因为今年二宝要出生了，家里的空间过小，我们家计划购置第二套房，考虑到上班方便和小区绿化不错，还是选择第一套房同一小区。而最近和家人在看房，感觉要考虑的问题还蛮多的，这次和六帽村的伙伴们一起讨论关于换房的看法以及要注意的事项，让我更多地从自己的实际情况去考虑。
大家对换房的看法
近期，由于国家放宽了买卖房产的政策，银行贷款利率又不断下降，身边有很多朋友开始蠢蠢欲动想买房了，我们家也不例外。而换第二套房其实放在现在，是挺普遍的一个需求。
一般而言，我们换第二套房，从自身的经济情况出发，大多都是以小房子换大房子，毕竟靠着房价猛涨吃红利的时代已成为过去式。我原来因为孩子户口的问题想着第一套房先不卖，可以租出去获取租金收入抵还贷款，如果后期没有太大的升值空间再考虑卖掉。
而通过朋友了解到租售比这个指标，让我明白这样并不划算。根据房价行情平台数据显示，2021年，320城的售租比（房屋租赁回报周期）最长的是二线城市厦门，房屋租售比高达1∶972，就是说，需要出租房屋972个月(81年)才能收回购房的本钱。
租售比是指房屋每平的月租金与每平房价之间的比值。
这里的租售比是针对全款买房的朋友，如果我们是贷款买房，按贷款30年计算，实际花了两套房的价格买了一套房，回本周期还得在以上基础上翻一倍。
所以我们决定第二套房以小房换大房，这样也能减少家庭的还贷压力。之前听朋友说有些人因为购置过多的房产，房价下跌以及收入下降等原因导致资不抵债面临法拍的情况，不但没有了房子，同时还欠银行的债，甚至可能还上了征信名单。
换房要考虑的问题
自从一家人计划换房，才发现要考虑的问题真的很多，那主要有哪些需要考虑的问题呢？
1、了解政策以及市场行情
每个时期，各地区的房地产政策都是不一样的，对于政策的了解，能有利于我们更好地进行选择。比如我所在的佛山，目前限购的区域只有禅城区祖庙、顺德区大良以及三水区的北滘，而我所在的南庄镇是不限购的，所以政策上是可以购置的。
对于我们大部分老百姓来说，其实买卖房子，主要还是以刚需为主，投资为辅。但即便如此，买房对于普通家庭来说，是很重大的一次抉择，价格仍然是我们最需要考虑的问题。如果我们卖的时候，市场正走低，那么我们到手的现款就会少，而买的时候，如果市场正走高，那我们无疑就成了冤大头。
所以在不是那么紧急买房的情况下，最重要的参考是市场行情。房市行情下行的时候，宜卖再买，房市行情上行的时候，宜买再卖。
2、经济压力以及学区地段
首先，很多人在买第二套房的时候，愁的是经济的问题。要付首付，还有两套房的贷款压力。所以这次我们换第二套房，考虑购置144方以下的房子，这样首付4成左右，而咨询过中介后了解到提前还清首套房贷，可以降低首付至3成，贷款的利率也要低些。
同时考虑卖掉首套房获得的资金可以提前还贷，这样也能减少家庭的经济压力。最近一家人也一起讨论如何开源节流，缓解经济压力。
其次，真正考虑到买房，我们往往还会考虑学区、地段等问题。不同的学校对于孩子成长的影响的确是非常大的。而我目前小区所对口的学校口碑还是不错的，还特意向本地的朋友打听过，所以自己才选择换同一小区，没考虑换别的地段。
3、房子的宜居性及周边配套
买房子其实最终是为了居住，所以房子的宜居性对我们而言是非常重要的。而我目前所在的小区离上班的地方很近，周边交通很便利，小区旁边就配有幼儿园和小学，医院和超市附近都有，加之小区绿化和安全性都还不错，我们十分满意才选择买在同一小区。
而我们考虑到房子的空间，觉得不是越大越好，够用就好，温馨才是最重要的。“房住不炒”已是宏观主要方向，近几年也许会本着这个原则继续调控。所以，关于空间，适合就好，无需太大。一是小空间能让人感觉更温馨，二是没必要为了追求大空间增加很多额外的费用。所以我们考虑144方以下的房子，配有4房的最好。
再有我们考虑到停车位，小区的停车位还是很充足的，一户能配两个车位，后期考虑租赁或买车位，这样对于接送小孩更方便。
