最近学习了2天的房产投资课，给大家分享下：

1. 不限购的房子不能买，因为都不限购，就说明这个房子没有价值，所以不限购。

具体来说：不限购的任何城市不能买。限购城市种不限购的区域不能买。二手房不限购的也不能买。本地人不限购的也不能买。

也就是哪里限购最严，就应该买哪里，就不会错。

2. 房子是具有5大属性的：居住属性，学位属性，投资属性，圈层属性，金融属性。

圈层和金融属性大家不太了解，重点讲下这个.

圈层属性：你刚开始肯定不能一步到位买到豪宅的，你可以用以房换房，以租养贷的方式，逐渐的置换到豪宅，住这里的人，就是一个不同的圈层，思想观念就会潜移默化的得到改变，以及你的孩子从小的朋友就不一样，孩子贵族的从小的思维和习惯，后天很难培养。从这里得到的价值，就远超房子本身升值得到的价值了。

金融属性：你买的房子，越贵，就越有价值，体现在可以靠这个房子抵押到很多钱，这些钱，可以拿来再生产和再投资更多房子。以及会增加你得个人信用背书，做生意信任感也会更强等。

所以，稀缺的豪宅，是传世至宝，影响你的子孙世世代代代。因此，努力的目标就是，一定要弄套豪宅。

3. 如何判断你的房子有多少价值，就看你这个房子所在区域的标杆，以及看你房子所在区域附近小区的价格。

例如：你的房子，和附近的小区的房子，没有太大的差别，但是价格差很多，说明你的房子就有升值的潜力，但是要排除这个小区有一些硬伤的存在。以及上涨潜力的上限就是你小区附近的标杆。

4. 什么决定房子的价格？区域定位+资源配套+供求关系做决定。

区域定位意思就是：这个区域是做旅游的，做码头港口，还是做高科技研发的等。

资源配套就是：医院，学校，公司，交通等

供求关系就是：房子的供应量，和买房子的有效购买力。

也就是，这个地方，定位的越高端，资源配套越好，供求关系越供不应求，房价越高。你可以用这个公式套在深圳湾，就知道为啥深圳湾贵了。

5. 不要碰大户型的房子，也就是面积超过130㎡的房子，也不要就光看房子是否好看，这是新手买房很大的坑，房子看着好看，宽敞，觉得住的很舒服，就买了。买了不升值，就后悔一辈子。成为真正的不动产，一动不动。

6. 房子什么时候是阶段性高点，也就是媒体在大肆炒作这个楼盘有多好，概念有多好的时候，就是阶段性高点。阶段性低点就是，很多业主房子卖不出去的时候。你可以考虑买了，前提是，你选的地段是核心地段。

[if !supportLists]7. [endif]房子以旧换新是不错的策略，房龄超过10年的，就换新房，因为老破旧的房子升值空间有限。更好的策略是投住分离，我家早期的时候就是用这种策略成功上位，也就是，用钱去买一套不错的房子，但是自己不住，出租出去，租金还房贷。自己去租别的房住。

[if !supportLists]8. [endif]如何判读房子是否被低估了。①看这个区域的房子的供应量和成交量，供应量看历史数据，假如是逐渐的增大的，但是购买量增幅没有供应量大的，这个区域的房子难以上涨。②去找这个房子同等价位的其他房子，对比这个房子和其他房子的各种配套等，看价格是否合理。假如价格一样，但是你想买的这个房子，各方面的配套都没其他同价的房子好，说明这个房子价格虚高。反之，被低估。

[if !supportLists]9. [endif]买房10坑

规划坑：看是否可以真的拉动购买力学位坑：经过市场的验证在考虑风水坑：不要去触霉头低价坑：商住两用房不要碰，只卖纯住宅豪宅坑：豪宅成片，才会支撑价格。豪宅给普通住宅加分。商业对房价是无限支撑。高容积率：老的小区电梯一定会有问题，影响住的体验。不确定坑：买经过市场验证的旧改坑：等拆迁确定好了老破大：流动性差临深坑：不要碰10.买房的万能标准：好租好卖好贷款。好贷款的意思是：银行很精明，好贷款的房子就有价值。银行的存款都是借来的，他们压力更大。要记住穷人的存款都是补贴富人的11.破限购的方法：帮助有名额的人，一起买这个房子。

[if !supportLists]12. [endif]只要你有两个名额，就可以用这个两个名额，一直换房换到最好的豪宅，实现身价过亿。

[if !supportLists]13. [endif]商铺：二楼以上的不要，地铁铺不要，铺中铺不要

[if !supportLists]14. [endif]怎么买房容易涨：看你要买的小区外围有什么变化，变化的变得更有购买力的，就容易涨，例如，突然有一个更好的学区了，就会暴涨，当地某个大公司要上市了，就会产生很大的有效购买力。但不能价值支撑点太单一，例如，只有一个学位，学位排名会降低，房价影响很大。

所以，要看城市的主要规划，周边的变化，有变化才会跳涨，落地的市政规划，学位规划，商业配套，城市规划

[if !supportLists]15. [endif]买房的流程①预审资质：名额资质，社保资质，贷款资质。没有资质，定金都没了。②财务盘点：收支盘点，现金，可调度资金（为人处事到位，圈子大，就可以融到钱，调动的资源就大），可盘活资产。③资产诊断：房产价值分析，资产负债率分析，资产结构分析，资产结构风险分析，个人风险分析。④购房定位：居住，学位，投资，圈层，金融⑤购房方案：预算方案（全职妈妈要有流水，不然没法放贷），名额方案，选房方案，首付方案，贷款方案，月供方案，防火墙，成本精算，风险和注意事项16. 公寓为什么不涨价，因为住宅用地都改成了商业用地，商业用地不值钱。17. 如何置换更多房子？要学会借力，例如：你用100万买300万的房，房子涨到500万，你就用100万就賺到200万。把这个房子卖了，你就有500万，你用500万可以当作更好房子的首付去买更好的房子，这个房子价值1000万，你就可以再贷款700万，再买新房18. 你要思考为什么别人知道，但是你不知道。你向知道的人学习，学习的再怎么差，也比你自己瞎搞好。19. 如何获得最优秀房源的信息：你跟中介说，房子买的合适，我给你加钱，我还私下给你发红包。中介就会把她那里最优质的房子资源给你介绍。