分别是9万、7万、5万，价差已经缩小至二分之一不到。
事实上，由于上海的产业金融服务为主，生产流量还密集在市中心人民广场、徐家汇、陆家嘴，房价还呈现出内高外低规律。换到产业结构分布更加分散的深圳，房价的内外价差更小。
受技术进步和社会发展推动，消费流量已经外迁，生产流量正在分散，未来城市内房价的价差，必然呈现缩小态势。
3
城市间的房价变迁
为了丰厚的财富和干净的空气，大城市都在进行产业转型，主攻服务业。
服务业分为高端服务业，和低端服务业。[1]
对于高端服务业，主要是信息的处理。例如金融，广告，展会，律师。
要不要给客户贷款，客户是否诚实可信。
要不要推销债券和理财产品，PPT如何演示。天使轮。
锤子手机的发布会。
律师，和客户反反复复的会议。酒会和取得信任。
“跑部进班”拿取批文。
这种种“高级服务业”都严重依赖“肢体语言”。也就是你只能待在北京，只能“交朋友”。离开了圈子，你什么都干不了。
而对于低端服务业，例如电商，快递外卖，滴滴打车，美容按摩，家政宠物，餐厅日料。
你如果生活在北京的“边缘”，哪怕五环六环七环。京东和美团，都很容易把你“包进去”。
他们只需要让骑士多骑几公里。你便享受到北京便捷的电商服务。
有一次20:00某大神在“掌鱼生鲜”下了一个单；
他对那玩意一无所知。下完单继续写文章去了。
结果20:40有快递敲门，吓得半死。赶忙把咖啡倒了。
对这样的“生鲜水果”服务，你若生活在吕梁，长治等山西乡镇。你是无论如何享受不到的。
“大城市化”以及聚集化，极大地提高了服务业的效率。使得每个人都可以享受高质量的生活。
“服务业”天生就是集聚的。
既然同一个省内，任何城市运送到省会，都只要3~5个小时。
那为什么我们还需要地级市，小城市，三四线城市呢。
生产流量集中，决定了只有大城市有机会。
4
机会在哪里
三种流量都决定房价。拿不动主意的时候，应该看最贵的流量。
什么是最贵的流量。是高频且不可替代的流量。
一个人每天上班参与生产，才能赚钱养家，而且高薪工作难找。生产流量高频不可替代。
孩子每天上学，老人需要医疗服务，但学校和医院并非那么紧迫，反正考大学出路很多和医疗技术也差不多。公共服务流量高频但可替代。
消费里的低频交易，比如衣服、家电等，京东、天猫双十一帮你解决。高频交易部分，比如水果生鲜，完全可以依靠越开越偏的沃尔玛、家乐福。马云的盒马鲜生，也开在近郊，提供送货上门。消费流量均可替代。
所以未来的机会最看重的是生产流量，其次是公共服务流量。
但是市场买的是预期，押注的是未来增量。
公共服务流量集中，学校、医院不能轻易再分散。现在的房价已经充分反映流量的价格，玩的是存量。
而生产流量则不同。事业在发展，产业在变迁，现在的不毛之地，一纸规划或者一些网红企业兴起，分分秒秒带飞生产流量。
比如距离市中心26公里，单价8万的西北旺。十年十倍。
再比如距离市中心15公里，单价8万的张江高科。还是十年十倍。
未来的机会在那些有生产流量增量的板块，在一线和强二线城市的有产业利好的近郊，在市中心通勤单程1个半小时的轨交圈内。我比较看好的是上海的大虹桥、孙桥。翻一翻规划，再实地看一下，你会有感觉的。
这个世界唯一不变的就是变化。可怕的不是变化，而是不变的思维惯性。我们能做的，是让自己保持一颗开放的思想，去理解如今这个全新的世界。开放，是智慧的开端。
叔本华说：人的幸福在于追求智慧，而不是追求财富。
而掌握智慧的人，最终也将得到财富。
[1]援引水库论坛《大城市的生生死死》。向作者yevon_ou致敬。
