2021年6月中旬，在上海召开的“第十三届陆家嘴论坛（2021）”上，银保监会主席郭树清发言称：押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。二手房指导价政策出台，正在让这句话逐步变成现实！

1.什么是“二手房指导价？”

简单来说，就是给城市中的每个二手房楼盘定一个成交的参考价格！这个价格比楼盘的（平均）挂牌价低20%-30%！官方原话是：以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。

2.房价上涨的关键原因是什么？

最重要的原因是，在出台“二手房指导价”政策之前，市场拥有定价权。要给房子重新定价（一般是涨价）非常容易的！还有很多其它原因不在此赘述。

二手房房东希望房子涨价，因为涨价带来更多收入！

中介希望房子涨价，因为提成比例不变，提成金额会上涨！

银行希望房子涨价，因为按揭比例不变，能贷出去的款多了，利息也就增加了！

房地产开发商希望房子涨价，因为金融杠杆作用，房价每涨1000块钱，公司市值可能上涨数十亿！

想买二手房且买得起的买主希望房子涨价，即使拿来自住，看着自己的房子升值，是开心的；如果将来卖出能赚，也是开心的！

自媒体希望房子涨价，房价涨价（带给买房人再不买就来不及的恐惧）比跌价更能聚集起关注的目光，有关注就有流量，有流量就能变现！

政府也希望房子涨价，因为我国以经济发展为中心，涨价有利于刺激经济发展！但是与前面那些角色稍有不同，政府不希望房价涨得太快，不然，其它行业都会来炒房，不利于其它行业实体经济发展；再者，大量的钱被锁在房地产里面，老百姓剩下用于消费的钱少了，不利益经济发展！

……

有且只有，想买二手房但是当前买不起的人希望房价不涨：看着别人上车，自己上不了车，和车上的人差距越拉越大，心里总不是滋味，焦虑到躺平！

总的来说，这是一个三方博弈，房东拥有定价权，买房的人拥有议价权，政府充当看不见的手，做宏观调控。

政府开出了正确的四字药方：“房住不炒”！

但是，之前的所有政策，包括但不限于“限购”、“限贷”、“限售”，起到的作用都很有限。因为我们看到，除了买不起房的人，没有人有积极性去抑制房价上涨——也就是说，政策本身是好的，但大部分角色（不是说大部分人）都站在自己利益的角度，去想办法钻空子（假离婚、假社保、买户头等），阻止政策发挥效果！

之前的政策，被见招拆招，“上有政策，下有对策”！

直到“二手房指导价”政策出台。这个政策就像在打牌时扔下“王炸”！

3.为什么“二手房指导价”是调控房价的“终极杀招”？

“二手房指导价”的本质是政府收回了二手房的市场定价权！这句话是理解“二手房指导价”的关键！

我们知道，二手房房东、中介、银行、房地产开发商、有钱的买房人、自媒体从业者，这些人对房价有共同的预期：都希望房价上涨。那么，他们中任意一种角色或者多种角色抱团涨价，其它角色都会作为助推的力量！

比如，同一小区的房东联盟群涨价，那么中介为了获得更多佣金，一定会想办法告诉买房人“现在不买将来就买不起了”，而不是去让房东们不要涨价。再比如，房地产开发商把小区定位为高端楼盘（目的肯定是为了涨价），银行为了争取入到这个大客户，以便放出更多贷款，也绝不会去劝开发商说不要涨价！

这时期二手房的定价权掌握在卖方手中！大家角色可能不同，但涨价的目标（背后的利益）高度趋同！“嘴里说着不要，身体却很诚实”。这就是之前的政策对抑制大城市房价作用不明显的主要原因，“风湿膏止痛-——治标不治本”！

现在，“二手房指导价”是“治标又治本”！

首先，“二手房指导价”是由政府制定的，相当于，政府收回了二手房的市场定价权！可能你会说，政府定价太低，我不卖！定价权不还是在我手里？还真不是！买家以“二手房指导价”作为参考，抱团涨价立即失去了意义。因为二手房价格有了政府的信誉背书，你涨价的任何理由（即使逻辑完全对），都会被认为是在吹泡沫！就像你有一件祖传宝贝，你觉得值1000万（有可能真的值），专业鉴宝员鉴定它值700万，买家会相信谁？肯定倾向于相信专业鉴宝员！

