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以下内容来自徐远的分享。
徐远的房产财富第一讲
中国房价和1990的日本很像?
1990年的时候，东京高端住宅的价格，达到过8万美金一平米，当时纽约高端住宅的价格也就一平米1万多美金，东京是纽约的8倍。刚才说的是豪宅，看均价的话，东京核心区的均价达到3万多美金一平米，而纽约中心城区的均价才四五千多美金一平米，差不多也是8倍的差距。
2018年的时候，纽约的均价2万美金多一点，北京的均价1万美金多一点，纽约房价是北京房价的2倍。所以说，以纽约房价作为比较基准，一个是纽约的8倍，一个不到纽约的一半，一里一外，相差了16倍，2018年北京房价是1990年东京房价的1/16。所以，北京的房价虽然很“贵”，但是和1990年的日本相比，还差很远，远远不在一个数量级上。“贵”和“泡沫”是两个概念，“贵”不一定就有泡沫。说到这里，你可能觉得很奇怪，1990年的东京房价怎么这么贵?是纽约的8倍多，也太夸张了。是的，是很夸张。当时不仅东京，日本全国的土地都很贵。当时日本全国土地价值，是美国的4倍，考虑到日本的国土面积，只有美国的1/25。一里一外，土地单价，日本是美国的100多倍，简直就是离谱。正因为如此，日本1990年的地产泡沫，是近代经济史上最严重的泡沫。
北京和纽约，哪个房价应该更高?
刚才我们说的是，北京比东京便宜很多，泡沫的证据严重不足。可是有没有这么一种可能性，就是北京的房子虽然比东京便宜，但是依然有泡沫。换句话说，有没有一种可能，东京是个很大的泡沫，而北京是个小小的泡沫呢?
首先从需求看，北京是中国的政治、经济、金融、文化中心，资源高度聚集。北京有全中国最宽的马路，最好的医院，最好的学校，最大的剧院。而纽约呢，只是美国的金融中心，政治中心是华盛顿，文化中心是波士顿。纽约只是一个中心，而北京是四个中心。从资源聚集的角度，纽约和北京是没法比的。我们一直说，买房其实买的是城市资源，北京积聚的资源比纽约多，房子的附加资源也就多。从需求上看，北京的需求是远远超过纽约的需求的。而且，中国总人口是美国的4倍，就进一步增加了对北京的需求。
看完了需求，我们再看供给。你想一下，就会发现北京住房的有效供给，比纽约少很多。为什么呢?两个原因。
一个是纽约的建筑密度大。由于限高和城市规划等因素，北京的房子很矮、不密集，而纽约曼哈顿岛上的房屋很高，很密。根据统计，每平米的土地上，曼哈顿修了11平米的房子，而北京的二环里，面积和曼哈顿差不多，每平米只修了不到1平米的房子。这样一来，纽约的房屋面积，就是北京的十几倍。
第二个原因，是纽约的房地产市场效率高，房屋的利用率高，相当于进一步增加了有效供给。纽约的房屋出租率高，闲置的房子很少。北京呢，很多房子就是空着，利用效率很低。打个比方，你看北京的很多房子，包括国家机关，事业单位，各种单位的大院子，这些房子都是不卖的，不出租的，这就大大降低了房屋的利用效率。所以，简单概括一下，北京的房屋需求比纽约大，供给比纽约少，北京的房价当然是要超过纽约的。这和很多人的第一印象，是完全相反的。那么现在什么情况呢?目前在可比的区位和档次上，北京房价大约是纽约的一半。纽约的核心区均价换成人民币在14万左右，而北京是7、8万。刚才是均价，高端的公寓，纽约折合人民币在30万左右，而北京在15万左右。不管是均价，还是高端的公寓价格，纽约都比北京贵了一倍左右。所以，理论上北京的房价应该比纽约责，实际上北京的房价只有纽约的一半。这就说明，北京的房价很难说有泡沫。目前北京的房价是全国最高的，比上海深圳都高，北京没有泡沫的话，其他城市就更说不上有泡沫了。
简单总结一下:
1、我国目前的房价虽然贵，但是和日本1990年的房价比还差了十几倍，还有数量级的差距。
2、长期看，北京的房价应该是高于纽约的，但是现在北京的房价只有纽约的一半，从这个角度看，北京的房价不仅没有泡沫，还有很大的上涨空间。
