第十三章 房地产法律制度
1．房地产法的基本原则
第一，国家实行国有土地有偿、有期限使用原则；
第二，国家扶持发展居民住宅建设的原则。体现在土地供给和税收等方面采取优惠措施。
第三，国家保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必须守法的原则。
第四，登记公示原则。这是房地产变动的基本原则。房地产属于不动产，其权属变更与动产的明显的区别，即以当事人在房地产管理机关办理更变登记为公示方式，这是现代各国民法（物权法）的共同原则。
2．房地产开发立法的基本原则
严格执行城市规划的原则
综合开发、配套建设的原则
经济效益、社会效益、环境效益三统一的原则
鼓励开发建设居民住宅的原则
3．房地产开发企业设立的条件
第一，有自己的名称和组织机构。企业的名称是此企业区别于彼企业的重要标志，它代表着企业的资信，是企业无形资产的一部分。其形式应为“有限责任”或“股份有限”。
第二，有固定的经营场所。是指企业主要办事机构所在地。这是其成立的重要条件之一。
第三，有符合国务院规定的注册资本。注册资本是反映企业经济实力的重要标志，也是企业对外承担法律责任的基础。最低注册资本施100万，且是实有资本。
第四，有足够的专业技术人员。房地产开发是一个专业性很强的行业，需要建筑、设计、法律、财会、管理等方面的人才。
第五，法律、法规规定的其他条件。
4．房地产开发企业设立的程序
申请登记。设立房地产开发企业，首先应向县级以上人民政府工商行政管理部门提出登记申请，并如实报告创办企业所具备的各项条件，提供创办企业的可行性研究报告和各项经济技术资料。
依法备案。为了加强对房地产开发企业的行业管理，房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
5．房地产交易管理制度
第一，房屋所有权与土地使用权同时转移。由于土地与房屋等地上建筑物，在物质形态上具有不可分割性，为了维护交易双方的合法权益，便于土地和房屋的合理利用，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，不得分别转让或抵押。
第二，地价公示制度。目前政府公示的价格主要有三种，即基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格。定期公布，及时更新。
第三，房地产交易价格评估。我国的市场机制尚不完善，未能形成完全市场化的房地产价格体系，难以通过市场形成合理的价格。因此，国家实行房地产价格评估制度。
第四，房地产成交价格申报。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
第五，登记、备案制度。房地产属于不动产，其权属关系、权利状态及权属关系的变化，均难以从其占有状态和契约上来判断。现代各国多采用登记公示的方法来标示房地产权利的变动。
6．房地产转让的程序
第一，房地产转让当事人签订书面合同。
第二，房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权证书，当事人持有效证件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
第三，房地产管理部门对提供的有关文件，进行审查，并在15日内做出是否受理申请的书面答复。
第四，房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场勘查和评估。(必要时)
第五，房地产转让当事人按照规定交纳有关税费。
第六，房地产管理部门核发过户单，双方当事人凭过户单办理过户登记手续，领取房地产权属证书。
7．商品房现售的条件
第一，现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业的资质证书；
第二，取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
第三，持有建设工程规划许可证和施工许可证；
第四，已通过竣工验收；
第五，拆迁安置已经落实；
第六，供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施，具备交付使用条件或者已经确定施工进度和交付日期。
第七，物业管理方案已经落实。
8．商品房预售的特征
房屋预售合同法律关系的主体一方是特定的。即具有房地产开发经营资格，并符合法定条件的房地产开发企业。
房屋预售合同的标的是尚在建设中的房屋。
商品房预售要受到较强的国家干预。为了减少楼花购买的风险，保护广大购房者的合法权益，国家通常对商品房预售采取一些特殊的监管措施，如商品房预售登记办备案制度；商品房预售许可制度等。
9．商品房预售的条件和程序
条件：
第一，房地产开发企业已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
第二，房地产开发企业持有建设工程规划许可证和施工许可证。
第三，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定了施工进度和竣工交付日期。
第四，取得商品房预售许可证。
程序：
第一，售前宣传。
第二，签订商品房预售合同。商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
第三，办理登记备案手续。
第四，办理入住手续。
第五，办理房屋产权转移登记手续。
10．房屋租赁的特征
房屋租赁关系中的出租方一般为房屋所有权人。
房屋租赁一般具有明确的期限。
作为房屋租赁法律关系客体的房屋应是法律允许出租的。
房屋租赁法律关系的成立要进行登记备案。
11．房地产抵押的特征
房地产抵押法律关系比较复杂。房地产抵押的标的可以是房屋及其占用范围内的土地使用权，也可以是单独的土地使用权，而土地使用权又有出让土地使用权和划拨土地使用权之分。
房地产抵押不转移抵押财产的占有。抵押标的可以是不动产，也可以是动产。动产抵押与不动产抵押的一个重要区别就在于，不动产抵押不转移抵押财产的占有，房地产抵押属于不动产抵押。
房地产抵押属于要式法律行为。房地产抵押，抵押人应与抵押权人签订书面合同。
12．房地产抵押担保的内容和登记的程序
主债权。主债权是房地产抵押权所担保的主要内容。
利息。这里的利息是指由主债权产生的孳息。其自然属于抵押权所担保之债权的范围。
违约金。抵押权所担保的主合同中，约定了违约金的，违约金也属于担保的范围。
损害赔偿金。损害赔偿金是指债务人在履行主合同中，给债权人造成损害而应给予债权人的赔偿。
实现抵押权的费用。它是指抵押权人为实现抵押权而支付的费用，一般包括申请费、拍卖费、评估费、保全费等。
程序：
申请。房地产抵押登记，双方当事人要共同到房地产管理部门填写房地产他项权利登记申请书。
受理。登记机关接受抵押当事人双方提交的抵押登记申请及有关证明文件后，经审查认为符合要求的，在收件簿上载明名称、页数、件数、并给申请者开出收据。
发证。登记机关对申请书和有关证明事件逐项进行审核，经审核无误后，填写审批表。对房产抵押权人填发《房屋他项权证》。