其次，银行按照“二手房指导价”发放贷款，超过“二手房指导价”的部分，需要加在首付中！这是“二手房指导价”见血封喉的关键武器！

下面来做一个思想对比假设。

银行要求买房要三成首付！甲、乙N年前在深圳某一小区分别贷款336万，首付144万，各自买了一套价值480万的二手房，记为房A，房B！现在，该楼盘的“二手房指导价”是500万，两人都想卖房。李小明手上有180万现金，想买该小区的房子。

3.1成交价预期

甲：希望卖房成交价是600万；

乙：希望卖房成交价是500万；

3.2“二手房指导价”出台前后的策略

“二手房指导价”出台前：甲成功游说乙都挂600万价；

“二手房指导价”出台后——A：甲成功游说乙都挂600万价，该楼盘的“二手房指导价”是500万；

“二手房指导价”出台后——B：甲挂600万，乙挂500万，该楼盘的“二手房指导价”是500万；

3.3买房人李小明的选择

“二手房指导价”出台前：李小明找银行贷款，600万*70%=420万，加上首付180万，买房A，买房成功，房屋成交量增加1！

“二手房指导价”出台后——A：李小明找银行贷款，只能按照“二手房指导价”贷款500万*70%=350万，还差600万-350万=250万，手上只有180万，买房失败，房屋成交量不变！

“二手房指导价”出台后——B：李小明找银行贷款，只能按照“二手房指导价”贷款500万*70%=350万，买房B，还差500万-350万=150万，手上有180万，拿出150万首付，买房成功，房屋成交量增加1！

3.4房东的收益对比

“二手房指导价”出台前：甲花了144万买房，卖房净赚600万-480万=120万，投资回报率（这里没有考虑贷款利息）是120/144=83%

“二手房指导价”出台后——A：甲乙都没有卖出房子

“二手房指导价”出台后——B：甲没有卖出房子，乙花了144万买房，卖房净赚500万-480万=20万，投资回报率（这里没有考虑贷款利息）是20/144=14%

3.5对假设的总结

可以看到，“二手房指导价”出台前，甲炒房的投资回报率是83%，投入100块能赚83块；“二手房指导价”出台后，乙炒房的投资回报率是14%，投入100块能赚14块，投资回报率下降了80%以上！

马克思《资本论》第二十四章“所谓原始积累”第七节中的注释中，有这样一段话。原文如下：“……像自然据说惧怕真空一样，资本惧怕没有利润或利润过于微小的情况。一有适当的利润，资本就会非常胆壮起来。只要有10％的利润，它就会到处被人使用；有20％，就会活泼起来；有50％，就会引起积极的冒险；有100％，就会使人不顾一切法律；有300％，就会使人不怕犯罪，甚至不怕绞首的危险。如果动乱和纷争会带来利润，它就会鼓励它们。走私和奴隶贸易就是证据。”

对于炒房的人来说，有80%的高额投资回报率，会引起“积极的冒险”；现在，“二手房指导价”政策出台后，投资回报率下降了八成，降到14%，积极性会大幅度下降！

也就是说，“二手房指导价”政策，真正打中了“房价上涨”的七寸。“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价”，这“沉重的代价”之一，就是让炒房的投资回报率断崖式下降。

4.“二手房指导价”政策，运用了哪些经济学原理、心理学原理和社会学原理？

经济学原理

4.1供求关系

“二手房指导价”出台前，李小明首付180万能买到600万的房子；“二手房指导价”出台后，李小明首付250万才能买到600万的房子；价格上涨，需求（成交量）下降！

4.2博弈论

如图。

4.3消除信息不对称

“信息不对称”（一般卖方比买方更清楚价格），是赚快钱的一个秘诀。

买二手房这样的大型消费，买主对卖家提供的信息只能是“你说了我就信”。当然，市场上有很多专业的机构和网站可以对物品的质量进行评估，但是且不说此类评估是不是完全准确和全面，从另一个层面来讲还有很多不能被评估的方面是存在的。

