商办停批和限购取消
一，上海商办停批
最近关于对上海执行商办停批政策的讨论不绝于耳，商办停批就是指主管部门对商业和办公用房建设停止审批，也就是停止建设该两大类建筑物。大家都认为，这个政策只会影响到商业办公楼和写字楼，与普通住宅无关。
政府为了控制商办楼的过度扩张，限制了相关项目的审批和开工，无疑是正确的，至少十年之内是正确的。但这其中存在一个问题，商办项目的停批，可能会间接导致城市核心区域的住宅供应不足。商办楼往往位于城市的繁华地段，其周边都是便利的交通、购物和娱乐设施。商办楼的建设和发展给予了住宅供应链极大的推动力。商办楼的存在，吸引了更多的企业和机构进驻，带来了更多的就业机会。这也促使了周边住宅项目的开发，提供了更多的居住空间供人们选择。
商办楼的停建可能会导致住宅项目的减少，因为没有商办楼的支持，许多住宅开发商将失去信心和动力，减少投资，或许会导致上海市核心区的住房供应量减少。
商办楼作为城市的经济引擎，吸引了大量的企业和机构进驻，为城市带来了经济增长。而住宅项目则提供了居民的生活空间，为城市的发展提供稳定的人口基础。
商办和住宅之间存在着紧密的联系，不容忽视。商办项目的停批或许将对城市的住房供应和经济发展造成重大影响。我们不能仅仅将“商办停批”政策与住宅割裂开来。只有更全面地考虑，例如可以把上海核心市区，大量的存量沉淀房产进行住宅化改造，推向市场等措施，实现城市的可持续发展。
二，苏州的限购取消
2024年1月下旬苏州在取消限购之后，24小时内房价出现大幅度的下跌，这应该是大家没有提前预想到的。
因为取消限购之后，炒房客们第一时间要解套，炒房客们都以为取消限购之后，所有人都有资格买房了，二手房交易市场会出现一个大的增长，所以他们想抓紧时间以低价换量；
限购是为了制造稀缺保房价，现在不需要制造稀缺了，要赶紧去库存，保房价就成了一句空话，所以房价下跌成了必然；
群众对房地产市场的认知已经发生了变化，购房者已经清醒，除了真正的刚需之外，所有人都在观望。因为2024年，随着更多的城市放开限购，房价会出现较大幅度的波动；
三，上海的郊区房产
当下上海的人口居住分布为：每4人中只有1人住城区，其余3人住郊区。中心城区人口占比逐渐减少，相反郊区人口却越来越多，这种趋势不只为上海所独有，全国主要大城市都一样，主要有如下原因：
1，城市自身的不断扩张，1843年之前，上海城区很小，即所谓老城厢（一城一厢）：一城是2平方公里的城市中心，周围是护城河和城墙。一厢是小东门的十六浦到小南门的南码头。整个城市面积大约4平方公里。
1843年开埠，老城厢北侧出现租界，城市中心是公共租界的外滩（十里洋场），上海开始逐渐发展为远东第一大城市，中心城区面积大约30多平方公里。
经过民国时在江湾建设飞地式新市区，解放后围绕人民广场建设新上海的城市中心，改革开放后开发浦东，仅外环线内的中心城区面积已达660平方公里。
现在城市空间扩张开始从一江一河时代走向大江大海发展阶段。新时代的上海，城市形态走向1+5的市域都市圈发展阶段。到2035年，主城区面积将达1100平方公里，市域建设用地将达3200平方公里。
2，城区人口过密建筑老化，进行拆迁和改建，部分人口向郊区疏解。人口过度集中于城区并不合理，这种情况随着基建能力的提高和出行方式的改变，开始发生改变。
大量机械的使用，流水线生产和建筑材料的改进，使住房和道路建设相对容易，而现代交通工具的广泛运用，直接改变了人们的出行方式。房子越建越高大，配套设施越来越复杂，出行距离不再以步行和马车行驶距离为限度，远远超出十里之外。
过去房子稠密集中在一起，只有这样才方便生活，分散人气不足，上菜市场等都不方便。道路狭窄，主要满足人行即可，最多留出马车道和自行车道，后来有了汽车但数量少未进入家庭，城市主干道宽点就可以了。因此，北京上海的十里长街，十里洋场，已经足够并且是很大很气派了。但现在，十里长街也好，十里长街也好，除了车辆拥堵难以行驶外，连停车都没有办法解决。
