年度得到·香帅中国财富报告25讲
19丨供给弹性：长沙房价偏低，值得买吗？
你好，欢迎来到《香帅中国财富报告》，我是香帅。
这是第三模块的最后一讲。前面几讲我们都在讲“中国的房子要不要买，怎么买以及买哪里”的问题，你肯定也能迅速抓取出“买增长、买阳光、买便利、买学区、买稀缺”等关键词。
那有了这些原则就够了吗？当然不是。还有一个词，如果你对这个词不理解透彻的话，即使你的决策符合我们之前说的所有逻辑，决策错误的概率也会很高。这个词就是——供给弹性。
一、长沙和纽约的房价故事
先说个我自己的故事。
很多同学都知道，我是个地道的长沙妹子。人都有乡土情结，但是我始终没有在长沙多买房。为什么呢？因为机会成本有点高。
我们来看看长沙的房价：
截至2019年底，长沙的房价为8600元/平方米，这在中国的大中城市几乎是垫底的水平，和三线城市赣州、徐州的房价差不多。2012年到2019年，全国房价平均增长45%，而长沙的房价只增长了约30%——这和长沙“娱乐之都”的经济发展水平显然不相符。
经济上，2018年长沙的GDP是1.1万亿，排名全国第14位，是二线城市的中上水平；人口规模上，官方公布的长沙常住人口是815万人，而从我们的“网络人口”数据来看，长沙的人口超过1000万，人口流入在全国排名前列；更不要说长沙的娱乐服务业、机械设备行业都非常发达，基础设施也非常方便。
为什么长沙的房价始终涨不上去？不要说你们，我自己都在这个问题上纠结过很长时间：无论是从经济增长、人口还是产业来看，长沙的房价处于全国省会城市倒数都是不合理的呀。直到我看了纽约房价的历史之后，我才意识到，真实世界的资产价格，比我们书本上理解的要更复杂。
纽约房价一直是全球最坚挺的，碰到危机也是跌得少反弹快。但在上个世纪20年代末，纽约房价其实碰到过一次大下挫。
1900年后，美国超级繁荣，曼哈顿房价也水涨船高，巅峰时候一度达到460美金/平方米。按照当年的物价/财富水平，这是个超级夸张的数字。
但是这并不意味着房价不理性。按照当时的利率和GDP增速，套用前面讲过的戈登公式来计算的话，曼哈顿的合理价格是每平方米500美金。所以，460美金的价格完全不算过分。
结果这时候发生了一件事：20年代工程技术有了很大的突破，电梯和钢结构的发明，使得建造摩天大楼（超过50层的高楼）成为了可能。这样一来，建造每平方米需要的成本就降低了，大约是260美金——考虑到400美金左右的房价，还有100多美金的利润，房地产开发商们当然蜂拥而至——比如说著名的克莱斯勒大厦和帝国大厦都是在那个时候建起来的。
由于空间的向上延展，同一片土地的住房供给甚至成倍增加了！本来曼哈顿中心地段的土地资源是稀缺的，曼哈顿的房子是“卖方市场”。但是现在由于“供给侧”的巨大冲击，短时间内房子的供给激增——经济学的基本原理告诉我们，房价会因此回到“均衡”，也就是建筑成本260美元。
屋漏偏遭连夜雨，这时候美国还碰上了1929年的大萧条，房价直接降到150美元，那些在460美元接盘的人损失超过65%，直到50年代才涨回原来的水平。
读纽约这段历史的时候，我意识到：尽管经济增长、人口、气候这些需求侧的要素是房价的长期决定因素，但是我们千万不能忽略来自供给侧因素的风险。
二、供给弹性
那怎么看这个供给侧因素呢？经济学上有一个叫“房屋供给弹性”的指标。
所谓房屋供给弹性，指的是房价变动的百分之一引起的房屋供给量变化的百分比——比如这个月北京的房价上涨了1%，因为房价上涨导致开发商加大了力度，供给量提高了0.5%。那么根据公式，北京的供给弹性系数就是0.5%/1%=0.5。
一般来说，其他条件相当的情况下，房屋供给弹性大的地方，房屋就不稀缺，价格也会低点。反之，房屋供给弹性小，房价就坚挺。
