本来我们已经连续录了好几期房产话题的节目了，但是最近又发生的一些由于限购升级，引发的一些房地产当中的风险，我觉得非常有借鉴意义，想讲解给大家，以利于大家防范这些风险。
今天给大家讲的就是“高房价下，房地产交易的折价风险”，大家需要防范。
我下面讲三个案例，我让大家充分理解一下房产交易下的各个风险，很多时候是大家想不到的。很多人反问说，“老师，我买房子有什么风险？房子是最安全的、最稳定的。”
其实不然，因为金额大到一定程度的资产以后，各种各样的风险就都冒出来了，我给大家举三个案例，大家认真体会。
page
1
第一个案例，是非常典型被限购影响的买房的案例，发生在北京。大家都知道，北京在3月17日出了新政（简称317新政），这个案例就产生在这背景下。
我们格局就有一个学员，他在北京工作，已经工作好多年了，好不容易打算买房了，结果前面房价一直涨，越涨越恐慌，到了2016年的930房价限购以后，他觉得应该缓一缓了，应该房价不会这么疯涨了，慢慢选吧。结果2017年春节一过还在涨，他就着急了。着急以后，大概在2月中旬，他终于选了一个其实也是有二十年房龄的二手房了，金额还是非常高的。他看好以后，二月中旬实在受不了了，就出手了。
付了多少？付了一百多万的定金，因为动辄一个房子就得四五百万。中介也帮他做好房屋核验，签好合同了，约好是什么时候过网签呢？网签就是买卖房子的时候到房管局去做网签，约好了是3月20日，他美美地等着过网签。
结果3月17日北京出新政，即日起，只要你有过房屋贷款记录，有过房子的，那这都算是二套房，首付比例必须提高到60%。他在外地有过，家乡有过买房的记录，有过贷款记录，虽然名下现在没房了他有过贷款记录。
他看到这个新闻，一下就呆在了办公桌上。因为他这一百多万的定金，是把家里所有的钱，三个家庭的钱凑起来的，上面两个老人家庭的，夫妻双方家庭的，包括他们这么十多年的积累攒下来的钱。一百多万已经付给别人了。结果，现在整个这个房子首付款提高到了60%，他还需要再筹150万以上才能过户这个房子。
有人觉得价格涨了，我就不买不就完了吗？问题就出在这了，如果不买咱们能拿回来一百多万的定金，那大不了不买了，钱还在手里。
现在问题是什么，买卖过房子的都知道，定金不退呀！如果他不买这套房子，说自己凑不起这150万，那意味着定金全没，就是这个家庭辛辛苦苦十多年，亲戚朋友借得这些一百万的定金就没了。
那如果他要买这个房子，那他就必须在短期内还得凑够这么多钱去付这个首付。你觉得哪个是可以承受的了的？你说，那他就借呗。各位，普通的家庭，轻轻松松能借出来150万的现金吗？就算你借完了，怎么还别人呢？你怎么说呢，说我借你一年？这又不是银行贷款三十年分期还，你怎么借别人呢？就说未来二十年我慢慢还你，别人不可能借你。那如果不借的话，一百多万的定金付了，没了，打水漂了，交给人家了，这更不能承受啊！这就是现实情况发生在眼前的。这是案例一。
page
2
第二个案例，案例一已经很惨了，可是我明确告诉你案例一不是很惨的，我们看案例二，卡在中间进退两难的境地。
据中介机构的数据统计反映，现在大量的像北上广深的人群， 75%以上是换房人群，就是卖了小的换大的。案例二我们的主人公就是改善型购房人群。他自己的小房子还没卖，就去看好了大房子，先付了一百多万的定金，还付了一部分首付，加起来接近两百万。跟房东签了购房协议，规定必须在六个月内完成交易，不能拖。他买那个房子本来预计是首付35%，应该也够了，其他钱贷款。
