今天，我们来聊聊，房地产开发商欺诈行为相关事宜。
房地产的开放商本质目的基本应该是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，公司。
目前，开发商主要分为三类：专营企业、兼营企业和项目公司。
最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”
房地产开发商的欺诈行为是指开发商利用资金、身份、信息、人员各方面的优势地位，通过广告、宣传、告知等手段，故意向交易相对人即购房者隐瞒商品房用地、规划、面积、设施、权属等方面的真实情况，诱使购房者与其建立交易关系，订立商品房买卖合同的欺诈行为。
如何认定行为程度是否构成欺诈，是需要结合实际情况根据法条进行逐一分析的。
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开发商欺诈如何认定？
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：
出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
因欺诈定立的合同，是指当事人一方实施欺诈行为而与对方订立的合同。由于欺诈违背了民法诚实信用的基本原则，破坏了市场交易秩序，并能影响到合同的效力。
因此，各国民事立法对欺诈行为均采取否定的态度，并对因欺诈订立的合同效力及欺诈行为应承担的责任作了明确的规定。
所以在商品房买卖过程中，需要完全符合法律明文规定的欺诈行为，并经确认后，才需要承担惩罚性的赔偿责任。
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如何处理房屋买卖欺诈？
按照购买商品，买卖商品的维度去考虑买房者和卖房者问题。
买房行为，也是消费行为。
我国《消费者权益保护法》第49条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加其赔偿受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价格或者接受服务的费用的一倍。”
该规定确立了惩罚性损害赔偿的民事责任，即“损一赔二”的民事责任，又称为惩罚性赔偿，这一立法是借鉴了英美法系国家的判例法相关案例，从利益的分配上对受害的消费者给予物质、精神上的补偿及在一定意义上鼓励维护自己权益的行为。
但是房地产，属于特殊类消费品，不动产范畴。涉及到土地所有权、使用权、建设开发等等资质问题和审批问题。
在商品房买卖过程中，就房地产开发商欺诈行为是否适用《消法》第49条的问题，司法过程中一直存在争议。
1、商品房是商品，是经过加工、改造、设计、开发、推广、销售后进行售卖的产品。
2、商品房是产品，同时是消费者购买的产品。
其次，购房者购买商品房的目的主要是为了居住，而不是用来作为生产经营的场所，商品房购买者是消费者；同时，房地产开发商是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，在性质上房地产开发商应是经营者。
3、《消费者权益保护法》设立的目的是为了保护弱势消费者。
房地产售卖过程中，买方处于弱势。
因此，有效的规范和制止房地产开发商的欺诈行为，给予购房者保护，符合《消法》的立法精神。
所以需要将开发商的欺诈行为区别于房地产开发企业的一般性违约行为。
在构成一般性违约行为时，开发商只应当承担一般的违约责任，而不采取双倍赔偿的办法。
根据《合同法》第113条第2款规定：经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
因此，对构成欺诈行为的房地产开发商进行双倍赔偿处罚，既符合相关立法精神，又维护了公序良俗，对于稳定市场秩序的公平正义，起到极大的作用。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿的五种情形，14条第2款明确规定了出现面积误差后的处理原则。若不是出卖人的主观故意，或纯属违约行为，就应按照《解释》第13条的规定处理。
但是实践中，不同的交易情况、证据取得是否充分、是否可以认定开发商欺诈等需要像尽职调查一样抽丝剥茧。调查取证环节需要非常专业。建议如果有条件的客户从购房开始，就请专业的房地产律师团队提供咨询意见。开源节流。
