马光远：为什么说中国房价史诗般上涨的历史已经结束？
马光远
10月30日 · 学者 青云计划获奖者
你对历史了解的越详细，你才能够对悄然发生的大变局警觉的越早。
这就是我这么多年将自己相当的精力放到历史研究中去的主要原因。因为简单的研究经济，不仅难以洞察经济的动态和真相，更重要的是，缺乏历史视角而只有理论逻辑的现代经济学本身存在基因的残缺，既不能很好的解释过去和现在，也无法预测未来。
只懂经济学的人，其实是什么都不懂的呆子。我坚信，总有一天，被很多人遗弃的历史学派会重新回到经济学的中央，因为只有历史的眼光，才能在大变局的黑夜中看清经济的大周期和大方向。
比如说，对于现在人人都在谈及的百年未有之大变局，如果没有历史的纵深感，你是无法理解这场大变局是如何影响一个国家的财富和经济的未来。“全球百年未有之变局”究竟指什么？必须站在历史的视角去观察。
我认为，在我们谈及这场“百年未有之大变局”的时候，我们必须意识到，在这场百年大变局之前，全球已经发生了一次百年未有之大变局，那就是，中国的崛起。
过去半个世纪全球政治经济最重大变局就是中国的崛起，改革开放使得中国成为全球第二大经济体的同时，全球政治经济的版图因此改变。
亚洲在全球经济中的总量超过了美国和欧盟，以中国和印度为代表的新兴市场成为全球经济不争的增长极，从而使得全球政治经济的规则、关于人类未来的思考，以及全球化进程都在重新改变和定义。
伴随这种变化的，则是大国之间政治经济关系的重构引发的全球范围内的情绪和冲突，这是必然的。
面对新兴大国的崛起，面对更多的国家要求参与全球治理规则的制订，中国在未来的全球秩序中究竟如何发挥作用以及发挥什么样的作用，对相关国家势必产生一系列的影响。
同时，经过40多年的快速发展，中国在积累了巨大的物质财富的同时，也在积极参与全球治理，现在的确是距离中华民族伟大复兴的梦想最近的时刻，这给中国未来的发展带来了新的机遇和挑战。
这也意味着，中国战略机遇期的内涵也因此发生着重大的变化，我们必须有深刻的认识和全面的分析。
可以看到，很多国家对于中国的崛起其实非常不适应。
如果从过去几百年的历史看，这种西方世界的“不适应”非常正常。
人类历史发展到今天，西方大国第一次面对这样一个在全球化年代突然崛起的东方大国，这种双方之间的误会、错判、曲解等导致的焦虑绝不会一时半会结束，这是中国崛起的套餐，无可回避。
也势必对中国经济下一步发展的路径产生巨大的挑战。就当下中国经济面临的挑战而言，今年很多机构把中国经济面临的挑战归结为中美贸易摩擦。
但事实上，就中国经济的基本面和主要指标而言，中国经济今年下行的压力主要来自中国经济自身。
站在百年未有之变局的角度看当下中国经济面临的挑战，既有全球化周期出现了一定程度的逆转这种外部因素，也有中国经济处在转型升级、速度换挡以及动能转换的关键时刻，是各种长短周期叠加的结果。
中国经济最关键的问题绝不是经济速度的下滑，而是在速度下滑的背后，如何实现经济增长引擎的“转换”，这是关键的关键。
就中国目前面临的产业周期、技术周期、人口周期以及金融新周期而言，中国经济持续过去的老路已经难以为继，必须下决心走高质量发展之路，必须下决心实现创新驱动，完成制造业的升级。
很显然，这需要一个既痛苦，又很长的周期，而不是靠一两个政策，甚至靠放水就能解决。
可以说，中国经济正在经历一个“发展的三峡”，各种新的挑战相继出现，三峡湾多水急，对船长的掌舵智慧提出了很高的要求，但如果坚持走下去，走出三峡，后面就一定是“晴川历历汉阳树，芳草萋萋鹦鹉洲”的大好局面。
就此而言，中国经济当下面临的各种周期的转换绝非仅仅是挑战，如果我们不犯致命的错误，这种挑战无疑也是中国经济下一步发展的机遇。如果看不到这一点，就很容易对中国经济得出悲观的结论和预期。
