【笔试题目】

一座99层的商业综合体坐落于某城市热门商圈，单层楼的平均建筑面积是4000平方米。

1、以长期商业价值最大化为目标，你会如何安排商业综合体每层楼的经营内容或租赁对象？

2、根据你设计的经营内容，如何安排商业综合体的电梯数量、每部电梯的运营时间以及停靠策略？

*温馨提示：在展示具体方案的同时要把思考过程展现出来，说明为什么是这样的方案。

以下主要介绍思考过程，具体数量如边界值等数据笔者认为不是题目要考察的重点。

安排商业综合体每层楼的经营内容或者租赁对象

思考过程如下：

定义各利益体的需求（各利益体的目的是什么？）

几个利益体有：消费者，经营者，平台

消费者希望最低成本满足自己的需求，比如购物尽量方便，在底层，观光尽量在高层，风景比较好，住宿在高层，因为比较安静，风景好等。

经营者希望最大化自己的利益，此时对于商超的楼层选择会主要考虑租金人流量和需求强弱三个因素。

平台希望在不影响消费者消费的情况下，最大化经营者的利益，收取租金和返点。

然后针对楼层大致的经营内容从租金，需求弹性，人流量，消费心理和消费习惯几个维度来确定楼层的大致经营内容。

低楼层：租金高，人流量大，对消费者而言需求相对较弱来刺激引导消费，可以选择大型商超。1-6楼，为什么最高是6楼在边界值处有说明。

中楼层：租金不高不低，，可以选择作为办公区，办公需求较强，租金较为固定，租赁对象也比较稳定同时办公区也为低楼层带来了巨大的人流量，可以刺激消费。7-80层。

较高楼层：租金较低，人流量较少，可以选择需求强高星酒店，对于高层建筑本身，高星酒店的入驻也会带旺周边的人气，为商业建筑带来更多的消费者或客户。同时，选在当地标志性的高层建筑里高星酒店才能满足其档次需求和与其巨额投资相匹配。摩天大楼是一个城市或区域的地标性建筑，地理位置优越，形象和定位高端，聚集人气、资源和向周边的辐射力强，有着巨大的宣传效应。同时由于楼层较高，对消费者而言安静舒适，符合消费者的消费习惯。81-90

高楼层:租金低，特点是风景特别好，可以安排观光浏览区，因为摩天大楼旅游是商业和旅游结合较好的产物，是城市最佳观景平台，也可以达到很好的宣传效果。

定义每个利益体的利益边界值（各利益体是否能做出让步？边界值是多少？）

利益边界值的意思是，如果高于这个边界值，那么就有一方的利益受到严重损害，导致可能退出。

这里的边界值主要由建造者根据市场情况和消费者心理给出。

比如，消费者去商超买东西，高于6层，消费者觉得太高了，不会去6层以上的楼层购物，那我们定义边界值为6层，也就是1-6层为大型商超。

再比如，去酒店消费的用户因为要满足自己住高星酒店安静的需求，低于81层可能就不会选择高星酒店，那么我们定义酒店的楼层为81-90层。

再比如，观光浏览的消费者为了满足自己观光的需求，低于90层的楼层不会选择观光付费，那我们定义这些消费者的利益边界值为90层。

而对于商超而言，安排商超具体楼层的经营内容主要根据需求弹性和租金，比如，需求越强，越放在租金越低的高层，因为不论你放在哪里，需求很强的商品总会有固定的群体来消费，比如美食，电影等。而对于化妆品服装等需求较弱、利润较高易冲动消费的商品，则选择在商超底层，放在人流量大的地方，以刺激消费。（女性更容易冲动消费，所以女装放在低楼层）

二.安排电梯数量和停靠策略

定义利益体

此处的利益体主要为乘电梯的人和建造电梯的人

乘电梯的人的利益是：以最低的成本（花费更少的时间和换乘次数等）到达相应的电梯

建造电梯的人：在满足乘电梯人的利益情况下尽量做到最低成本（花费较少）

2.定义利益体的边界值

对于乘电梯的人而言，如果他乘电梯的时间高于某个值（由建造电梯的人经过调研得到），那么可能他就不去该商业综合体消费

对于建造电梯的人而言，在满足乘电梯人的需求情况下，成本控制在一定范围内，由建造电梯人的预算和历史数据得出

3.计算规则

（1）电梯数量

主要由乘电梯人的边界值来决定，记乘电梯人能接受的最长的等待时间为为X

此处需要考虑，楼层数a，楼层高度h，楼层人数m，电梯运行速度v，电梯容纳的人数n，电梯换乘的停留时间t，停靠次数d，上行人数ru，下行人数rd，大楼内的电梯数量k等因素

经过数学建模，得出一定的计算规则，通过计算每个区域最长运行时间和最长等待时间进行比较，得出k的最小值

（2）电梯的运行时间，主要由其负责的经营区域的时间决定。

比如商场的开放和关闭时间一般为9点-10点之间，所以专供商超的电梯运营时间为9-10点。为保证安全，其他时间可以由保安开启电梯。

比如酒店是24小时，那酒店的电梯就是24小时运转。

比如观光区的时间是9点到10点，那么观光区的电梯也是9-10点，为保证安全，其他时间可以由保安开启电梯。

比如办公区，上班时间若为9-10点，则电梯也为9-10点

（3）电梯的停靠策略：主要为分层直达策略

1-6楼 安排八部电梯，每层停靠，此处主要考虑楼层较低，人流量大的因素

7-80楼对于办公楼而言，办公楼7-80层，楼层较多，而考虑上班族的特质，主要分为上下班用餐期的高峰时段和闲时阶段。所以：八部电梯忙时单双停靠，八部电梯忙时分区域停靠（每部电梯分7-16，17-26，27-36，37-46，47-56，57-66，67-76，77-80）。闲时统一分单双层停靠。共16部电梯。

81-90楼：对于高星酒店消费者来讲，需求是方便快捷，安排分层直达电梯：4部，81-90楼逐层停靠。

91-99楼：对于观光区而言，观光者的需求是快速便捷还可以看景色，需要两台直达观光区的可观光电梯逐层停靠。

同时，应按照国家相关标准安排消防电梯，99层楼至少有两部消防电梯。

（4）不工作时候电梯停在哪层楼？

不工作时候的影响因素主要由：区域定位，用户定位，时间，上下楼概率等因素

（5）消防电梯

商业综合体按照国家规定需要有一定数量的消防电梯，由国家规定安排

以上即为本题目笔者的大致思考，希望能和各位多多交流，共同进步！