今天的内容来自一个星球朋友的问答：
提问：大东你好，我是一名理财小白，不太懂基金股票。
现在有个问题一直困扰我，就是买房好，还是买基金好呢？
我是一名95后，老家在三四线城市，现在青岛这边长期工作。月收入不算高，未来三年工资收入有可提升空间，家庭不算富裕，勉强有能付个首付的资金。
如果在青岛买房子，每个月需要还款大概5000左右房贷，而且首付可能需要借一笔资金；
如果在老家买房子，每个月大概需要还房贷3500左右。
现在若买房，每个月还完房贷后，几乎攒不下余钱了？
所以想请教一下你，我这种情况是买房好点，还是投资理财好点呢？
毕竟买房相当于存钱，虽然未来房价不一定会涨，但是刚需， 理财的话风险也很大。
我的回答是：
关于先买房子还是先存钱理财这个问题，其实很多人有不同见解。
有类似阿猫星主的观点：
我看过他分享的一篇关于《富爸爸》的读书心得，大概意思是房子明面上看着好像是一个资产，但却产生着跟“资产”相反的作用：资产是能产生现金流入的，而房子却要我每月还月供，产生支出的。
所以，房子是负债而不是资产，你说“买房相当于存钱”其实说不通，因为存进去你却拿不出来。
只能通过抵押方式，用一种负债换另外一种负债方式，而且利率还更高。除非你卖了钱才能真正意义地“拿”出来，但你又是刚需。
还有一种从租售比的观点：
举例，500万的房子在深圳往往每月租6000元左右，租金一年7.2万，年化收益率只有可怜的1.4%，如果在房价长期被调控的话（大概率事件，下面会分析），未来5年，年化收益率估计也就稳定保持2-3%左右，不能再多了。
因此，结合上述两种观点，其实暂时不买房，也是没问题的。
倒不如先把钱存起来，通过自身努力工作，升职加薪，迎娶白富美，走上人生巅峰和理财增值。
把本应该购房的资金尽快积累起来并提高理财收益率，对现在的你来说是一个不错的选择。
正常回答也到此结束了，但是后面我却为以下内容写了快2个小时。
先声明，我不是房产专家，我只不过从小散户还能不能买房地产ETF引申下面分享。
我根据自己买房的经验还有深圳购房的政策变化，还有之前分享给大家的达里奥的《债务危机》的部分内容来分析。
要不要先买房？最主要理清这么一个问题：
房价会猛涨不？
如果猛涨，当然先上车，毕竟理财还会亏钱，房子可是一路涨涨涨的。
于是，我帮你查看了下，青岛和深圳的新房的价格指数和二手房价格指数。
从图中，其实你不难看出，新房深圳除了2013年、2015年涨了一波后，就涨不了了，原因就是房住不炒的政策，就是政府压下来了。
再看看深圳的二手房，除了2013年、2015年外还有2020年又抬头了一波，原因是，房住不炒的政策只能管新房子，管不住二手房。
当然，深圳政府也不是吃素的，为了贯彻执行房住不炒的政策实施，搞出了一个二手房指导价。
意思就是你房子如果二手市场价值500万 ，但是政府出台指导价，说你房子二手市场只有400万。那么，只有业主们是傻子才卖400万，大不了不卖而已。
这样政府就达到第一个目的，成功降低了二手房交易热度。
如果购房者很想买，那么偷偷跟业主搞个协议啥的，暗地里按500万成交。
但是银行却只能按400万的7成贷款给购房者，也就是只能贷到280万，而剩下 500-280=220万，则是需要购房者自己掏，无形推高了购房者首付比例。
这样政府就达到第二个目的，有效降低居民中长期贷款债务（房贷）。
因为新房限购一直存在，政府一直要求新房按备案价销售，这样深圳就把一手房和二手房都有效统一起来指导，贯彻执行“房住不炒”政策了。
那么再看看新一线城市青岛，其实房价涨起来就像喷泉一样，都是从最中心最核心的位置开始喷水（涨价格）。
