20211101 关于房产税的思考
关于房产上的学习，真的是要感谢暗夜老师以及推荐我去上课的小伙伴刘大同。
前两天看了暗夜老师在米课圈回答的关于房产税的一些问题，真的是拨云见雾。简单谈谈我的一些体会，当然主要是受暗夜老师的启发。
上个月朋友圈传遍了关于房产税的一些东西，死多头觉得没事，房产税是涨房价的，因为会转嫁到房价中去的，所以不用担心，依旧是无脑买买买。
而看跌的人说，国家要打压了，有房的危险了，现在赶紧卖，没买的别着急买，后面会跌跌跌之类的。
现在的已经过了闭眼买房都赚钱的阶段了，因为全民的觉醒，大家都觉得买房能赚钱，没买的其实也是想买，只是还没付诸行动而已，所以趋势红利期已经过了，现在是进入分化期，甚至是严重的分化，需要我们更专业。
关于房产税对房价的影响，暗夜老师说的是，关键都在于选筹码，入手的时机和价格，如果你的房子是个烂房子，流动性不好，你期待的是一个趋势情绪带动价格的上涨，然后出售，但是房产税的出现使得本来就不好卖的房子还增加了持仓成本，那到时候出的时候就会更难，买家会思考自己的持有房子的成本，因此房产税的出现对这部分人是一个打击。
而如果你选的是一个好房子（质地好流动性好），不愁卖，无非是价格问题，那么你的房产税是可以转嫁到房价中，通过各种常规或者非常规的一些方式是可以实现的，那么房产税对你的影响就不是那么的大。
这就会导致房价的明显的分化，好的房子会越来越贵（因为有税，加进去了），烂房子
所以很明显的一点就是之前水库那帮人说的远郊地区的老破大的逻辑就不成立了，因为当时他们选择远郊地区的老破大（房龄老，房子破，面积大）是因为折价比较厉害，单价低（面积大导致），在整体上扬的行情中，这个是利益最大化的选择，但是当下情况其实就会有一些麻烦，因为房产税的征收如果参考之前的经验，按照房子面积和家庭人口的数量进行合理扣减，多余部分交这样的政策来执行的话，老破大会遭遇戴维斯双杀。
一方面本身老破大虽然单价低，但是你的总价其实是高的（因为面积大），而选择住在远郊地区的相对而言大部分都是刚需，对于房子都已经不怎么讲究了，只要有个地方住就好了，属于敏感型人群，而老破大因为总价高了，这是不符合他们的选择的，因此流动性会比较差，而这个时候房产税对他们来说就是double kill，增加部分对房产税怎么折，那就只能是房东自己扛了。 会买这个房子的大概率就只剩下投资客，买来是为了隔断收房租的，卖出是比较难的，这其实是一种错配。
大面积的房子应该都是在改善区的，因为这部分人有钱，追求的是岁月静好，房价贵也能接受，因为地方就这么大，好房子就这么多，属于稀缺类的，就算是交税，他们也是可以承受的，而且会有各种方式去规避，这部分房子最好是不要选择有缺陷的，比如靠高架，比如一楼，因为本来花了这么多钱就是为了舒服，为啥还要忍受高架的噪声和一楼的潮湿，因此我们选筹时也尽量规避，除非价格十分十分友好。
所以我们说买房第一个是要选筹，最重要的是要适合自己，对于我们这些刚需人群来说，89方左右的小三房其实就已经很好了，这个房子的流动性好，一方面就是因为潜在人群比较多，总价相对合理，面积适中，可以满足基本的居住需求，一家三口基本就不用交什么房产税了，所以房产税对这部分人居住人群影响相对较小。
另外我自己对于房产税的一些理解是，像我们这种只有一套房的刚需人群，就安心的睡大觉就好，这也是人群最多的一部分人，国家是为了控制房价，鼓励生育，我们要做的事情就是好好学习，好好赚钱，多生孩子，为国家多做贡献，中产阶级是国家的支柱，目的是为了稳定，房住不炒。
买房选择好的筹码，优质稀缺的房子能扛得住市场的波动和政策的轮换，我们自己也是这样，不管怎样，一定要不断的提升自己的认知和判断能力，不要因为政策环境一变自己就不知所措，成为优秀的人，灵活适应环境的变化