看待房地产的周期转换，也应该站在大变局的视角。
过去我谈“房地产变天”，“房价的逻辑在变化”等判断时，之所以无法引起大家的共鸣，除了房价上涨之后导致的“永远上涨”的幻觉，以及一些人在错过上涨之后的挫败感之外，还有对大变局下，对决定房价走势的因素的变化也缺乏认识，经常导致一些人从一个极端走向另一个极端。
我在之前的文章中谈及房价逻辑的六个变化，其实在过去也反复谈过，但为什么现在大家突然感同身受，因为今天的市场已经在明白无误地告诉你的确如此。
为什么说，中国房价史诗级上涨的历史结束了，关键就在于决定房价的这六大要素发生了颠覆性的变化：
第一，中国经济告别高速增长
高增长的推动力之一是高投资，而高投资的表现之一就是房地产的快速增长；过去投资增速在20%以上，房地产过去20年平均的增速也基本在20%左右，这个周期结束了；
第二，房地产的基本面从过去的缺房子到现在供需基本平衡。
官方的数据，到2018年，城镇居民人均住房建筑面积39平方米，农村居民人均住房建筑面积47.3平方米。这个数字应该是大大低估了，我的测算，城镇人均居住面积应该是超过了45平，因为大量的小产权房，以及种种原因没有登记的房子没有纳入这个统计体系。国际惯例，人均居住面积超过35平，房价高增长基本结束，超过40平，房价大涨的概率很低；
第三，人民币从过去单边升值到双向波动，
中国房价上涨的一个原因是在中国经济高速增长过程中，出口高速增长带来的人民币单边升值。其实，过去中国房价快速上涨的周期和中国出口高增长的周期是契合的，中国外贸高增长百分百结束，人民币从过去的单边升值走向了双方波动，房价大涨的动力大大减弱；
第四，中国的M2从高增长到回归常态，
M2的增速从过去的两位数增长自2017年已经回归个位数，人民银行的印钞机从过去的高强度工作也回归常态，这是房价回归的金融逻辑，不再赘述；
第五，人口周期历史性扭转，从婴儿潮到光棍潮。
中国房价每一波大涨，背后都有一波婴儿潮的推动。现在中国人不生孩子了，婴儿潮结束了，光棍潮正在走来，人口和家庭推动的真实需求大大减弱；
第六，国际资本的流向发生逆转。
国际资本过去20年的基本流向是从发达国家流向新兴市场，现在则是大量的国际资本从新兴市场流出。过去这些流入新兴市场的资本相当一部分进入到这些国家的房地产和资本市场，推升了这些国家的房价。中国虽然显然仍然是全球资本流入最多的国家之一，但相对于过去的高速流入，资本进入中国的速度已经回归正常。
特别是，当下的逆全球化的一大变现之一，就是国际资本流动额大大减少。过去20年，国际资本在2007年达到历史高峰，国际资本流动额达到了9万亿美元，占全球经济的比重高达16%左右，但现在，国际资本的流动额已经跌至1.2万亿美元，占全球经济总量的2%不到，回到了1980年的水平。这对新兴市场的房价的影响很大。
这六大变局意味着，中国房地产进入到一个全新的新周期，这个新周期不是一些人想当然的“白银时代”，而是一个和过去完全不一样的周期。
在房地产新的周期下，简单的说房价涨跌毫无意义，涨跌会成常态，不会出现过去那样有规律的“两年调整，三年上涨”这样的周期。
中国的城镇化虽然没有完成，但这不意味着所有城市的人口都会增加，中国的672个城市，将争夺未来进入城市的5亿人口，已经成为城市常住人口的，也会出现城市之间大的流动，城市与城市之间的竞争会加剧，这也意味着房价的区域分化更为明显。
用过去“一二三线”等去划分城市并且据此判断房价已经完全不合时宜。中国5000年历史上从来没有城市之间如此激烈的争夺人口的现象，这是千年大变局，这个变局将深刻影响下一个周期中国房价的走势和房地产的命运。