结果现在他这套小房子没卖出去，本来找了一个买家。结果新政一出，人家买家不买了，说买不起了，原来我买你这套房子我也是首付30%，现在60%钱不够，我就不买了。不买了，他还没收到下家的定金，下家刚看完，还没交定金。
时间已经过了三四个月了，那边马上就要交易。如果到期不交易，交得所有的定金和首付这两百多万就没了，打水漂了。
没有别的办法，他只能把他那套小房子降价卖，但是现在房价很高，降价卖能付起60%的也很少，他着急，都降了二三十万了，还是卖不动，找不到能付起这么多的人。但是一天一天逼近了，到交易日如果他不交易，那两百多万就没了。
如果是你，你怎么办？你是那个收了定金的房东，你说没关系，我不要你的定金了，我还给你。你会这么做吗？肯定不会吧。这是案例二。
page
3
第三个案例，主人公也是同样的道理，变成了“无房户”。
他原来也有一套小房子，本来想买个稍大点的房子，凑点首付，百分之三四十，然后买个大的。结果他就把第一套房产卖了，拿到的钱，还完贷款以后拿到的钱正好付第二套大一点房子的首付款。结果因为新政一出定金（首付提高到60%）就不够了。
但是原来的房子已经没了，这个房子又买不了了，现在相当于自己成了无房户。新房子还买不了，要么就是损失一百多万的定金，要么就是到处去凑钱，找两百万，再凑两百万付这60%首付。大家想一想，我相信借过钱的人都有接触，没借过钱的觉得无所谓，你去借一两百万来试试。
怎么去规避这些风险呢？
通过上面讲得三个案例，大家明白了吧？这就是风险，交易过程中的风险，政策带来的风险。大额房产交易风险是无处不在的。
怎么让自己不遇到，这种被动尴尬的局面呢？我给大家三条建议，希望大家有所帮助。
第一条建议就是：不在恐慌的时候做任何重大的投资决策。
什么叫恐慌的时候？周围的人都疯狂去干什么的时候，换句话就是不跟风做重大投资决定。大家都疯狂买、疯狂抢，这时候你就要冷静。大家疯狂到海南去买房子，你要冷静。大家都疯狂去买股票，你要冷静。
我经常提醒自己，不要看着别人抢你就抢，别感觉过了就没这机会了。不，不能抢。其实就是我们投资里讲的买点，就是不能着急，不恐慌，任何时候不要跟风，不恐慌。
第二条建议就是：不要大量借债。
其实上面大部分情况都是借债，如果你钱很多，有全款的话，这些问题其实对你不是问题。为了获得这个东西，大规模借债，我首付30%，我贷70%，房价这么贵了还敢大规模借债，大规模借债，必然带来被动，这个被动你得承受。
人生当中，哪怕不是投资，就是自住的房子，也不能超过你能力范围的借债，能力范围超过了，必然带来大规模风险。
第三条建议就是：两边加边界的协议，千万不要签。
比如，你一定要六个月之内把这套房子卖了，然后还那套房子，这就是很被动的。做任何决策的时候，不要把自己推到这种两边都有边界的状态当中。大家看刚才的这三个案例，他们都有一种情况。一定要在什么时间内完成，所以先签个协议，真是把自己逼入到了一种没有退路的境地，两边限制。
我的建议就是不签这种协议。要买你就买，钱还不够，就先不买，等你把那个处理完了再做下一个，不能两个事情混在一起，这个事还没处理完，第二个事堆上来了。这种情况你会非常被动，你就丧失掉了主动权。当主动权在手，你可以不签，你可以不买，你可以等待，它不影响你的生活。
所以，再次回味我这个节目的主题语，钱是赚不完的，但能亏得完。对于一个普通中产家庭来说，一百万、两百万，这是很多年都攒不到的。一个房地产风险就可以损失掉这么多的钱，所以各位要慎重再慎重。
上面的三条建议，供大家做参考，希望大家未来规避掉这些不必要的政策风险，不必要的这些波动风险。