政府背书，出台“二手房指导价”，让二手房价格真正透明化，消除了信息不对称！

4.4“金融杠杆”与“金融去杠杆”

“二手房指导价”出台前，李小明用180万现金买到了600万的房子，这就是金融杠杆，180万÷600万=30%，这30%（就是3成首付）叫杠杆率，杠杆率的倒数叫杠杆倍数：30%的倒数3.3是杠杆倍数！

“二手房指导价”出台后，李小明要用250万现金才能买到甲600万的房子，杠杆率是250万÷600万=42%，杠杆倍数是2.4！

“二手房指导价”出台前，杠杆倍数是3.3；“二手房指导价”出台后，杠杆倍数是2.4！杠杆倍数降低了，这叫做“金融去杠杆”！

杠杆倍数越低，贷款比例越小，金融系统越稳定！

4.5前景理论

“二手房指导价”出台前，人们对房价的预期是会上涨，现在不买，将来要付出更大的代价买，先买就是赚！房价越涨，成交量越高!

“二手房指导价”出台后，成交量大幅下降（某新闻报导：2021年6月深圳二手房过户2575套，环比下跌14%，同比下跌75%），人们对房价的预期由上涨转跌，现在不买，将来买更便宜，谁现在买谁傻！成交量进一步下降！

控制住了预期，就控制住了房价。

4.6流动性枯竭

投资的核心有一条，投资的标的流动性要足够强，也就是说投资的标的要容易卖出去。流动性枯竭，简单来说，就是手里的资产标的，没有办法在市场上以预期的价格成交，甚至降价也难以脱手。

二手房从供给端（不让过高价格的房子显示价格）、需求端（按照指导价贷款，本质是提高首付比例）都提高了门槛，卡住了部分交易，长此下去，慢慢就会有人发现，手里的房子卖不出去，降价、还是卖不出去、再降价、依然卖不出去、……、那就继续拿在手里的过程，慢慢的，二手房的流动性就会由最出的缓慢下降，最终走到“流动性枯竭”。

心理学原理

4.7沉锚效应

“二手房指导价”出台前，怎样才能让李小明愿意现在买下600万的房子呢？那就甲、乙房东协商好，乙把价格虚报到700万，不求卖出，只是为了做一个价格锚点，衬托出甲的同样类型的房子只要600万，相对很便宜！类似的操作有“涨价去库存”！

“二手房指导价”出台后，高于“指导价”的部分房子，不让其显示价格，目的就是屏蔽虚高的价格锚点！

“二手房指导价”出台后，“指导价”就是唯一的价格锚点，房东想涨价，总会围绕着“指导价”附近。指导价500万的房子，房东报600万，几乎没有买家会相信它是便宜的，也不会有买家觉得它还有很大的升值空间！

4.8从众效应

“二手房指导价”出台前，你刚大学毕业，本来还没有考虑，但发现身边的同学好友都买了房，你也会尝试说服家里人，随大流，凑齐6个钱包买房。

“巧了，大家竟然都是这么想的！”

社会学原理

4.9阿伦森效应

激励改变，态度跟着改变。“二手房指导价”让预期利润大幅度下降，人们对炒房的热情也将下降。

5.“二手房指导价”将会产生哪些深远影响？

5.1“二手房指导价”将在一二线大城市逐渐推出

王者段位的郭树清主席，这次真的祭出了立竿见影的大招，目前看来十分有效！在如此关键的时刻，大概率会在全国推进。

5.2“二手房指导价”因地制宜，长期将会温和上涨

长期来看，“二手房指导价”和经济发展挂钩，不能让其过快上涨导致财富快速洗牌到少数人手中。它可能会提升到类似“利率”、“存款准备金率”那样的货币工具同等地位，唯一的区别是，它与经济增长正相关性很强，长期来看，会温和上涨（例如每年按照3%-5%的比例增长）。

