一直以来都有一种典型的论调，认为房地产是蓄水池。也因此，大家往往都有一个很自然的猜想，觉得房市吸纳了天量的资金，一旦房市崩溃（蓄不住了），则资金流出房市（泛滥到其他地方），必然洪水滔天万劫不复。听起来好像也没什么毛病，但是回头一想，事实好像并非如此。
更令人意外的是，现实结论恰恰还是完全相反的。房价下跌，不但不会造成通胀，反而会造成通缩。列举两个简单的例子，日本房地产泡沫破灭后通胀了吗？没有，相反则是陷入了20多年的通缩。美国房地产次贷危机后通胀了吗？也没有，反而是美联储为了应对通缩的风险，祭出了史无前例的四轮量化宽松。
那么，人们的认知和现实之间到底存在着怎样的误区呢？上周我在一篇文章中（央妈降准，与我们何干？）引用了复旦大学韦森教授的一个经典小故事（解释货币的创生）。通过这个小故事我们知道，货币供给既有内生性，也有外生性。
我们可以把韦森教授的小故事套用在房地产市场。现在，我们开始做一个非常简单的假设，有这么几个角色：房地产开发商，银行，建筑材料供应商，施工队，和买房者（全款买房者不算，仅论述需要贷款买房者）。
首先，我们先理清一个简单的逻辑：当居民在银行存入100万之后，银行给企业贷款50万的话，并不会让居民的存款可用额度变少50万。这个时候，居民可用的存款额度依然是100万，但是企业的存款却多了50万，与此同时负债也多了50万。而整体的存款总量则从100万增加到150万。
理清了这个逻辑再来具体到房地产企业。房企从政府这里拿到地，向银行抵押贷款10亿的话，房企的存款和负债同时增加10亿，然后房企支付给建筑材料商和施工队费用。如果支付不是即时的（有拖账期的话），那么材料供应商和施工队也需要银行贷款，同理，社会总体的负债规模和存款是一起增加的。
这里，房企、材料商、和施工队的负债，都是银行的资产。银行指望这些贷款未来产生的利息作为自己未来的现金流收入。这个过程中，银行的资产是高速增长的。但是我们会发现，这个过程里，央行并没有提高基础货币的供应总量，但是货币却被信贷活动无中生有创造出来了。
等房子盖好了以后，房企如果结清了材料款和工程款，那么这个时候，材料供应商和施工队的存款增加，房企的存款减少，数目是完全一致的，而且存款的增加数量和房企存款的减少数量是一致的。同时，这个过程中，货币的总量是不发生变化的。当然，如果彼时材料供应商和施工队偿付了贷款，那么货币总量是下降的，但是因为企业有利润，企业信贷活动前后相比，企业的存款数量是增加的。
接下去就是销售阶段，销售开启后，买房者入市买房。大部分买房者买房还是需要靠房贷的。房贷本质上是拿自己的房屋做抵押进行的贷款。而上面的过程我们已经发现，信贷活动是增加货币的。原理是一样的，你存款100万到银行后，隔壁老王贷款去买了房，这个时候银行里房企存款账面上增加了隔壁老王的房款，但并不会减少你的100万存款。这个时候购房者的首付+银行贷款=房企增加的存款数量。
而且这个过程中，银行贷款也是新增的货币，社会总体的货币供应总量又上升了。
等到房地产企业卖了房之后，偿付了银行的贷款。只要房地产企业不是亏本买卖，那么开发前和开发后，房企存款的数量是增加的。那么算总账，房企、银行、施工队、材料供应商都盈利了，存款增加了。而且只要还房贷的人还没有还清，这一笔信贷还在，那么整体的货币总量还是上升的——社会所有人存款相加是变多的。
直觉上，好像买房者买了房，他的财富就被“固定”在这栋房子里了，被“蓄”住了。而且为了还房贷，往往还需要缩衣节食。但是现实中，因为房地产的属性（房子天然抵押品的属性），开发、施工和最后的销售阶段，都伴随着比较大额的信贷活动，而有信贷的过程中，货币总量是会增加的，而不是减少的。故而房地产其实是货币的创造者，而不是吸收者。
当然，这个时候细心的人可能会发现一个问题，既然房地产是印钞机，那么房地产增加的货币再进入房地产就会推升房价，从而形成一个正反馈，事实上，这的确是房价飙升的原因之一，但并不是房价上涨的唯一原因。
很多人之前争论房价是因为人口涌入城市的真实需求还是因为政府放水带来的泡沫而闹得不可开交，但是这样的争论都有一种奇怪的预设，好像一件事情的成因只能有一个。而事实上，两者是互相交织和加强的，不能以简单的非此即彼来论述之。这里我们暂不详细讨论房价的问题。
继续回到今天的主题。理论上来讲，只要开发商不断的盖房子，而买房者源源不断的来买房，那么广义货币（M2）就会源源不断的被创造出来。但是一旦这个链条断裂了会发生什么呢？比如开发商破产了，比如买房者还不起房贷了，那个时候，那些之前被创造出来的钱并不会转移走（泛滥到其他地方），而是会随着信用的崩塌而直接消失掉。
就比如，一旦房价下跌，就会带动所有相关行业的有效需求减少，加上资产价格持续下跌，人们会更倾向于持有货币而不是资产，资产价格进入下跌螺旋，银行放贷意愿降低，社会融资需求也减少，通过货币乘数创造的广义货币（M2）增速就下降，银行系统会慢慢失去创造新增货币的能力。
美国次贷危机后通过量化宽松向市场投入了天量的基础货币，但整体货币供应量和信贷却没有增加多少，大量的流动性作为超额准备金又流回了央行，存放于各家银行在美联储的准备金账户，可以说危机后美联储货币政策传导的利率渠道和信贷渠道实质上都处于失效状态，陷入了流动性陷阱。而同样情况在日本已经持续了20多年，在2016年日本央行甚至对超额准备金实行负利率，逼银行把钱拿去放贷，不要放在央行账户。
其实几百年前，聪明的银行家们就已经参透了钱的本质就是信用，市场信心和景气度降低，信用进入紧缩周期，货币自然就紧缩。房价下跌，出现大量坏账，债权债务同时被消灭，信用和货币也会随之湮灭。那些广义货币（M2）怎么来的，就会原路怎么消灭。
有人可能会问，既然房地产是印钞机，而并非蓄水池，那么这么多年房地产蓬勃发展创造的天量货币都去哪里了呢？实际上非常简单。
三十年前，人们赚的钱只够吃饱穿暖；
二十年前，大家吃饱穿暖的同时，还用上了家电；
十年前，我们吃饱穿暖，用上了家电，还买房买车；
而现在，除了上面这些生活必需品，很多人隔三差五还去KTV唱个歌，晚上王者荣耀买个皮肤，每年旅游两次，等等。除此之外，还反映在通胀和资产价格的上升。
当社会经济蓬勃向上的时候，越有钱，越有资产的人，离印钞机的距离就越近，越容易得到超发的货币，这也在很大程度上造成了社会贫富差距一步步加大。
然而，盛宴不可能永远持续，当经济增长跟不上负债高企的步伐，崩紧的信用链条就会变得越来越脆弱，以至于到那个时候来自于市场的任何一点风吹草动都有可能成为压垮泡沫的最后一根稻草。
归根结底，还是要挖掘新的经济增长点和提高全要素生产率。这才是所谓“脱虚向实”的根本意义。
