在繁华喧嚣的都市之中，总有一些地方宛如隐匿的瑰宝，承载着人们对理想生活的极致追求。华侨城，无疑便是这样一处所在，而这里的豪宅，更是为精英人士勾勒出一幅藏在都市的豪宅生活蓝本。
“有一种生活叫华侨城”，这句话虽然非常简单质朴，却是华侨城最真实的写照。“华侨城”，这个名字不仅代表一家总部设在深圳的央企，同时还代表了一个地名——“南山华侨城”，一个占地108万㎡的波托菲诺意大利风情小镇，包含了7万㎡燕栖湖、4万㎡天鹅湖、26万㎡燕晗山郊野公园、6万㎡蒂诺山的顶级豪宅生态区。
对比深圳湾豪宅的网红高调，蛇口豪宅的兼顾历史底蕴和活力，华侨城豪宅板块则属于久负盛名且低调的豪宅区。作为深圳的老牌顶级豪宅区，华侨城有着成熟完善的生活以及市政配套设施，有山，有湖，有公园，还有绿地和广场......高达70%绿化覆盖率的生态环境，“城市绿肺”“理想之城”的称号名副其实。
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出则繁华，入则宁静
华侨城，地处福田和南山双核心区位的中心位置，地理位置非常优越。位于北环大道和侨香路南侧，北面背靠15000亩的塘朗山，西面是长13.7公里的大沙河生态走廊、南山科技园和深圳湾，东面是园博园和香蜜湖国际新金融中心，南面是深圳湾超级总部基地和红树湾商圈。总用地4.8㎡公里,自1986年由华侨城集团负责开发建设和运营管理，至今已经是一个非常成熟宜居的低碳社区。
周边交通网络发达，沙河东路、沙河西路、北环大道、侨香路、深南大道、滨海大道四横两纵、觥筹交错。可在十分钟之内，到达华润万象天地、南山科技园、深圳湾以及深圳湾超级总部基地，半小时内到达蛇口太子湾、前海自贸区以及福田香蜜湖国际新金融中心，45分钟之内到达宝安国际机场。
而在附近3公里范围内，更有欢乐海岸、大沙河生态走廊、150万平高尔夫球场（沙河、棕榈泉、名商）、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、华侨城创意文化园、何香凝美术馆、以及占地68.5公顷的生态湿地公园等。而华侨城湿地公园是国家级湿地公园，其拥有大面积的红树林群落和100多种珍稀鸟类，是中国唯一地处现代化大都市腹地的滨海红树林湿地公园。华侨城可谓是市中心核心地段摘取的一个独立小城，真正实现闹中取静的私密大花园。
当你踏入华侨城，首先映入眼帘的是那令人陶醉的自然景观。这里绿树成荫，湖泊清澈，仿佛与城市的喧嚣隔绝开来。豪宅依傍着山水，巧妙地将自然与建筑融合在一起。清晨，阳光透过树叶的缝隙洒在庭院中，鸟儿在枝头欢唱，唤醒新的一天。傍晚，伴着徐徐微风，漫步在私家花园，享受着都市中难得的宁静与惬意。每一处景观设计都经过精心雕琢，四季更迭，皆有不同的美景，让居住者仿佛置身于天然的大花园之中。
在这里，人与自然和谐相处，各得其乐。不管是沿着天鹅湖边的栈道闲庭漫步，还是坐在湖边的咖啡馆悠闲地和朋友聊天，或在栈道边的丹桂轩宴请客人，都会让人心情无比舒畅。在深圳这样人口密度极高的一线城市核心区保留有这样一块净土，实属不易。
实际上，华侨城也是从传统制造业工业区起步，但由于工业发展受阻的现实问题和得天独厚、景色秀丽的天然优势，华侨城开始将重心转向文旅产业。作为中国首个大型主题公园的创建者，从“锦绣中华”“世界之窗”再到“欢乐谷”“欢乐海岸”，华侨城主题公园屡次创造辉煌，此过程中也在城市核心区位拥有了一片远离繁忙的生态佳地，因而顺理成章成为了深圳高端住宅聚集区。
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开挂的华侨城
1986年5月，深圳市政府批准设立华侨城经济发展公司，注册资本300万元，华侨城建设正式启动。在此之后，华侨城的名称几经变迁：1988年，深圳经济特区华侨城经济发展总公司；1992年，深圳特区华侨城经济发展总公司；1996年，华侨城经济发展总公司；1997年，华侨城集团公司。
