最近老是听说有朋友在菲律宾买了房，真没想到，菲律宾这几年经济发展的这么好，首都马尼拉房地产的租金回报率真是可以啊！        

于是我查了一些关于首次菲律宾置业的资料，希望对有兴趣的朋友是一个帮助。

• 外国人可以在菲律宾投资房产吗？

可以，根据目前菲律宾的政策，外国人可以在菲律宾买房，但只能买公寓，不能独立拥有土地。

• 菲律宾房地产住房需求怎么样？

菲律宾总人口过亿，已经是世界上人口第12位的国家，2010年至2015年期间平均人口增长率为1.72％，目前首都大马尼拉的人口超过2000万，是典型的人多地少，世界银行曾报道，随着菲律宾经济的发展，其城市的人口密度不断扩大，是朝着超标的方向发展。

另外，75%的劳动人口加之平均年龄仅仅只有23岁的人口结构，对于年轻群体来说住房是绝对刚需，小户型公寓非常好出租。

除了这庞大的年轻人口外，还有数十万的海外务工人员的加持，源源不断的人口进入菲律宾，不仅刺激了经济的增长，还拉动了自住住房和写字楼的需求。

• 菲律宾当地房价如何？

目前首都大马尼拉的房价为2-3万人民币每平方，以年均10%左右的幅度稳步上涨。

根据菲律宾央行在6月底发布的数据显示：2019年第一季度菲律宾全国住宅房价整体上涨3.1%，其中公寓的价格上涨最高，同比价格上涨达到10.9%！

• 房产的租金回报率如何？

菲律宾房产平均租金收益率高达6.13%，位居全亚洲第一。而马尼拉的租金收益率更是高达8.98%，且呈上涨的趋势。

我国国内一线城市的租金收益率仅为2%。也就是说，如果拿出100万人民币进行房产投资，在国内的年租金收益大概是2万，而如果换成菲律宾的话可以达到近9万。

• 菲律宾房产投资的其他特点？

1）永久产权：即便是外国人的身份，也可以永久持有当地房屋的产权。

2）无公摊面积：不同于国内，菲律宾房子是没有任何公摊面积的，购买面积即实际使用面积，实用率在95%以上。

3）自带精装修：绝大多数菲律宾的楼盘都是精装修或者简装的状态，业主只需添置家电，就可以拎包入住。

4）优质的物业管理：当地开发商很注重质量和细节，公寓一般都配有游泳池、健身房、儿童活动室、会客厅、多功能大厅和桑拿淋浴间等。更重要的是，物业管理非常完善，公共区域很干净，随处可见打扫卫生的保洁人员，并且24小时配备保安人员。

• 为什么有好多中国人去了菲律宾？

近几年，有大量的中国务工人员来到菲律宾，从事体育、博彩、网络游戏等行业的工作，为菲律宾当地带来经济增长的动力，拉动了消费。

中国有许多公司正在利用马尼拉独特的劳动力资源、开放的政策来进行公司的运营以及盈利，并且，已经从里面尝到了甜头。

这种大潮始于2016年，恰逢菲律宾总统杜特尔特的崛起，他自上台以来不仅一直追求与中国的友好关系，而且还落实了合法博彩行业、互联网博彩行业等经营许可的推动。

菲律宾政府的数据显示，中国工作许可证持有的人数在两年内几乎翻了两番，2018年，达到了109,222人，使中国成为菲律宾外籍务工人士的最大来源。

与此同时，2018年菲律宾政府还颁发了4,477张日本的工作许可证和622张美国工作许可证。

大量这些外籍公司和外籍工作人员的到来，已经成为了菲律宾房产市场的一项巨大福音，就如同当地价值240亿美元的外包行业一样，不仅增添了住房市场的活力，还极大的降低了写字楼的空置率。

中国务工人员的不断涌入推动了对住宅空间需求的激增，许多中国公司经营的地区的公寓和住房租金提升了将近50％。

• 马尼拉哪里的房子好呢？

房地产投资首要之务当然是地段了。理想的投资地段，毋容置疑是菲律宾的核心商务区CBD或者是有潜力成为未来CBD而拥有大幅度增值趋势的区域。

核心地段之一：马卡提 CBD（ MAKATI CBD）

（Makati CBD实景拍摄）

从上个世纪中期以来，大马尼拉市内的MAKATI市（相当于中国大城市里的一个行政区）逐步成为了国家的核心商务中心。各大银行、国内外大大小小企业总部、外国大使馆聚集于此，成就了这里的繁华。这里的土地的价格一直稳居全国之首。

核心地段之二： ORTIGAS CBD

（ORTIGAS CBD实景拍摄）

进入二十一世纪以来，菲律宾的服务外包业务BPO如雨后春笋迅猛发展起来，MAKATI市中心CBD区域有限的空间已经远远不能满足新经济发展的需要，地势较高的ORTIGAS成为了又一个新的商务金融中心，跨国公司纷纷将他们后台服务业务转包到这里。亚洲开发银行总部也坐落在ORTIGAS中心，这里还有亚洲最大营业面积的商场SM MEGA MALL。

核心地段之三：Global City CBD

（Global City CBD实景拍摄）

2003年，菲律宾政府决定将位于马尼拉市区的军队总部部分驻地分批地转换为商用，按照国际高标准规划和设计这些区域，使之成为菲律宾未来的世界级的商务中心 --- Global City由此诞生。华为在Global City租用的三个写字楼里辛勤地耕耘着菲律宾这片快速成长的市场。

• 有些投资者比较关注学区房，不妨考虑位于菲律宾大学、雅典奥大学、拉萨大学、圣托马斯大学这四所菲律宾最佳大学周边的公寓。

在这些地方租金回报较高，物色年租金回报达到房价的8%以上回报率的公寓不是很难，而且稳定。不同于国内的大学，菲律宾大学都不提供住所，学生不得不在学校周边自己寻找住房。

• 在马尼拉投资房地产时，还需要对马尼拉的城市规划、交通建设等做一番研究。

马尼拉地铁线路已经在规划中，第一条线路将连接Makati、BGC和马尼拉湾娱乐城。

目前，马尼拉主要依靠城市轻轨的三条线路：LTR1、LRT2和MRT3来运输上下班的年轻人，轻轨的拥挤程度一点不亚于北京或上海。LTR1和LTR2已经在加紧建设延伸线，分别延长到Cavite和Antipolo市。同时，LTR7开始建设，连接MRT3到马尼拉东北部的Fairview地区。

轻轨是菲律宾上班一族出行的重要交通工具，面对马尼拉日益严重的堵车状况，乘坐轻轨或者地铁无疑是最佳选择。这些年轻人是马尼拉租房的主力客群，因此，选择便利的轻轨站旁的物业做投资，是取得最佳出租回报的方式之一。

综上所述，马尼拉的几个核心CBD及其周边物业是投资的首选。再过若干年，伴随着这些区域价格攀升到一定高度，投资价值明显下降的时候，可以将眼光投向菲律宾将重点发展的其它城市或区域。