也就是一线城市核心位置先涨，然后带次要位置涨，然后到新一线城市跟着涨，因此青岛房价涨幅具有一个滞后性，所以我们能看到青岛房子涨起来比深圳晚一点，这是可以用此解释的。
当然，还是那句，我不是房地产专家，这个只不过是我理解分析而已。
但是我现在一个数据可以给到你，确信度很高，很靠谱，那就是居民部门杠杆率（http://114.115.232.154:8080）。
这里先解释一个概念：
居民部门杠杆率=住户部门债务总额 / GDP。住户部门债务由房贷、消费贷、信用卡、个人经营贷款等构成，而其中最主要的就是个人房贷。
你可以简单把国家的整体概念理解成 一个人，你今年收入100万（GDP），却同时产生了50万债务（住户部门债务），而其中大部分债务就是房贷。
那我们再看数据，从2008年到2020年，11年时间，我们居民部门杠杆率从不到20%涨到62.2%，增长了44.3%多。
而1993年到2008年，15年才增长了9.6%左右。
一个11年涨了44.3%，一个15年才涨9.6%，是不是增长太快了，快得离谱。
这已经引起想相关部门重视了，降低杠杆率势在必行。
怎么降低？
很简单数学公式，根据：居民部门杠杆率=住户部门债务总额 / GDP，无非就是降低分子（住户部门债务总额）或者加大分母（GDP）这两个方法。
假设，GDP增速比居民部门杠杆率快，意味着就是增大分母（GDP），这样就能降低杠杆率。
但是政府报告关于2021年的GDP增长目标，已经表明保持6%以上就可以。
而2020年名义GDP101.6万亿，今年也就估计107-108万亿。
于是，想通过GDP增速来加大分母看来是没戏了，那么如果住户部门债务还不降下去，那么迟早出大问题，《债务危机》早已经揭示这个必然结果。
我党还是讲求一个“稳”字的，不允许发生这样系统性金融风险，这样的债务危机，涉及到经济民生。
同时你也看到，很多地方出台了相关政策，严查“消费贷”、“经营贷”、“信用贷”，防范信贷资金违规流入房地产市场。
甚至现在，连正常的经营贷和消费贷也不给多贷款，降低杠杆势在必行！
所以现在不存在以前的所谓的打压暗托升了，别听中介忽悠！
GDP上不去，只能把贷款债务搞下来，这么简单的逻辑关系，用大腿想下都知道！
我们要有大局观，你只要把握这个大方向就没错。
好比现在深圳这几天突然有冷空气了，气温下降很多，但是我知道现在都3月份了，快4月了，是一个变暖趋势，我还去买羽绒服吗？
现在就是要压住房价增长过快，只要房价涨不快，同时想买和想卖的人又给你各种限制限购限卖。
各种方式提高首付比例以此降低银行房贷出借，总体降低居民的贷款增速和总量。
同时又给你一些廉租房，公共产权房解解燃眉之急，只要大家不急着买就可以，大家不急着买，债务增长就没那么快，等待GDP慢慢跟上，杠杆率就能慢慢下去。
现在无论美国的针对，还是新冠，我国GDP短期内难以再出现高增长了，要保持居民部门杠杆率不涨，就要控制贷款增长。
没有了贷款的对房价和交易量支持，相对应房价也难以再高增长了，因此你大可放心，非超级核心地区，房价很难再有暴涨。
需要注意的事，政府从来没说过房价过高这个观点，而是一直强调房价增长过快而已，这样你就明白，为啥只说房价过快，不说房价过高了吧。
房价总体还是会慢慢涨的，暂且按今年GDP增长速度计算房价涨幅。
既然你知道房价短期内不会暴涨，当然是理财先啦，租着也是可以。
我个人的建议是30岁前，或者生娃前可以不考虑，先租着，多存点本金，学好点稳健的理财技巧，跑赢GDP增速绝对没问题的。