5.3二手房不再具有炒作价值

受限于“二手房指导价”，二手房的投资回报率会越来越低，即使是城市核心地段的房子，其每年能带来的投资收益也会极其有限。买卖二手房不会获得高回报，只具有保值功能，就跟银行存款差不多。真正实现“房住不炒”。

5.4哪些角色会付出代价，付出多大程度的代价？

5.4.1有的受重伤

房地产开发商会受重伤。它们一般都是向银行借贷，高负债、高杠杆运行，成交量下跌，意味着现金回款减少。但是，开支不减，员工每月要发工资，预售的楼盘完工要付工人工资，这种情况下，即使是数一数二的龙头地产，也会大概率面临发不出工资，楼盘烂尾的风险……而且规模越大的企业，就像铁索连环的船只，一旦遇到“火攻”，损失将十分惨重！

炒房客会受重伤。握在手上的房子出不掉，资金周转率急剧下降。二手房是会折旧的，每多持有一天，也就多折损一天！手上的资产一天天不增值，反而在贬值。就像被钝刀子割肉，每天都让你痛！如果遇上房产税，就好比被捆在树上用钝刀子割肉，更会痛不欲生。

卖房的中介公司会受重伤。成交量下降，对按照成交量或者成交价获取收入的中介来说，是噩梦。随之而来的收入下降，逼迫小中介公司破产或转型，逼迫大的中介公司裁员！

“二手房指导价”出台前签好合同，“二手房指导价”出台后按揭付款的买房人会受重伤！原来李小明可以买下的房子，现在突然要多出一笔首付的钱才能买下，对于任何一个打工人来说，都是灾难！即使买下，还要面临“涨不动”、“阴跌”的长期折磨，和数十年的债务，会让人心力交瘁！他们勤勤恳恳工作，好像什么都没有做错，只是选择了错的时间。

5.4.2有的受轻伤

银行受轻伤。“二手房指导价”限制了贷款金额，影响收益。但银行的钱还可以贷给其它企业，帮助其它企业发展。损失有限！

房价自媒体受轻伤。要么流量下跌，要么转其它热门行业继续做自媒体，损失有限！

5.4.3有人的焦虑被缓解了

准备“躺平”的年轻人，没有了房价上涨的压力，尽管TA依然买不起，但其焦虑会得到缓解，脸上重新充满青春与活力。

5.4.4金融风险降低了

前面说了，“二手房指导价”有“去金融杠杆”的作用，杠杆低，金融风险低，对国家来说，是实打实的好事情！

5.4.5隐忧

炒房客的天量的货币短期锁死在楼市，但总有一天会解锁，到时候流向何处？会给流入地带来多大的负面影响？目前还没有结论，寄希望其随着经济发展慢慢消化泡沫吧。

6.“二手房指导价”有哪些漏洞，可能被利用？

6.1双重价格

比如，在网上按照“二手房指导价”挂牌，实际交易按照线下约定的价格，只要买卖双方达成一致即可，挂牌价走正常流畅，超过挂牌价的部分走协商流程！

例如，深圳的“水果定价”策略：“一个榴莲一千万一个香蕉一百万”。

6.2阴阳合同

接上，要让双重价格落地，就需要签订两份合同！阳合同按照“二手房指导价”签订；阴合同按照协商价签订。

6.3捆绑销售

有时候为了避免法律纠纷，有的房东可能会采用捆绑销售的策略，比如甲按照500万的“二手房指导价”卖房，但和李小明协商好，必须把房子里一件祖传杯子（可能实际上不过是一个普通杯子）用30万的价格一起买走，不然房子不卖！李小明购买心切，知道房东不过是想按照530万的价格卖房，换了一个500万+30万的说辞而已！为了有房结婚，首付180万，贷款350万，被迫接受！

又例如，西安业主卖600万的房子，挂牌价300万，但是必须支付：300万挂牌价+380万毕加索假画！都是类似套路。

7.个人从中获得了什么有意义的启示？

大城市的房价“涨有限”，中城市的房价“涨不动”，小城市的房价“涨无力”！

努力是成功的必要非充分条件！选择大于努力！谨慎面对人生每一个选择！顺势而为！