再加上城区建筑随着时间延长必然出现的老化和破旧，拆迁和改建，将部分人口向郊区疏解，就成为了必然。这些不会因为故土难离而发生改变，一定会推进，如果不变城市就无法实现自我更新和发展，最终只能从先进变为落后甚至毁灭。
3，随着郊区城镇化的大力发展，郊区与城区的巨大差距在逐渐填平甚至出现部分超越。赶上了城镇化的大潮，大量农村居民需要进城，也不可能一起涌进本来就是很拥堵的城区，因此开发郊区成为必然。
实际上现在郊区很多地方的建设已经非常完善了，住房更宽敞舒适，小区楼间距拉大活动空间更充足，停车位更多，道路更宽更便利，周边商场、教育、医院、文体等配套设施也很好。长期在郊区生活过一段时间以后，没有感觉比市区差到哪里去。
还有网购、外卖的大量普及，做什么都要集中一地的状况也在发生改变，人潮涌动的所谓人气、烟火气慢慢减弱，人们工作之外更多退回到家庭生活，在家里就可以解决一切，更进一步拉平了城区与郊区的差距。
当然，市区的一些稀有资源（教育、医疗、金融、公共服务和设施等）仍然是无法取代的。
4，城区房价高，居住成本高，生活便利度下降，新市民首选郊区。城区房价高过郊区几倍，除上班距离近点外没有更多优势。而上班距离远点也不是不可以克服的。另外，郊区也有大量的就业机会。以上，成为很多新进入上海人员首选郊区购房的原因。
道路、交通工具、出行方式的改变是人们开始远离中心的重要原因。现在，在城市中心上班，住郊区还会有某些不方便，最大的问题是通勤时间长，大量时间浪费在途中。在不远的将来，这种情况将发生根本的改变。
进入智能驾驶时代，不用自己开车了，人被充分解放出来；不受位出发和到达位置限制不用换乘可以直达；不用排队挤车有独立空间途中还可以办公不影响处理事务；可以在车上轻松就餐节省时间；能耗高污染大随着新能源的普及而降低；不需要买车和车辆维护，用车时叫一辆即可，用过后不用考虑找停车位，车辆自行离开；途中自动选择最佳路线，堵车极大缓解，车速最合理，用时最短；每一个小区和重要场所周围都停有公共用车，与现在的自行车类似，极大方便；车辆本身也会发生改变，可能会出现大量1到2人乘坐的车型供人选择等等。
随着这一天的到来，还有更多不可预测的新发展，人口远离城区向郊区转移的趋势只会进一步加快加大。未来城区和郊区的发展更加均衡，人口向郊区分散是大势所趋，早点看清楚这一点主动作为。
附言
1，2024年1月30日下午，上海再度释放购房利好，在上海市连续缴纳社保或个税满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购一套住房，简单一点来说就是单身的人也有上海郊区（外环外）的购房资格了。
在上海川沙凌空路地铁站附近的售楼处，来看房的大多是年轻人。现场一位购房者说，大学毕业后她在浦东机场附近的一家银行工作，即将满五年。这个楼盘距离单位，只需坐三站地铁，600万元的总价可以接受。
开发商介绍，1月30日傍晚，销售人员就和周边企业沟通对接，不少非户籍单身的企业员工，已经预约周末来看房。目前，不少中介门店的咨询量都有所增加。咨询量明显增加，较平时工作日增加约30%。
相对于上海周边二三线城市苏州全城彻底放开限购却照样价量下跌，上海的房价却在限购松绑的政策利好下迅速企稳并且市场迅速升温，这就是上海这个国际一线大城市得天独厚的优势。
2，本轮房地产调整可能非常长，同时也会非常深，甚至有可能超过日本1990年的房地产泡沫破裂。但中国经济有自己的独立性和庞大的量，可以支撑起内循环，而日本毕竟是M国的半殖民地，政治经济没有独立性，所以日本和我们没有绝对的可比性。
社会面群众被蒸发了纸面财富，会大范围的减少消费，其消费对应得企业也就产能过剩了，再就继续降薪缩编；
这是一个房产宏观经济大螺旋、负螺旋，整个宏观经济是一个长周期的惯性运作历程，目前已经开始呈现加速恶化状态；
这次以恒大爆雷作为开始算，各地主管部门为期二年的保房价也是无奈之举，房价断崖式下跌银行和主管部门肯定是无法承受的。但是堵不如疏，房价最后还是要交给市场自行定价和选择。
