1.对房地产认知发生的变化？

随着时间，我对房地产的理解也在发生变化。

一开始我认为是蓄水池，是吸收超发货币，控制物价不要过快上涨的蓄水池，毕竟在房地产行业不行的时候都出现了物价不规律波动，比如蒜你狠，姜你军，在房价平稳上涨的时候就不会出现这种大量资金逃逸到其他行业把物价炒高，这就是房地产吸收过量货币的作用。

那么为什么要超发货币，不超发货币的后果就是大量僵尸企业破产进而引发大多数公司企业破产，所带来的失业潮进而加重底层消费不足的问题，所以美联储最害怕的事情是大萧条再来，遇到危机就放水是美联储的条件反射。

但是超发货币只是缓解了底层消费不足的问题，而没有解决这个问题。

所以超发货币到最后会进入滞涨阶段，失业高企，物价高涨。

解决滞涨的有效手段就是加息，但是加息会导致企业缺少贷款来维持自身的运营，破产了之后最关键的不是失业问题，而是借钱给你的银行机构要用什么来填这么大的亏空？大型银行一倒，极有可能引发金融系统性风险。

第二个对房地产的认知是合理的被社会认同的杠杆扩大器。

因为结婚要有房的社会观念，加上房子与教育资源，医疗资源（异地医保问题）绑定的政策，导致了房子价值的快速增长。

还有一点就是我的一个同事，他说作为亲戚，在买房买车的时候，支援你或者借钱给你这是合理的。

中国非常排斥因为购买消费品而负债的行为，但是负债买房买车是能够得到亲人或者亲戚的理解与支持。

直到恒大暴雷的时候，我才明白，房地产实际上是一个印钞机。

2.如何理解房地产是中国经济的支柱？

解答这个问题需要了解下面三句话：

1.中国人民币发行是以美元为锚。

2.中国经济发展迅速其中有一个原因就是源源不断（资本）美元涌入，带来大量的就业岗位与美元储备。

3.你面对有两堆美元，你能知道哪一堆是借来的，哪一堆是存下来的？

中国以美元为锚的好处在于三点：

第一依靠美元能进行国际贸易，利用美元提供的信用，不被其他货币与其他国家从中间赚钱，美国是一个粮食出口国，中国在过去是一个粮食进口国，而且粮食压力很大，能与美国经济互补，同时也不会被美元周期收割。

第二是抑制国内的超发货币欲望与出清僵尸企业，迎接经济更好的发展，你手里有多少美元，你就能发多少货币，鼓励企业往国外扩展业务，没有超发货币，僵尸企业的破产就是必然。

第三加速国际化为中国进入全球市场做准备，以满足国内需求为主的生产要素分配变为以赚取美元，满足国外需求为主的生产要素分配，这个过程中劳动力这个生产要素的重新分配（大下岗与农民工进城）就显而易见了。

制造业在中国经济地位那么高的原因就是在过去三十年到十年前，它能为中国带来美元，所以制造业企业在中国银行容易拿到贷款。

我在19年的时候就在思考一个问题，超发了这么多货币，就不怕汇率发生变化，超发了这么多货币，其他行业不至于一点水都没有。

在恒大暴雷的时候我明白了，房地产也能获得美元，而且获得美元的速度与数量都非常惊人。

所以我认为以前县份的招商引资与现在的引入房地产都是一样，哪个企业能带来美元，就在银行有更多信用，获得贷款的概率大，能为地方经济做出贡献。

房地产不是蓄水池，反而是印钞机，我们原来是以实际流通的美元（外汇储备）为锚，但是其数量与速度都太慢了，满足不了中国经济货币量需求，所以当更快模式（房地产公司发行美元债获得美元—去银行换取贷款与资金买地修房—政府卖地获得收入与财政平衡—搞公共服务与基建来吸纳就业人口）出来以后，制造业的衰落就是必然。

在以前搞外贸模式的时候开厂与打工当然是很爽，在后面土地财政—房地产模式中，当然是从事公共服务方面（教师与公务员，基建从业人员）最吃香。

现在公务员与教师的吃香我也有一个答案了。

当房地产再也不能借到美元债之后，这个土地财政—房地产的模式还会继续下去吗？

失去这个印钞机，我们就要进入一个经济慢速增长的时期了。

15年房价暴涨的同时，政府又开始了大规模的基建与新区规划。

3.如何看待恒大暴雷？

恒大欠供货商钱不要紧，欠购房者房子不要紧，内债不是债，但是如果不还美元债，而丧失信用，无法继续让美元流入，这个才是大问题。

第二恒大暴雷不但击碎了房价永远涨的神话，大量停工的工地不光会让买房投资的人止步，刚需也会止步，需求端的断崖式下降会影响短期利润，以及债务的偿还。

对于房地产行业来说，当头部公司都开始偿还不了债务利息之后，其他公司的还款能力肯定会受到质疑。

对于投资端来说，几个月前一些国外机构开始了抛售手中中国房地产企业的垃圾债券。

一个恒大暴雷，多少其他房地产公司跟进破产，真是一石激起千层浪。

现在恒大真是让人知道这个城市房价的下限在哪。

4.房地产公司就没有一些幸运的？

据我所知，碧桂园在疫情前就开始降价了，二年前降价与现在降价能吸收到的资金不是一个级别。

我就是在去年还是前年听到碧桂园降价，有些户主还打横幅，抗议降价。

而现在，我所在的贵阳，有些区已经成立恒大项目处置专班。

现在就是碧桂园的房价还能再支撑的，因为去年我听说观山湖区的房子8000元每平还送车位加阳台，碧桂园今年在观山湖区的一套房子也是8000元每平，证明碧桂园的现金流没有太大问题。

而且碧桂园的业务也没有像恒大这么多，我不清楚碧桂园是点子好，还是分析得准。

5.美联储会不会加息？

我认为不会，一旦加息美元回流，许多美国投资机构在国外的投资项目都会遭受损失，这些亏空谁去填？

本来失业率就高，加息万一玩砸了，重现大萧条怎么办？

我对房地产的认知也是在逐步深入的，我也只是一个普通人，写些分析文章，水平不高。

下周更新《金枝欲孽—封建皇权的牢笼》。