昨天被这个帖子刷屏，有人说是作死。
有人算出月供12万
但这种算法是完全错误的，按原po的帖子来说，问题不在于三年的资金压力，而是对未来的预期是否精确。下面我们来精算一下。
首先补充知识，信用贷，消费贷。
银行提供一笔 3年的贷款给你，每年利率6到7%，3年内，每个月只要偿还利息，满3年时，需一次性偿还本金。如果你申请了额度，但是不使用，是不产生利息的。
精算 年利息如下
60乘以0.06 3.6万
100乘以6.4% 6.4万
60乘以6.5% 3.9万
21乘以6.3% 1.3万
60乘以6.5% 3.9万
21乘以6.5% 1.3万
合计20.4万，每月1.7万
房贷月供 1.2万
合计每个月2.9万元
三年内他的额外融资成本是多少呢？
20.4乘以3 为 61.2万元。
那么他对三年后的预期是多少才能满足保本呢？
700加61.2 为761.2万元
所以只要那套房子三年内增长9%，就是保本的。
每年的持有成本是20.4万元。
按我对北京的预期，他肯定不会亏。
所以，瞎算的，算出月供12万元的都是大傻逼。
风险在哪呢？
第一部分是政策性风险
主要表现为 宏观层面控制价格三年后并没有涨价。
宏观金融收紧，查出首付的资金来源，被中止贷款，房子就买不成了。
第二部分是下一阶段的资金风险
三年后他要一次性偿还本金共计320万元，100万没有使用不产生利息。问题是三年后他拿的出来320万吗？po主说能够有一笔 过桥贷款缓冲，然后继续借出来钱。
但是三年后过桥贷款出问题了呢？不能及时到账。
现在的银行 对个人得授信额度是有限制的，以后估计会把资金来源管控的更加严格，三年后他还能使用信用贷 拿出这么多钱吗？
第三部分是学区风险
北京正在搞教育改革，买了学区房从以前百分百进名校，变成有70%的概率进名校，学区房的含金量下降，同时如果他是刚需学区房，使用了学票，那么未来7年这套房子就没有学票溢价。
我觉得po 主是一个能人，全家都是赌徒。