曼哈顿就是那么大点地方，房价再上涨，城中心土地供给增加也有瓶颈，所以曼哈顿的房屋供给弹性极低，但是技术变革导致同样土地面积上的房屋供给上升了，曼哈顿的房屋供给弹性就变大了，房价也就下来了。
长沙房价涨幅落后也是同样的原因，长沙就是房屋供给弹性较大的城市。根据发改委一位专家的估算，在全国35个大中城市中，长沙的房屋供给弹性排在第三。另外有学者计算，房屋供给弹性最小的是北京、深圳和广州。
那接下来的问题就是：什么决定了供给弹性呢？
这个问题非常复杂。
1. 一般而言，影响房屋供给弹性的最主要因素就是“地理条件”。
比如说MIT的经济学家赛斯就发现，迈阿密、洛杉矶、旧金山、圣地亚哥、圣何塞、纽约这些高房价城市的供给弹性都很低，其中最主要的就是因为地理条件（地形、湖泊、湿地等等）。很多城市虽然面积大，但没有办法开发成住宅区。像洛杉矶，以市中心为圆心，50公里之内为半径的话，有47%的土地坡度高于15度，这些区域只有3.6%的人居住，城中心的土地供给很少，所以洛杉矶的房价增速在美国一直领先。
反观拉斯维加斯，土地可以无限扩张，哪怕把全美国的人都放进内华达沙漠，每个人都还有一亩地，所以这里是全美房价最低的区域之一。
中国在这一点上相似。长沙属于平原丘陵地带，地形平缓的盆地、丘陵和平原占到了绝大部分比重，土地供应充足，开发成本也低。
其实成都也类似，给定成都的人口吸附能力、产业能力和地理环境，是极具潜力的城市，但房价却只有每平米1万1千元，不到杭州的一半，处于二线城市靠后的位置，也是一样的道理。
那你可能奇怪，杭州不也是平原地区吗，为什么房价比成都高呢？这就真的是需要对每个城市作更加仔细的分析了。杭州虽然地处平原，但是有湖泊、湿地，中心城区土地并不宽裕。再比如厦门，虽然也是平缓的丘陵，但思明区和湖里区却在一个158平方公里的孤岛上，很难扩张土地。所以厦门、杭州的房屋供给弹性都较低。
2. 中国有一个非常特殊的地方：城市土地国有。
国家和各地地方政府对土地供应具有决定性的影响。这个因素就使得各地的房屋供给弹性呈现出了更加复杂的面目。比如很多城市制定了严格的耕地保护政策，再比如，对容积率进行限制也是一种控制方式。通常来说，受纬度和光照的影响，中国东部和北部的容积率限制会更加严格一些。
另一个就是地方政府土地出让的意愿：土地出让收入是地方政府重要的财政来源，而越是经济增长快、人口密、地方财政情况良好的地方，政府供地的意愿就越低，供给弹性就越低，反之，越是财政情况不好，地方政府卖地的意愿越强，供应弹性也越大——这种反馈机制也导致房价分化。
另外，还有一些没法量化的，非常深刻的文化生态因素。
比如我在长沙调研的时候，就发现我们长沙的“单位集资房”非常多——所谓单位集资房，就是单位为解决职工住房困难而建设的房屋，然后职工以优惠的价格购买。换句话说，长沙的房屋供给弹性大，可能和这些“非市场化”的因素相关。
但这些数据无法准确获得。所以官方算出的房屋供给弹性，只具备有限参考价值，实地体验很重要。
说到这里你会发现，很多经济要素都是内生的。就说房屋供给弹性，它和经济增长、地形、地方财政、国家政策、产业调整、政府换届，甚至地方政治文化生态都密切相关。
所以，我们作投资决策时，一定要动态思考，切切不可刻舟求剑。就比如说一个城市，增长、气候这些条件都具备了，是不是就一定具有很高的升值潜力呢？也不一定，还要看供给弹性。而中国城市的供给弹性又会和政策密切相关，所以读懂政策也是非常重要的一环。
我们第三模块就要结束了，在这作一个简短的总结：
第一，经济增长是房价的根本。
第二，万元美金社会到了，你买房的时候要注意阳光溢价、教育溢价和便利溢价三个因素。
