一、物业管理区域是什么？
“物业管理区域”是物业管理中的一个基本概念，物业管理区域是指相对独立的，只成立一个业主大会并由一个物业管理企业实施（或由业主自主实施）统一物业管理的区域。该区域本质上是民事领域中区分所有建筑物的区分所有人共同行使其建筑物区分所有权的区域。物业管理区域的划分，直接影响到物业公司服务的范围，直接影响到业主大会的成立，直接影响业主对物业管理区域内的共有权益，与每个人息息相关。
二、管理管理区域划分存在什么争议？
现实中，开发商建设楼盘不是一次性全部建成的，通常或分为一期、二期，如果在建成一二期的时候，开发商又在旁边取得新的地块，并且建设成三期别墅区，此时一二三期是否应当划分为同一物业管理区域呢？别墅区的一些共用配套设施是否也属于一二期住宅用户所共有呢？又如，商品房与保障房、酒店会所等商用楼宇与住宅小区、高层住户与底层住户，他们在生活条件以及对物业管理关心程度的差异，对小区是否应当进行修缮以及其他公共事项的意见不一致，存在利益上的矛盾，此时是否应当划分为不同的物业管理区域方便管理呢？我国是如何划分物业管理区域呢？
三、物业管理区域的划分是如何规定的？
1、《物业管理条例》未明确划分的具体标准，将划分的权限下发到各省份。
根据《物业管理条例》第九条“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定”。可以看出，国务院对于物业管理区域的划分给出了宏观的划分标准，主要考虑的是划分区域是否涉及共用设施设备、建筑物规模、设区建设等相关因素，至于具体依照什么样的界线则由省、自治区、直辖市自行制定。
2、《广东省物业管理条例》在《物业管理条例》划分的要求上，提出要结合物业建设用地规划许可证确定。
根据《广东省物业管理条例》第七条“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域“。也就是说，物业管理区域的划分首先是根据物业建设用地规划许可证确定的红线范围作为一个物业管理区域进行划分，区域内的配套设施设备能够分割、独立适用的，则可以划分为不同的物业管理区域。
3、《广州市物业管理条例》将物业管理区域的划分进一步细化。
根据《广州市物业管理条例》第十一条，划定物业服务区域应当遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区治理等因素，具体按照以下规定划定：
（一）建设用地规划许可证或者土地使用权证确定的红线图范围一般划定为一个物业服务区域，但红线图范围内的城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇河道等不得划入物业服务区域；
（二）已投入使用的物业，共用设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业服务区域；
（三）已投入使用的毗邻物业，规模较小的，依法经各自的业主大会同意后，可以划定为一个物业服务区域。
根据上述三个物业管理条例的规定，可以看出，广州市物业管理区域的划分，第一个标准是建设用地规划许可证或土地使用权证确定的红线范围。第二个标准是区域内的共用设施设备是否能否分割独立，是否存在争议，尊重区域的现状以及业主的意思自治。
四、司法实践是怎么认定物业管理区域划分的
根据广东省高级人民法院2018年6月4日就华景新城与翡翠楼4栋楼是否应分立为两个独立的物业管理区域作出了裁定。其中裁判要旨为“建设⽤地规划许可证确定的红线图范围并⾮划分物业管理区域的唯⼀标准，物业管理区域的划分要有利于⼩区的管理和服务，有利于居⺠的⽣产、⽣活和⽇常便利，有利于公共设施的共同使⽤和成本的节约，翡翠居4栋楼与华景新城西区其他物业多年来形成了共⽤出⼊⼝的事实，⽆单独开路通⾏之可能，且同⼀物业管理公司统⼀管理多年。将翡翠居4栋楼排除在华景新城西区物业管理区域之外，不符合《物业管理条例》及《⼴东省物业管理条例》规定的要求，也可能影响和改变上述区域多年形成的⽣活习惯，影响⼩区全体居⺠⽣活的和谐。因此裁定驳回西区业委会的再审申请，翡翠居4栋楼与华景新城应属于同一物业管理区域。
由此可知，物业管理区域的划分并不能机械的以建设用地规划许可证或土地使用权证的红线作为划分的标准，需要结合区域内的历史情况、自然现状、设施设备的共用情况、区域内的业主是否存在争议等多方因素确定。关键还是需要明确，物业管理区域的划分不是一个行政管理问题，而是业主区分所有权如何得到保障的问题，只有根据这个立法的目的，还能更好的进行物业管理区域的划分。
五、对物业管理区域的一些思考
物业管理区域的划分本质上是业主区分所有权，就是一个业主在购买房屋的时候，能预见即将入住的小区位于那里，包括了什么样的共用设施，具有什么样的共用场所，虽然购买的只是自己所有商品房的建筑面积，但是实际上购房款已经分摊了当时开发商对小区配套的相关设备设施的费用，也因如此业主有权享有小区有相应共用道路、设备设施的相关权益。物业管理区域的划分直接关系到业主生活的幸福与否。