其实换房要考虑的问题还是很多的，我们要从自己的实际情况出发，选择适合自己的就好。
换房要注意的细节
换二套房的首要原则是夫妻双方要达成一致。以前有朋友就经历过有一方看中房子，但另一方不满意的情况，如果硬生生地买下了这套房子，那后面出现了任何问题都将由这一方承担，夫妻之间会很容易导致不和谐。所以还有一些细节需要我们注意。
1、要挑选好邻居
我们要看楼上楼下左右邻居的情况，要看这些邻居是否喜欢制造噪音，平时好不好相处，同时也要了解一下他们有没有遇到很吵闹的宠物。如果邻居的人品不好，那在接下来的漫长时间内相处起来会非常的痛苦，甚至会给心里带来很大的压力。
上次看房也听老妈说起，有个朋友同一层住了一位养宠物的邻居，经常很吵闹，弄得大家很烦恼，沟通过好多次问题都没得到解决。
2、现场踏勘房子
首先看电梯，选中了目标房子，我们就需要去实地考察一下，检查到这个房子的电梯好不好？一般来说物业是很难对电梯进行大修的，一般都是小修小补，所以如果遇到了不好的电梯，那时刻都会影响我们的生活。
其次看信号，去目标房间看一下手机信号好不好，去看一下到达目标房间的地下室墙壁四周有无损坏或者渗水的情况，一般在墙内的渗水是很难解决的。
最后看防水采光以及垃圾点的位置。如果垃圾点离得太近，到了夏天味道会很难受的。去看一下楼内的水电气情况，去厕所检查一下，防水效果，如果有问题，厕所的防水也是很难整改的。还要在每天的不同时段去观察一下房间的采光情况，一定要选择采光舒服的房间。要把原始的户型图去看看，确定房间内有无拆改的情况。
3、通过专业中介购买
所以我们在购买二套房的时候，一定要经过专业的中介，他们会去帮我们调查房子的基本情况。要求他们去房产中心查询房子是否可以交易，去查询房子是否有法律纠纷。有些房子是租户违规违法卖给购房者的，这种情况也一定要查一下，确定交易者是房主。
可以多询问房管局、税务局中分管契税的朋友，了解相关的配套政策。虽然对于房源的掌握，中介会比我们手中的资源掌握得多一些，但我们要学会分辨、思考，毕竟签订买房后，会有很多的手续，中介办起来会方便很多，多留个心眼。
而这次我们从贝壳网认识一位房产经纪人，了解到他们也是有信用分，所以给客户服务都是实实在在的，咨询过后也明白首套与二套房关于首付、贷款利率和契税的不同，以及提前还贷在第几年前会更划算。
手续方面特别注意：
第一：二套房与首套房契税不一样，第一套房契税是1%到1.5%，而第二套房的契税全部是按3%缴纳；
第二：贷款利率不一样，第二套房子的贷款利率要比第一套高，大约在1.1倍左右；
第三：首付不一样，第一套房首付为30%，而第二套房144方以下首付40%，144方以上首付60%左右。
第四：关于提前还贷第几年前更划算，咨询过后了解到按等额本金还贷，20年的贷款第5年还较划算，30年的贷款第7年还较划算；按等额本息还贷，20年的贷款第6年还较划算，30年的贷款第8年还较划算。
孩子户口的问题咨询过中介，卖首套房时与买主沟通好，可以延迟一段时间再迁户口走，政府那边没有硬性规定必须过户前迁走，这点还是很人性化的。
具体政策可能因地区和临时政策的调整略有不同。总之，涉及到法律、政策和手续的问题，是值得关注的。
4、再次确定购房初心
最后最重要的是一定要明白自己买房的目的。买房是为了增值还是为了解决自己的其他困难，一般来说长期的使用两套房情况较少，一套房子就足够使用了。所以一定要确定两套房子各自承担的功能。
而我们换房是为了家里住得更舒适，不是为了投资增值，所以刚需一套就够了。而在选房的时候一定要多看多比较，最好买现房，如果没有遇到特别满意的一定不要下手。
换房就像找人生伴侣结婚一样，需要考虑的因素很多，因为很多人也许就换这一次房。在诸多影响因素中，只需把握我们最关注的影响因素，次要的次之，一些不太重要的因素可以放在最后考虑。没有最完美的房子，适合自己才最重要。
本文由六分之一社群联合创作，由案主谢蓉主创，以下各帽人员协助。
白帽：翟宏英
黄帽：王金
