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      继续解读冯邦彦先生于2001年所著的《香港地产业百年》。并借此初窥香港地产业的潮起潮落、百年沉浮。

      解读百年地产系列分为两部分，分别介绍（上部）：战前香港土地制度的由来及战后恢复期。包括“楼花”的由来。（10月2日文章中已发布，文末有链接）。下部：从60年代末开始直至90年代末三轮地产泡沫的形成与破裂，并展望后续。 今天我们来说说下部。

一、60年代至80年代初的地产热潮

1、60年代中期第一次地产危机

       上篇说到了战后香港地产业由于成千上万的楼宇战争中被毁坏，人口大量涌入等原因，房地产掀起了一轮热潮，同时，在霍英东先生等老一辈香港地产代表人物开创了分层销售、分期付款，楼花售楼等创新之举，活跃了市场交易。部分解决了居者有其屋的问题。但是，到了60年代中期，香港地产再次陷入低谷。房价地价大幅度下降，房地产商、购房人、政府、相关行业，都蒙受了不小的损失。

（1965年恒生银行挤兑情景。来源：《香港地产业百年》第110页）

触发点：1962年港府修订建筑条例，调整容积率相关规范，普遍对新楼宇的建造要求更为严格。条例给予3年过渡期，到1966年1月1日实施。众多开发商抢在新政过渡期结束之前，动工项目，市场上供应量一时大增。

加速器：在此期间，过度投资房地产的信贷资金，以及后期银行收紧信贷，进一步引发了地产危机。

其他因素：60年代中期，香港爆发银行挤兑危机和政治骚动（不展开了）。

     综上三个因素，促使了战后第一次香港地产行业危机。危机让地产的价格得到修正、泡沫予以部分瓦解、也造成了众多地产公司的破产、相关上下游企业的倒闭、从业人员失业。其他行业，包括旅游、餐饮、百货等都受到不同程度波及。但是，一批新公司，也借此加入或扩大了其行业份额。这中间就包括我们耳熟能详的名字，李嘉诚、郭德胜、李兆基、郑裕彤、王德辉。都是那个时代的佼佼者。能在当时对未来宏观面的发展有自己独到的看法，通过兼并、收购、拍地，加强了自己在行业中的地位。可以说，危机也一定程度上形成了财富的大转移，对于上述的几位，这场危机也是机遇，奠定了日后大展宏图的基础。

（图片来源于互联网）

2、60年代末至80年代初的黄金时代。

        具体的说，其实这一过程包括2个周期，第一个周期是1968年开始，到1973年。其中，1972年，随着交易所上市条件的放松，以及地产市场一片欣欣向荣，包括长江实业在内的大量地产公司完成上市，并且表现亮眼。通过证券市场和房地产市场的相互拉台效应，楼市快速到达一个高峰。但随后1973-1974受到股市泡沫和中东石油危机。楼市和股市均陷入低潮。

第二个周期是，在1975年，石油危机解除后，由于人口连续增长，经济繁荣，以及非常关键的，中国开始进行改革开放。香港地产业也再次回到一个黄金时期。这一个过程在1980年初到达顶峰。随着对后续土地批租时限的担忧等，危机再次爆发。

80年代初的楼市崩盘主要原因包括：1）经过一个繁荣周期的发展，楼价地价已经处于高位。2）市场供过于求，土地和楼市库存大，去化难。3）滚雪球炒楼方式等加杠杆模式，已经把泡沫吹的巨大。（滚雪球炒楼模式，简单概括即通过借用杠杆炒楼花。在原文中，作者介绍，部分投机客，用此方法在楼市上行其，获利上亿港元。）

二、地产五虎：

1、长江实业：击败香港置地声名鹊起

      上述说的60年代之至80年代地产两轮黄金期中，一批抓住机遇发展起来的新兴地产开发商被称为地产五虎将，包括长江实业、新鸿基、恒隆、大昌、合和实业。我们先来看看如今香港首富李嘉诚先生创立的长实。

（图片来源于互联网）

      李先生祖籍广东潮安，抗战期间随父母南迁到香港。早年创办长江塑胶厂，据介绍，取名长江是因为“长江不择细流，才能纳百川归大海“。1958年，李先生即看到香港地产业的机会，在北角购地兴建工业大厦。当时长江公司拥有足够的现金，所以投资较为从容。在香港地产业战后第一次危机危机中，长江公司吸纳到了一批被贱卖的物业、土地。1971年，李嘉诚创办长江地产，次年改名长江实业集团有限公司，并把握良机在当年上市。随后通过融资得来款项，借香港新一轮地产红利期，大幅扩张。1977年，长江实业在与老牌英系背景地产商香港置地就地铁中环站和金钟站上盖物业的角逐中，凭借针对性强的方案，通过物业的完工时间与地铁通车相配合的方案，一举拿下两个核心区域地铁上盖物业的发展权。长实的声誉在当时达到巅峰。

2、新鸿基：楼宇制造工程

      新鸿基由郭得胜、李兆基、冯景禧三人联手创立，在香港商界当时将三人称为三剑侠。新鸿基的命名分别取自冯景禧新禧公司的“新“，郭得胜鸿昌合记的”鸿“，李兆基的”基“。新鸿基类似长实，在1972年8月把握机会上市。由于新鸿基每年都开发大量楼宇。即使最少的1973-1974年度也有6宗。所以被称为楼宇制造机。1980年，新鸿基以70亿市值，成为香港十大上市公司之一。

（图片来源于互联网）

三、80年代中期至香港回归的地产行业的繁荣与危机

     1985年5月27日，中英签署联合声明。除了一国两制等香港政治地位的相关安排。与楼市关系最密切的是，1、回归之前，已批出的超过1997年6月30日的所有土地契约和相关权利，均按特区法律继续予以承认。2、获批的超出1997年6月30日而不超过2047年6月30日的一切土地契约，承租人从1997年7月1日起不补地价。

     联合声明通过附件三，明确了到2047年6月之前香港土地契约的安排，解决了此前困扰当地的新界土地租约问题，给予市场巨大信心。此后，香港地产经过几轮周期，逐步上行。直至1997年到达高点，伴随着97年金融危机而泡沫破裂。

    书中冯老先生介绍，早在1994年，大摩公司以对危机预警，指出泡沫在破裂边缘，但是也可能慢慢泄气，需要预防2个问题，一个是某种突发状况促使香港整体经济突然急转直下。另一个是利率突然大幅度上升。很不幸的是，1997年时候被言中了。

四、香港地产百年沉浮对内地房地产行业当今面临问题的思考

   目前眼下我们面临的现状是，一、与美国的贸易战、科技战尚未结束。二、大陆地产和土地价格，尤其在部分城市，经历了几轮大小周期之后，已处于高位盘整。三、美联储缩表加息预期越来越强烈，市场普遍预期2022年将会开启加息周期。四、早先无论个人和地产商以及配套行业，都拥有不低的杠杆和负债率。基于上述现状，可以发现，所处的境遇与过去的香港地产行业是何其的相似。所以也就可以理解，为什么从去年开始，要强调掉三道红线，要房住不抄。就是避免类似1997年金融危机和香港楼市崩盘的情况再次出现，而提前做得铺排吧。

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作者：地产江湖客。专注地产及生活中的“精选信息”、“周边八卦”和“专业知识”，全网同号，欢迎关注。

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