继去年330政策调整楼市，并未见成效，反而使得深圳楼市继续高涨，而今年的325政策，尽管住宅成交量有所收缩，但依旧不见房价下跌。根据最新资料显示，8月深圳的新房均价高达63817元/平，创历史新高。在国家统计局新发布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况中，深圳环比上涨3.6%，同比上涨61.8%，两项指标再次高居全国第一。“某小区市值直逼深圳机场”、“买深圳房子不如投资欧洲”等现象和观点层出不穷。近看这一年的深圳楼市，从2015年5月至2016年8月，房产均价总体上涨约50%，而房价从23000元/平方米左右飙升到目前的63817元/平方米左右。如果按照目前50%的增速不断上涨下去，笔者初略算了一下，到2018年，深圳的房价将超过10万/平。这意味着，可能大多数人要工作3年（按年薪净收入10万计算）才能在深圳买到1个厕所（按3平米计算），那么连30平米这样的小房子就可能需要30年。

那么，这么高的房价究竟是由什么造成的？可以先从政府近两年的政策来看。2015年整年5次降息，刺激楼市；“330”政策，降低首付；营业税“5改2”，刺激改善性住房需求；实行异地缴存公积金，支持在深贷款买房；放开“限外令”，增加市场预期；不动产统一登记制度，规范房地产市场；到2016年，深圳政府也实施了一系列调整房价的政策，如325政策中，希望通过增加居住用地供应、盘活闲置土地、加大城市更新和棚户区改造力度，从供给侧加快住房有效供应，平衡供求关系等等。可见政府也确实在这方面下了功夫，但为什么久不见成效呢？

原因很简单，深圳的高房价并不是由供求关系所引起的。目前有些观点认为，深圳的高房价在于供不应求，房地产库存有限，而在深圳市生活和工作的人的购房需求过大，从而导致高房价一直存在。从经济学基本理论的角度来看，当供给不足时，卖方就提高价格，买房也愿意出更高的价格。好像是对的，可是如果这样理解深圳的高房价，就真的大错特错了。深圳工作生活的人对购买住房的需求大吗？大是肯定的，每个在深圳的人都或多或少希望有这么一个价值量大的房子。但真正需要分析的不是这个需求，究竟有多少人买的起深圳的房子？500万以上的房子也不是随便一个人就可以买的，所以这些人就不构成需求。于是，我们分析有效需求。

在深圳工作和生活的人对购房的有效需求是一个并不大的数量。深圳是一个历史短暂、外来人口较多的城市，深圳市常驻人口70%以上是外来人口，70%以上的人又有多少愿意在深圳买房而又买的起房？根据相关数据显示，目前的房屋交易中，只有30%由非深圳户籍人口购买，可见，所谓的刚需到底在哪里？不像上海、北京这些城市经过了许多年的积淀，许多老上海人、老北京人的家庭财富积累较多，对上海、北京的房价维持在较高水平给予了一个强有力的支撑。而在深圳，这种情况并不常见，更多的是许多外地人的一些小需求，而深圳本地人比较致力于对房产的投资、投机等行为。

而从深圳住房的供给角度来看，并非供给不足。深圳在土地资源上面并没有存在稀缺的可能性，南山、福田、罗湖等中心地区的土地价格虽然较高，但仍然存在旧城改造、房地产项目开发、闲置土地开发的可能性，更新城市活力，进一步增加这些地区的土地使用价值，也是非常有可能的。另外，深圳其他区域不断开发发展，各类资源涌入，创业项目的进一步支持等，使得像光明新区、坪山新区、龙岗等地区的住房供给不断增加，这也是最近几个月这些地区的房价同比上涨速度高达90%以上的一个重要原因。简言之，供给方面是政府比较容易调控的一个方面，如果存在供给不足的问题，政府完全可以加大住房供给，例如在未来把惠州和东莞并入到深圳来解决深圳的土地资源问题，也并不是一件很苦难的事情，因此单纯的供给不足问题，很明显并不是这样简单。同时，我们也可以从政府近几年对供给侧调整的政策效果看到，几乎也难以有效防止深圳房价过高上涨。

如果不是供求严重失衡的问题，究竟是怎样的原因导致深圳过高的房价呢？笔者认为，深圳房价过高最重要的是这个城市的高吸引力。这个吸引力表现在对人力资本、物质资本等一切优质资源的吸引。优质资源就有逐利的本质，当许多的优质资源流向这个城市，无意间也也就增加了这个城市运行的成本，从而导致深圳方方面面的价格上涨。而在目前的经济结构中，我国房地产业作为国民经济的重要支柱性产业，维系着上游、下游等多种制造业、服务业产业，对经济作出的反应更加强烈，在价格上涨方面就会表现出更加强烈的意愿。尤其是当各种优质资源不断进入到深圳这所城市，包括各种人才，创新企业，创业项目等，深圳的吸引力不断增加，从而导致深圳房价一直持续过高增长。

目前情况下，笔者认为，投资房地产业仍然是一种保值增值的选择。只要深圳还仍然有高速的发展潜力，还保持创新创业精神，各类优质资源不断涌入深圳，那么这个城市的房价依然会高挺，并不断向上突破。事实也是如此，深圳是一个快速发展的城市，IT、互联网、金融等行业发展迅速，创新力度大，例如知财道是一个典型的创新平台，收揽全金融产品市场信息，充分利用各类资源，来服务于金融、房地产、互联网等行业，也必将对深圳的房价有一个积极的效应。当然，当深圳发展饱和，或者其他小一线城市，二线城市，例如苏州，杭州，合肥，厦门等地区的优质资源不断增多，而深圳的优质资源相对不再占有很大的优势时，则可能会出现深圳房价下跌的情形，而这几个小一线城市，二线城市目前的房价增长和其经济发展、优质资源增多越来越相关。可见，在相当长的一个时期内，深圳的房价依然会保持在较高水平，并继续高涨，当然随着华为、中兴等优质资源的可能逃出深圳，可能会对深圳的房价有较大的影响。

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