近日住建部发布的《住宅项目规范》中，明确指出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”此文件正式意味着，全球最后一个公摊面积还计入房屋面积的国家，终将成为历史。近年来舆论密切关注的“买100平米房子只有70平米”现象也将终结。
说起来，套内面积是一个特有的“中国特色”，这个概念最早是由香港地产商霍老板搞出来的。改革开放后，我们在探索福利分房之外的供应模式时，链接世界的窗口香港，自然而然成了我们的导师。不论是商品房政策上从招拍挂到预售，再到分摊面积，几乎是全盘照搬了香港房地产模式。
享受“香港模式”所带来的巨大红利的同时，各类港式弊端不可避免地随之而来，李首富控制下的香港房地产，促使了极大规模的住房垄断，年轻人中若不是家世显赫，有房基本上是做白日梦。继龙珠岛之后，高昂的房价，成为了无数大陆年轻人的剧痛；买不起房，接不成婚，更没有体面的地位。
而此次终结套外建筑面积，改为套内使用面积面积；一方面，让很多人看到了房价下跌的希望；另一方面，很多专家也站出来说改变计算模式并不能影响总价。
那么，在庞杂的信息中，如何判断官方规定究竟会如何影响房价呢？这个问题既复杂又专业，解释起来会有点麻烦。我不是这方面的专业人士，就不献丑了。
对于自身不了解的领域想要迅速掌握大致情形。最简单的方式，是“看专家们的屁股”。不是自己的主场的情况下，最好多向毛教员学习：凡是敌人反对的，我们坚决拥护；凡是敌人拥护的，我们坚决反对。
毕竟，话是随便说，但身体却很老实。
任何一项决策，凡是积极推动他的，必然是最大的受益者；反之，积极阻碍他的，必然是最大的受害者。从立场上就能看出来，对于按照套内面积计算最害怕的莫过于地产商。原因很简单，公摊计入房屋面积这种“中国特色”，可是他们研究出来的。
简单说呢，按照套外计算，拥有分配权的开发商掌握着主动权，市场偏向于卖方。一旦按照套内计算，拥有选择权的消费者就掌握着主动权，市场偏向于买方。
因此呢，对于改为套内使用面积销售，作为开发商和炒房团“甲方”，自然就要坚决的反对，对于买房住房的住民“乙方”，则要坚决的支持。做出分析决策的关键，是找准决定性要素，像一个马基雅维利主义者冷酷的切中要害，并不需要去研究里面复杂的机制。
至于房价的波动问题，其实这是一个非常复杂的系统。且不说全国数以亿计的消费者，中央监管部门、地方政府、银行、开发商，每一个环节能摸入门就已经很了不起了，更不要说将其融会贯通。因此，对于超级复杂的系统，最好还是找一个相似的系统，这样就能够在不理解的情况下，依然得到答案。
房地产市场于中国，最类似的莫过于股票市场。两者对比，往往能够找到一个相近的答案。
套内和套外看似起来只是一个计价的模式，但按照过去的套外计价，开发商就能搞出大量的猫腻，联合测绘公司偷面积以及把分摊的公共面积再销售，都是很多中小开发商的惯用伎俩。这其中的猫腻对于刚要买房的小白来说，基本闪婚是初入A股市场中的韭菜。买房子送车位和A股的高送转类似，都特么的羊毛出在羊身上，大家却乐此不彼。
即使真金白银撒出去几万亿的股息，也不会让中国的股民察觉市场转暖，然而，你默许某几十亿的小盘股连续拉涨停，不花一分钱，却能让股民们觉得资本市场的春天来了。同理，支付宝红包也因引用了这个心理学原理，假使jack马拿出来几十亿巨款发敬业福，平均到每个人的手里也就1.88或者8.88，大家觉得索然无味。前不久马云才拿出几百万举办的锦鲤活动，阿里的用户突然像打了鸡血一样积极参与。
随着国家将套外建筑面积统一归口为套内使用面积之后，像资本市场开启严格监管一样，信息越来越公开，过去的很多猫腻就无法再玩了，这将导致大量依赖于猫腻存活的中小开发商生存越来越艰难。虽说是良币驱逐劣币是对大开发商的利好，但而因为中小开发商的艰难，也将导致整个市场下行，资金面看空，使得很多好的大开发商的估值也被“错杀”。
从最近几年农村的土地确权来看，此次城市房屋的套内面积本质上都一样－确定产权。权力和义务未来要相匹配的，套外面积大家都没用，收房地产税肯定是不合理的。更不要说，过去的套外计价，使得整个房地产市场由于分摊率的不同，被割裂为无数的相互无法打通的小市场。如今改为套内面积计算，将使得整个市场连通起来，不仅能能够更好的数据化，还能够更好的资本化，以及在市场化流通。
说到流通，本次规范还有一个重点，就是未来房屋要“精装交房”。由于开发商的装修周期要远短于个人，这会直接使得大量房屋进入使用市场，从而在供应端，短期迅速提升了住房的实际供应量。
“精装交房”将非常有利于房屋进入租赁市场，过去很多投资客手握毛坯房，不愿意花钱装修去租赁，认为租金不够支付装修费的。而如今，很多投资客面对“装都装了”的房子，很容易将其放到租赁市场。尤其是在未来房地产税的压力之下。
可以预见的是，这一套政策组合拳下来，最大的目的，还是向市场上供应更多的住房，让市场的手来平衡房价和租金。
如今国家大力推动的长租市场，某种程度上看，也是房地产领域的一种“科创板”，未来也会调动更多的国家资本往其中投入。在长租市场的推动下，未来全国的房价，也会像科创板推出后类似，有可能将导致主板的两级分化。
