一、统计局房地产数据

1. 销售

23年商品房销售额116622亿，下降6.5%；商品房销售面积111735万平米，下降8.5%；（统计局今年调低了22年基数（见：《国家统计局房地产数据中的小“错误”》，如果不考虑基数调整的话，下滑速度将分别扩大为-12.52%和-17.74%）

在22年已经大幅下降的基础之上，23年仍保持了较大幅度的降幅，销售额已经回到16年时的水平，而销售面积下降幅度则更大。

同时也正是因为销售面积下降的速度更快，导致22年销售均价仅小幅下滑，而23年的销售均价则同比上涨了6.4%，为10437元，达到了历史最高水平；

整体来说，单从统计局的平均数据来看，近两年呈现的仍是“量跌价稳”的局面，当然这里的“价稳”主要是来自房产销售的结构性变化：更多的销售集中在了均价较高的一二线城市中。

另一方面来说，按月来看，23年呈现的是明显的前高后低的情况，在年初一波小阳春后，从5月起销售额、销售面积及销售单价就开始持续下滑，且一直延续到了年末。

2. 库存

去年曾预测，随着新开工面积的大幅降低，商品房待售面积（狭义库存）也将随之降低，但这个预测只对了前面一半。

23年新开工面积95376万平米，继续大幅降低了20.4%，减少了25212万平米；

但同时销售面积111735万平米，降低17.74%（未调基情况下），减少了24102万平米；且竣工面积为99831万平米，大幅增加了17%，增加了13609万平米；

从而使得23年商品房待售面积（狭义库存）不降反增，为67295万平米，大幅增加了19%。

房地产的投资额仍是持续减少的，23年为-9.6%，未来一段时间内新开工必然仍承压，与之相比，销售面积可能相对会更快企稳，从而逐渐将新开工的减少传导到商品房待售面积，使得库存开始下降。

二、克尔瑞销售数据

从第三方的克尔瑞销售数据来看：1-12月百强房企实现销售操盘金额54049.5亿元，同比降低16.5%，相比统计局不调基情况下的降幅（-12.52%）稍大；

从各房企销售来看，按年来看中海、华润等央企表现较好，大多保持了销售小增；万科、龙湖等尚未暴雷民企小跌；而融创、碧桂园等已暴雷民企则是大跌；

而按月来看，由于高基数的原因，央企也难继续保持增长，销售同比是先高后低，到最后两个月同比已转为大幅下降，且预计在24年仍将承压。

三、官方销售数据

从以下各家房企官方公告披露的销售数据来看，销售额部分和克尔瑞披露的差别不大；

而从销售均价来看，在统计的12家中，全年6家上涨，6家下跌，整体上算是处于“价稳”的持平状态；而在上涨的6家中，既有华润，中海外、保利这样的优生，同时居然也有雅居乐、融创、碧桂园这样的“学渣”。

四、2024年展望

1. 房价

基本从23年小阳春过后，统计局70大中城市的新房及二手房房价就处于持续下跌的情况，到12月时，新房价格环比下降的城市数量上升至62个，二手房价格环比下降的城市数量上升至70个，即绝大多数新房及全部的二手房都进入了房价下降通道。当然从统计局的数据来看，幅度还只是“微降”，应该比现实生活中感受到的房价跌幅要趋缓不少。

如按当前的形势延续，24年也难看到房价反转的趋势，稳住就不错：

1）供应

供应端来看，新房库存（商品房待售面积）23年还是增加的；而二手房库存（挂牌量）也有所增加。

2）需求

大体来说，购房需求分三种：

居住需求：购买房产主要用于自住；这部分“刚需”群体当前还存在，但一是这类适婚人口数量仍在不断下降中；二更重要的是这类群体由于收入或收入预期下降，从而观望情绪明显。

投资需求：购买房产主要用于对外出租，用于作资产保值；这部分群体主要看的是“ 租售比+房价未来涨幅  》  理财收益+通货膨胀率 ” ，而当前显然是不太成立的；且同时由于股市缩水导致的财富下降及收入下滑，也会影响购买欲望；

投机需求：购买房产主要用于低买高卖，赚取差价；这部分需求当前几乎是消失殆尽。

2.业绩

由于房地产期房销售的特点，当期业绩（营收&净利）对应的是一到两年前的销售；所以基于近两年地产销售下滑的现状，整体而言，房企24年的业绩将承压，营收增速大概率继续下滑；

当然对于仍在拿地的房企（特别是央企）来说，由于近两年拿的地比较优质，本来是可以期待毛利及净利改善的，但前提是房价能够至少维持在当前水平上；

而如果出现房价下滑的情况，那么也将面临利润下降，以及被迫存货减值的情况；甚至万一出现房价大幅下降的极端情况，那么之前大量拿地的房企将反而面临更糟的局面，相当于是被动加了杠杆。

3.销售

截止当前，24年1月地产销售的高频数据仍然没有太多改善，延续了去年末的颓势。

由于去年年初刚放开后，堆积了三年的购房需求集中爆发，出现购房小阳春局面，去年前四个月的基数都比较高，导致今年截至到4月前，同比数据估计都会比较难看，只能看环比是否能逐渐有一些趋稳和增长的趋势，以及看到年中及以后，同比数据在去年低基数情况下是否可以逐渐趋稳。

楼市不稳，股市难牛

从上面两张图可见，近一年的楼市及股市走势存在高度的一致性：都是年初时随着疫情放开有一波小高潮，到四、五月时就开始一路拐头向下；而24年初至今这波股市连续急跌的一个重要原因也是在PSL、租赁住房贷款等政策出台后，地产销售仍未见起色，且像保利这样的龙头央企也在业绩预告中披露由于毛利下降及存货减值的原因，预计Q4将亏损的消息，地产危机有进一步蔓延扩大的可能。

再往后看，有两种可能性：

一是加快出台更大力度的扶持政策，在当前位置上尽快地稳住地产，从而也稳住股市，保住居民财富中的大头部分，重新开启正向循环；

二是任由其发展，那喊了多年的灰犀牛到来的可能性将加大，当然相信最终也会形成新的平衡，只是中间大概率将伴随着剧烈的财富洗牌和重新分配。