第三，你要注意供给的稀缺性和需求的刚性。
第四，你还要注意各个地方的房屋供给弹性，要密切注意城市的政策。
可能还有很多细节没有讲到，希望以后有机会再讲。
最后我还想多说几句：
房子是好投资品，但是中国已经进入了一个缓缓上行的阶段，想着靠房子暴富，实现人生逆袭，这种机会真的已经很少了。
房子毕竟只是个投资品。房住不炒这个概念是对的，一个人一生最好的投资还是自己。
这不是鸡汤。2016年北京房价飞涨，我的博士生们特别慌乱，我叫她们一起吃饭，就两句话：
1. 如果家里有能力，可以考虑买北京的房子，能大则大，小也可以。上车再说。
2. 如果家里没能力，要相信你自己的能力，让自己增值的速度远远超过北京房价涨幅。
很幸运，我的学生们都听进去了。几年过去了，当时上车的，后来靠自己能力上车的，都挺好，没有谁被落下。
最后，希望你不管在房产配置还是人力资本的配置上，都能真正理性、认真而幸运。
今日得到：
1、中国的房子要不要买，怎么买以及买哪里：除了买增长、买阳光、买便利、买学区、买稀缺，还有供给弹性。
2、尽管经济增长、人口、气候这些需求侧的要素是房价的长期决定因素，但是我们千万不能忽略来自供给侧因素的风险。
3、经济学上有一个叫“房屋供给弹性”的指标。房屋供给弹性，指的是房价变动的百分之一引起的房屋供给量变化的百分比——比如这个月北京的房价上涨了1%，因为房价上涨导致开发商加大了力度，供给量提高了0.5%。那么根据公式，北京的供给弹性系数就是0.5%/1%=0.5。一般来说，其他条件相当的情况下，房屋供给弹性大的地方，房屋就不稀缺，价格也会低点。反之，房屋供给弹性小，房价就坚挺。
3、什么决定了供给弹性？
1）一般而言，影响房屋供给弹性的最主要因素就是“地理条件”。
2. 中国有一个非常特殊的地方：城市土地国有。
4、国家和各地地方政府对土地供应具有决定性的影响。
1）这个因素就使得各地的房屋供给弹性呈现出了更加复杂的面目。比如很多城市制定了严格的耕地保护政策，再比如，对容积率进行限制也是一种控制方式。通常来说，受纬度和光照的影响，中国东部和北部的容积率限制会更加严格一些。
2）另一个就是地方政府土地出让的意愿：土地出让收入是地方政府重要的财政来源，而越是经济增长快、人口密、地方财政情况良好的地方，政府供地的意愿就越低，供给弹性就越低，反之，越是财政情况不好，地方政府卖地的意愿越强，供应弹性也越大——这种反馈机制也导致房价分化。
3）另外，还有一些没法量化的，非常深刻的文化生态因素。比如我在长沙调研的时候，就发现我们长沙的“单位集资房”非常多——所谓单位集资房，就是单位为解决职工住房困难而建设的房屋，然后职工以优惠的价格购买。换句话说，长沙的房屋供给弹性大，可能和这些“非市场化”的因素相关。
5、房屋供给弹性，它和经济增长、地形、地方财政、国家政策、产业调整、政府换届，甚至地方政治文化生态都密切相关。
我们作投资决策时，一定要动态思考，切切不可刻舟求剑。就比如说一个城市，增长、气候这些条件都具备了，是不是就一定具有很高的升值潜力呢？也不一定，还要看供给弹性。而中国城市的供给弹性又会和政策密切相关，所以读懂政策也是非常重要的一环。
6、第三模块的总结：
第一，经济增长是房价的根本。
第二，万元美金社会到了，你买房的时候要注意阳光溢价、教育溢价和便利溢价三个因素。
第三，你要注意供给的稀缺性和需求的刚性。
第四，你还要注意各个地方的房屋供给弹性，要密切注意城市的政策。
7、房子毕竟只是个投资品。房住不炒这个概念是对的，一个人一生最好的投资还是自己。
8、希望不管在房产配置还是人力资本的配置上，都能真正理性、认真而幸运。
