冲着题目进来，那就先看结论了。
中国的房价有泡沫吗？一二线大城市以及省会等城市，没有泡沫，房价仍然会上涨。
本篇来自徐远教授的《房价的逻辑：徐远的房产财富48讲》的精华内容。
- 01 -
中国房价有泡沫吗？
通过对比日本京东和美国纽约，北京远比后二者房价要便宜。
“今天的中国低价，简直就是很便宜，更谈不上泡沫”。
北京 vs 纽约，
从城市定位（经济文化政治中心）；
需求度（人口密度，流向）；
供给（房屋建筑密度、房地产效率），
得出结论，北京目前看比纽约便宜。
长期看，北京的房价不仅没有泡沫，还有很大的上涨空间。
- 02 -
房价收入比 = 现在的房价 / 未来的中高收入，
而不是网络媒体计算的，房价收入比 = 现在的房价/现在的平均收入。
房价是对未来收入的反应，是城市的股票，
中国的大城市，就像是盈利稳健的大公司，随着城市化的加快完善，越早买价格越便宜。
对比纽约，京东，香港，首尔，
不是所有的人都能买的起房子，以后超过50%的人要租房住。
中高阶层住自己的房子，中低收入租别人房子，付房租。
国家房价调控，让房价不要上涨过快，
是因为财富差距越来越大（房子多的人和中低收入的人对比）。
这样没买房的想办法买房，
收入低的保障性房屋，让所有人都有房住，社会才稳定。
房地产调控，不是调控价格水平，而是调控上涨速度，让房价不要过快上涨，
调节财富分配，让社会稳定。
- 03 -
土地财政政策不是房价贵的罪魁祸首，反而对抑制房价上涨有积极作用。
目前是房价拉高了地价，而不是地价推高房价。
房价高的直接原因是：大家想着买，争着买。
而一个城市一个地段的供给是一定的，可替代性很差，没有竞争，就造成了皇帝的女儿不愁嫁的局面。
政府卖地的时候价格高，是开发商竞价的结果，价高者得。
之所以高，是因为开发商能卖的更高，有钱赚。
本质上是，房屋的土地供应不足，少，导致物以稀为贵。
经济学也有定论，商品的价格是需求决定的，不是成本决定的。
土地的供给能否增加？位置决定土地。
位置，城中心的土地是有限的，城乡结合部的土地供给增加，不能解决城中心的土地问题。
所以，解决不了土地供给问题，应该决定因素是地段，是位置。
- 04 -
通货膨胀
1998年以来，跟发达国家比，通胀差不多，并不高。
中国2.6%，美国2.2%，跟发展中国家比，中国很低。
媒体报道都是报涨不报跌，
跟真实数据是有差异的，大蒜、大豆的价格一直上涨就是这么来的。
广义货币量
M3比M2更广义，还要加上大额存单，债券。
中国的货币多，无非是M2多，M3并不多，美国2.66，中国2.71。
原因：中国的银行多，存款多，债券少，所以M2多，而美国相反，债券多，银行存款少，所以M2少。
但加起来的M3都差不多，这是因为金融结构导致的。
结论：所谓的我国货币增发多，总量多，是指的M2多，看更全面的M3，并不多。
发达国家不再用这些统计，更看重利率。
注：基础货币M0=流通中现金
M1=M0+企事业单位活期存款
M2=M1+单位定期存款和储蓄存款
M3=M2+金融界信用保证金
M4=M3+央行票据
- 05 -
房价上涨是全球普遍现象
房价增速 = 经济增速（GDP增速）+通货膨胀速度
通过数据对比，发达国家的房价增速，以及过去20年，我国的房价上涨完全适用这个公式。
技术进步不会扭转城市化，反而会加速聚集，
人们的交流是分层次的，线上交流不但不能满足人们的所有需求，反而会刺激新的需求出现，加速见面，城市聚集。
人口老龄化和生育率下降，
在国外经验看，不会导致房价普遍下跌，
预期寿命的延长，以及家庭规模的减少，都带来住房需求的增加，会导致房价上涨而不是下跌。
房产税会出台但很慢，
根源是成本太大，不具备强行征收条件。
收入也不多，不利于社会稳定，最终得不偿失。
从2003年提出，到现在，在几个城市试点，没什么结果，可想而知难度。
共有产权方式是中低收入家庭上车的好机会，
从居住属性上讲，和商品房差不多，但售价低，位置较偏一些。
共有产权房也可以申请商业贷款、公积金贷款，
购买后也可以出租、抵押，租金按比率跟政府分享。
转让属性上，不能随便转让，必须满5年。
共有产权房的实质是政府把一次性的土地出让（商品房）收入，
转化为长期、可多次兑现的房屋产权收入，
是土地财政的新形势，是可持续的，会长久存在。
未来城市房屋的基本格局，
商品房、共有产权房、保障性住房三足鼎立，分别解决中高收入，中低收入和低收入家庭的住房问题。
商住公寓能不能买？
住宅可以看做股票，公寓更像债券，不是能不能买，而是买的东西不一样，获得的收益也不一样。
产权房70年，到期后基本上很低成本续期，可以看做永久续期。
而公寓40年后，续期成本会比较高，公寓没有学区资源，不能解决孩子上学问题，公寓的生活成本也高，商电商水，费用比居民贵1倍多。
- END -