更名的背后，不仅是产业结构的多次调整，也是一场战略博弈——到底是守住政府职能权力，亦或是脱身进入市场竞争？
1994年，华侨城放弃行政开发区做法，采取企业集团发展模式，比如，员工实行企业工资制、员工福利分房等等。而到了2003年，华侨城集团公司由国务院国资委管理。之后2003年到2006年前后的各种榜单，华侨城往往位居“中国房地产品牌价值TOP10”，其中2003年还荣登全国房地产企业纳税排行榜冠军。
除了企业发展飞速外，华侨城的代表明星楼盘，也在这过程中开始崭露头角并扬名海外。在深圳豪宅圈，从区位价值、生态环境和生活方式的角度来看，最久负盛名、最纯粹的豪宅小区，非波托菲诺莫属。
波托菲诺，原本是意大利西北部里格连海岸东面著名的旅游海港小镇，由建筑大师和能工巧匠精心雕琢的杰作使波托菲诺蜚声世界，吸引了世界各地许多非常著名的政界要人、金融巨子、明星名流。华侨城的波托菲诺就是从此而来，以此为蓝本，打造一座意大利风情高端小镇。
功夫不负有心人，华侨城如愿以偿。波托菲诺成了闻名全国的“城市里的花园，花园里的豪宅”，吸引了深圳、香港、内地等众多巨商、政要、明星在此置业居住，新颖的设计及得天独厚的优美环境颇受名流的追捧，堪称当年豪宅中的典范。由此，华侨城波托菲诺成为深圳最具高贵血统的豪宅，成为深圳豪宅名副其实的豪宅领袖，统领深圳豪宅江湖十余年。
此外，纯水岸的湖居生活方式也是在那时为国民所了解，住在精心维护的湖泊、湿地的水岸旁，出门漫步随处是多种多样的植物和鸟类，成为那时中国居民对顶级住宅区的第一印象。中央电视台的《焦点访谈》栏目还将深圳华侨城国家湿地公园（即华侨城湿地）作为城市生物多样性保护的典范加以介绍。
而随着城市发展，华侨城板块也有所延展。随着白石洲迎来史诗级城市更新，从绿景白石洲、深业世纪山谷，到沙河高尔夫别墅、红树西岸、中海深湾玖序、蓝楹湾等豪宅，直接把华侨城豪宅板块一直延伸到深圳湾总部基地，同时与深圳湾滨海豪宅住区连成一片，形成了集海景、山景、湖景的顶级豪宅大板块。
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风光不再的华侨城
作为代表一个时代风格的区域，随着深圳适龄人口的不断涌入以及房价的持续上涨，华侨城却逐渐掉了队。2015年前，深圳房价开始普涨，但随着产业布局和迁徙以及人群的筛选，房价的涨势也开始出现分化。有产业加持的、有学位、有配套、有综合体、交通方便的优质房产得到大多数人的认可，房价涨幅颇为可观，而华侨城，在这过程中却显现出来了它的尴尬。
华侨城拥有两个最大的问题：超大户型为主，面积太大，总价高，一套豪宅动不动就两三百平，让新深圳人望而却步；其次是它最大的痛点——学区，拥有豪宅片区的定位，而学位却乏善可陈，没有名校，无法与其他自带深圳一流名校学位的豪宅匹敌，这也是让华侨城片区家长们产生焦虑的最根本因素。这两个原因，导致本已开始陈旧的华侨城片区逐渐在豪宅逐鹿的战役中放慢了脚步。
此外，深圳市场的土地供应以旧改为主以及日益攀升的房价也使得涉入旧改成为房企在深圳扩张绕不过去的“坎”。而作为深圳国企巨头的华侨城集团也不例外，早已对旧改蛋糕垂涎不已，但其进入旧改市场的过程却颇为曲折，总是事与愿违。
2007年，紧邻华侨城波托菲诺纯水岸豪宅项目的白石洲旧改地块出炉。彼时，市场一度猜测，华侨城将会拿下该旧改项目，华侨城也有意与深业集团共同参与白石洲沙河五村的改造。然而，2014年3月份深圳发布的城市更新计划显示，该项目最终花落深圳绿景房地产开发有限公司。
