这两天有人在群里问我，说国内跌了这么久，国外是不是也跌。
我专门查了一圈资料，说说大方向。具体数字各家统计口径不同，我尽量只讲趋势，不较真小数点。
先说美国。
美国这几年最戏剧性。2020 年疫情后，利率降到地板上，房价两年里涨了一大截。很多人抢房，加价几十万美元，连房都不看就下单。
2022 年开始加息，三十年房贷利率从 3% 左右一路冲到 7% 以上。
按常理，这么猛的加息，房价该崩。但实际没崩，只是成交量冻住了。
原因不复杂：卖家不肯降。这批人手里的贷款是 3% 的低息，卖了自己也买不回来，索性别卖。
房源一少，价格就撑住了。所以美国出现一个很怪的状态——成交量掉到十几年最低，价格却没怎么跌。
再看欧洲，情况分化得很厉害。
德国比较典型。2022 年之后房价连跌，主要城市跌幅不小，因为德国本来就以租房为主，买房投资需求占比高，利率一涨，算不过账的人立刻退出。
英国是另一种样子。伦敦高端市场疲软，但中低价位的房子因为供给不足，价格还在慢慢往上走。
南欧（西班牙、葡萄牙、希腊）这两年是全球表现最好的地区之一，原因不是经济多好，是外来人口和资金大量进入，尤其是远程办公的人和退休移民。
再看亚洲。
韩国挺有代表性。2022 到 2023 年首尔房价跟着利率下跌，成交量几乎冻住。2024 年之后反弹，部分区域还创了新高。跌得急，回来得也快。
日本是长期样本。东京的二手公寓这几年一直在涨，都心核心区涨幅很明显。但要注意，日本涨的是东京、大阪这几个点，广大地方城市还在跌，人口流出的地方房子白送都没人要。
最后说我们这边。国内这一轮调整，幅度和时间都不算小，但和国外最大的不同是：我们同时经历了房企信用问题、保交楼、地方财政压力几件事，不只是利率周期。
这些放在一起看，其实能看出几条共同的规律。
第一条，利率是总闸门。
利率一涨，全球各地的成交量都会冻住。注意是成交量，不是价格。价格有粘性，业主不会马上降，先不卖。等扛不住了，才开始跌。所以量先跌、价后跌，这个顺序全球通用。
第二条，供给决定跌幅。
美国之所以没跌，是因为房源少；德国之所以跌得多，是因为投资性需求占比高、可卖的房源多。同一个加息周期，供给结构不同，结果完全不同。
第三条，人口流动比经济数据更管用。
南欧、东京都心在涨，不是因为当地经济多强，是因为人往那儿走。反过来，人口流出的地方，政策再好也托不住。
第四条，卖家心理是最大的变量。
全球的业主都有一个共同点：不愿意承认自己的房子跌了。所以价格调整永远比市场慢半拍，靠的是时间，不是靠消息。
回到上海的卖房这件事，我有三个判断。
一是别用"国外都跌"来说服自己继续等。别人跌不跌，跟你这套能不能卖掉没关系。
二是看成交量，不看价格指数。你所在小区同户型最近三个月成交了几套，这比任何全国数据都准。
三是供给结构决定你的处境。同户型在售三套和十三套，是两种完全不同的游戏。
世界很大，规律不多。真正影响你决定的，还是那两个数：近三个月网签成交价，同户型在售套数。
