第一节 地产理论

前章介绍了各种保有形式tenures，或称土地持有形式landholdings，以及保有关系下劳务的种类和附属内容。本章开始介绍土地中的权益interests，即地产estates。

Tenure有自由保有和非自由保有的划分，依据在于劳务的自由程度。地产也有自由保有freehold和非自由保有nonfreehold之别。汉语翻译上或可相同（或不同，当然可有不同的翻译，如freehold翻译为“持有”，避免这一因翻译而生的问题），二者对应之制度则有差异。

Tenure的自由保有着重于劳务的形式，分为骑士役、侍君役、宗教及农役保有，而地产之自由保有则侧重权益之时间长度以及占有seisin之所在。具体区分或待后文详细介绍，方可有更深理解。

地产为一种土地上权利的分类技术system of classification，普遍适用于各类tenures。其方法在于将所有权ownership在时间上加以衡量，分为长短不一的土地上的权益。

【与我国相比，若各类tenures可看作所有权、用益物权的话，地产则相当于从权能上将权利加以划分，带技术性】

Estate一词源自拉丁文status，提示我们当时土地保有与个人在社会中的政治和私人身份之不可分割的关联。

第二节 非限嗣继承地产Fee Simple

Fee simple是法律所知的最大地产，标志着法律所有权的最大边界，包含一人就土地所可能享有的一切权利、权力、特权与豁免rights, powers, privileges and immunities。

它有两项基本特征：

1. 无限存续：没有时间限制

2. 普遍继承：继承人方面“不挑食”，可直系可旁系

非限嗣继承地产的概念在诺曼征服（1066年）至《封地转让法》（1290年）期间发展起来。

诺曼征服后，最初授予封臣的土地仅由封臣终身享有，死后复归领主。封臣继承人若想继承，须领主同意，而且要缴纳费用。12世纪晚期，继承渐成常态，领主仅能要求缴纳继承金relief。

领主也可在分封时明确：土地授予封臣及其继承人，从而确保继承人之继承权。

非限嗣继承地产权人的转让权也缓慢确立。转让限制主要来自两方面：一是领主的权利，而是封臣继承人的权利。

由于封地具有封建性质，封臣身份对领主至关重要，最初封地转让需领主同意。至13世纪中叶，领主同意不再必要，但需支付转让金。

1290年《封地转让法》规定次级封臣可自由转让fee simple，无需缴纳转让金，大领主的转让金则要到1660年《保有法》方被废止。

若承认fee simple可继承，封臣的继承人显然也取得某种期待。尤其是“to B and his heirs”这类用语，更似乎暗示继承人在土地上享有某种权益。那是否能不顾继承人利益向他人转让？

12世纪的法律对此似乎有所犹豫。1225年判决认定，如果封臣转让时做了保证warranty，则其继承人不能在封臣死后推翻转让。13世纪往后，“and his heirs”只是表明所授予的地产为fee simple，而非继承人由此取得什么地产权益。

【除前述保证制度doctrine of warranty外，长子继承制和支持转让的政策，也对上述结果发生影响】

今天我们将上述“and his heirs”的表述称为“限制词语”words of limitations，而非“取得词语”words of purchase。

Purchase是指通过血统继承/法定继承descent以外的方式取得地产，如出让grant、赠与donate和遗赠devise。

另一方面，由于fee simple是普遍继承，不限嗣，就需要使用普遍继承的词语words of general inheritance。在当时的背景下，"his heirs"是唯一适当的选择。其他词语都不发生授予fee simple的效力。

但有几项例外。

其一为遗嘱。遗嘱将地产给予受遗赠人devisee，不需要使用“heirs”。

其二为信托。受托人取得的地产以其执行受托人职责为限，即便转让中没有使用“heirs”。

其三为法人。法人无继承人，向其转让的地产推定为fee simple，除非有相反表示。

最后为共同共有joint tenancy。一共有人将其权益让与release其他共有人的，也无需用"heirs"。

第三节 非限嗣继承地产的设立及特征-现代法

普通法要求继承词语words of inheritance 以有效设立fee simple，现代法律则普遍废止这一规则。凡转让地产者，除非有相反表示，均为转让人全部地产的转让。

特征方面，现代法律与以前一致，fee simple无限存续且普遍继承。普遍继承意味着转让人不能随意限制fee simple的继承。Littleton 有言：“转让人不得创设新的继承类型。”

A man cannot create a new kind of inheritance.

【有点物权法定的意思】

普通法上支持转让自由的政策也与现代公共政策观念一致。此外，现代fee simple地产权人的处分权还有所扩大。普通法不允许地产遗赠，直至1540年第一部《遗嘱法》Statute of Wills才赋予有限的土地遗赠权。

现代地产权出现新的限制形式，即在规划和分区以及城市再开发方面受到的限制。另外，还存在限制性契约restrictive covenants的限制。

第四节 受限制的或可废止的非限嗣继承地产Qualified or Defeasible Fee Simple

以上所讲的都是fee simple absolute，就是完整状态的fee simple。还有一些情形，fee simple可能会受到限制，并可能因为一些原因而终止。

从技术上来说，终止有两种方式：一种是满足一定条件后自动终止，一种是通过终止权终止。

因为这两种技术手段的不同，受限制的fee simple分为以下三种主要类型：

1. Fee simple subject to special limitation，也称为fee simple determinable，条件一旦满足，自动终止，土地归复转让人。此时，转让人享有一种权利，称为possibility/ right of reverter。

2. Fee simple subject to condition subsequent. 条件满足，转让人取得right of entry 或power of termination，通过行使权利终止地产权。

【比较奇葩的是，我们通常理解的condition subsequent似乎应该是“自动终止型”】

3. Fee simple subject to executory limitation，又称为fee simple on conditional limitation。条件满足，第三方取得终止权。这种类型在1536年《用益法》之后才获得法律认可。

除fee simple之外，fee tail, life estate 以及estate for years都存在受限制的形式。