紧邻华侨城豪宅区的白石洲旧改项目，从一出炉就广受关注。作为深圳曾经最大的城中村，拥有几乎深圳市区最集中最大规模的农民房，与华侨城高档社区与之比邻而居，西边有名商高尔夫球会、沙河高尔夫球会，深圳城市发展主轴——深南大道与大沙河创新走廊十字交汇点，依托华侨城人文艺术城区，链接后海总部基地、深圳湾超级总部基地、留仙洞总部基地、高新园总部基地四大总部基地。可以说，白石洲完美承接了华侨城豪宅片区的生态地理价值，但最终华侨城却与之失之交臂。
随后2013年8月，华侨城反对康佳作为康佳集团总部厂区城市更新单元的开发主体，并对簿公堂。2014年7月，深圳国际仲裁院的裁决书驳回康佳集团关于确认康佳集团有权作为“深圳市南山区康佳集团总部厂区城市更新项目”的唯一开发主体对该城市更新项目进行开发的仲裁请求，康佳集团和华侨城集团公司协商形成合作开发方案。
华侨城正式涉旧改项目则始于2015年，当年斥资28亿元从花伴里手中收购恒祥基51%股权，时任华侨城董事长的刘平春曾回应观点地产新媒体，收购主要基于两方面考虑，其一是以与民企合作项目为尝试，改善公司经营结构、管理结构；其二则是由于花伴里名下拥有“具备发展潜力的项目”，华侨城可以在深圳不断获取优质资源，解决过去土地资源获取太少、渠道较狭窄的问题。
通过收购，华侨城获得恒祥基旗下六个深圳旧改项目，包括沙井后亭旧改项目（四海云亭）、水门拆迁返还地项目（四海锦园）、龙胜旧改项目、沙井后亭工改商项目（四海云亭二期）、新木新村旧改项目和珠光旧改二期项目，共计容建筑面积136.5万平方米，可售面积达86万平方米。此外，华侨城还相继通过其他方式拿下了其他旧改项目，旧改面积已经超过千万平米。据相关资料显示，目前除了基本售罄的四海锦园和四海云亭项目，其他深圳旧改项目进展参差不齐。
同时，通过华侨城一贯“文化+旅游+城镇化”的综合开发渠道，华侨城近两年在深圳还先后获取甘坑新镇、光明特色小镇、国际低碳城等大型项目，单体项目投资额动辄数百亿元，但成本却比旧改高得多。
事实上在华侨城争夺、积极介入旧改项目的背后，是其“文旅+地产”模式短板日显。华侨城成立之初以“文旅+地产”的低成本拿地、旅游先行带动周边土地升值进而建设高端住宅谋利的优势，最终发展到310亿元的资产值。
好景不长，随后崛起的宋城演艺、华强文化，以及外来的迪斯尼均欲抢食国内主题公园蛋糕。华侨城已有的一线城市受到挤压，而新一轮扩张的二三线城市的主题公园市场也正日益形成更为激烈的竞争格局。
此外，相较于其他房企，文旅地产复合性更高，投资金额大，回报周期更长，这对华侨城的运营能力、现金流和融资能力都构成了巨大考验。也是因此，在房地产下行期，这种魔法失效了，甚至还给华侨城带来了文旅+地产的双重压力。
在经营重压之下，华侨城能否再复刻出下一个“深圳华侨城豪宅区”，需要重重地打上问号。而短短几年，就出现如此大的转变，不得不说，昔日的老牌央企，面对这起起落落的地产周期，也有无法承受之重。
时代不停变化，对于华侨城来说，过去的“文旅+地产”模式在如今已经似乎难以为继。在房地产行业下行之时，加大营销去化力度、强化流动性管理一度成为华侨城的主要发展目标。也是因此，2024年下半年，政策接连出台之际，华侨城地产业务基本面得到明显改善，但数据仍旧不及预期。
但不管怎样，华侨城始终占据着深圳最精华的湾区“正席”，山、湖、海、城、高尔夫等全维度景观。“世界看遍，终归纯水岸”，这既是一种生活态度，也是对品质生活的执着追求。它解锁了都市生活的全新方式，让人们在繁华都市中，也能拥有一片属于自己的宁静港湾。而绝佳的风水占位，以及完善的交通、娱乐、休闲、文化、商业、教育、医疗等配套，也将进一步提升整个片区的人居价值。
未来，在“全球可持续发展示范城区和深圳文化旅游核心区”的发展愿景下，叠加深圳湾超级总部基地重点开发建设片区以及白石洲全面旧改，深圳华侨城或许仍将会为深圳豪宅片区的典范。
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