在地表行业摸爬滚打了十年，今天给大家解释一下房地产行业是怎么赚钱的！

我们用武大郎卖炊饼来做一个比喻吧。

武大郎他没有钱，他啥也不会，他发现1000个炊饼能卖1两银子，但是做这些炊饼的面只需要5钱银子，而且武大郎自己也不会做炊饼，如果他让娘子潘金莲来给他做这1000个炊饼的话呢，金莲也不会白干，她要拿3钱的工资。除此之外他卖1000个炊饼还要纳税，税金是1钱银子，最后他能赚1钱银子。

早上8点钟，武大郎手里只有1钱银子，他去买面粉。卖面粉的人为了多卖些面粉，就跟他说：“银行可以给你加4倍的杠杆儿，也就是银行能再给你4钱银子，来买我的面粉，这样你用你手里的1钱银子，就能买5钱面粉走。”

但银行有两个条件：1明天早上8点之前你要还给银行百分之十的利息（日息百分之十够高的吧）；2如果你手里的面粉降价20%的话，银行就开始担心你的偿还能力，如果你到时候还不了钱，就要把潘金莲交出来偿债。武大郎最后还是咬咬牙，把银子借过来了。用1钱银子买了5钱银子的面粉，带着面粉回家了。

这些面粉够做1000个炊饼，然后他就让金莲给她做炊饼，说好3钱的工资，但是要到天黑再付。金莲怕面粉浪费，就先做了一个炊饼，这是早上9点的事儿。然后大郎就带着一个炊饼的样本上街了，大家就过来买炊饼。炊饼是1文钱一个，大郎说：“我的面粉能做1000个炊饼，但是要到晚上才能做出来。但是你要是想买炊饼的话，现在就得把钱给我。”武大郎很快就把这1000个炊饼卖掉了，整整得到了1两银子。这时大郎欠银行4.4钱银子，欠金莲3钱银子的工资，欠政府1钱银子的税，七扣八扣呢，他手里还剩1.6钱银子，这就全是他自己的了。他早上出门时是1钱银子，现在就变成了1.6钱银子了。现在才刚刚11点。从早上8点到11点，才3个小时，他的财富就增长了60%。

最关键的是，大郎现在又能拿着这1.6钱银子去市场，再贷4倍的杠杆儿，买8钱银子的面粉。他把这8钱银子的面粉交给金莲，做成炊饼，能卖1两6钱的银子，还了银行的本金和利息，再付给金莲工资，再扣了政府的税，最后他剩2.56钱的银子。这时他看了看表，是下午2点。仅仅从早上8点，到下午2点，6个小时，大郎的财富就从1钱银子，涨到了2.56钱银子。大郎一看时间还早，就又去市场借了钱，又去买了面粉，回来继续做炊饼，继续卖。5点下班的时候，他手里已经有了4.1钱银子了。这样的复合增长率是不是还挺高的？！但是到了第二天，大郎发现自己其实犯了一个错误。首先银行要的利息是让他明天早上8点以前还的，但是他每卖一轮炊饼就还一次利息。第二，金莲要的工资是晚上下班后才发的，他每次呢一卖掉炊饼立刻就把工资支付给了金莲。还有税金也是，应该是等晚上把炊饼都交给大家之后才结账交税，他也是早早的卖了炊饼之后就交了税。

第二天，大郎就学乖了。这次他用4钱银子，加了4倍的杠杆儿，买了2两银子的面粉，然后把面粉交给金莲，拿着做好的一个样本，到市场上去卖。他用2两子的面粉卖了4两银子的炊饼钱。这样他就收上了4两银子。这次他没急着还银行，也没急着付金莲工资，也没急着付政府的税金。

他拿着4两银子又去银行，加了4倍杠杆儿，买了20两银子的面粉，卖了40两银子的炊饼钱。然后再去银行加4倍杠杆儿，买了200两面粉，卖了400两的炊饼钱......

这样一天下来，也是周转了三圈儿，到天黑的时候，他结了一下账：第二天他一共卖了三轮炊饼，第一轮卖了4两银子，第二轮卖了40两银子，第三轮卖了400两银子。这里面要给金莲的工资是133.2两（金莲一共做了44.4万个炊饼，但是因为金莲还没有累死，所以她必然是把劳务给外包了）。大郎还要缴纳44.4两的税款，借银行177.6两银子，利息是17.76两。他买面自己掏的44.4两银子。减掉这五项他一共剩下26.64两银子。也就是说到了第二天晚上，大郎的财富已经增加到了26.64两。

在这个故事里，第一天：大郎卖1000个炊饼是1两银子，他只赚十分之一，也就是1钱银子。成本是8钱银子，税款是1钱银子，他只赚1钱银子。

第二天：他的本金是4钱银子，最后财富到了26.64两，财富翻了66.6倍。。因为他做到几点：

1. 成本尽量通过银行贷款；

2 供应商---也就是金莲的工资，要尽量晚的支付；（专业术语叫“供应链融资“）

3 提前出售他所生产的商品，越早越好！最好能够提前到这个商品还没有生产出来的时候。

故事里的大郎卖的不是真正的炊饼，而是拿着个炊饼的样本，卖的”期炊饼“！只要客户充分的信任他，认为他能够作出炊饼，就可以提前付钱。

在整个过程能够中，我们看所有的参与者：

卖面粉的卖出了大量的面粉；

银行收取了丰厚的利息；

金莲和那些做炊饼的人，他们做了44.4万个炊饼，得到了丰厚的报酬；

官府收了44.4两的税；

大郎实现的脱贫致富；

消费者得到了充足的炊饼；

如果没有金融工具这些都不会成为可能。

对应房地产行业，面粉就是土地。现实当中开发商买地的钱是要全额交付的，但是买地的钱有一部分就是借来的。有些开发商甚至借了很高利息的高利贷。他们在从官府把这个地买下来之后，经过办理一系列手续之后，就可以再向银行去申请开发贷。银行可以把这块地的一大部分价值贷款给开发企业，开发企业就可以用这笔钱来置换之前借的高利贷。

开发企业之后会组织勘察、设计、施工等各种合作伙伴来盖这个房子，这就相当于大郎来请金莲来做炊饼。开发企业不会一次性把费用都付给这些合作伙伴，他会逐步分步分批的把这些钱付给合作伙伴，而且拖的越久越好。甚至在找合作伙伴的时候，就和合作伙伴说好，告诉他们：”比如说你干这活原价是1个亿，但是我现在不付你钱，直到1年之后，这样你的价格可以提高到1.05亿。（供应链融资）。

在整个环节当中，最大的关键是开发企业可以在房子还没有盖出来的时候，就把房子卖给消费者，这就是期房。一旦他把这些房子卖出去，他的资金会迅速回流，资金会多到，他不但能够清偿债务，而且还会有剩余，这些剩余的资金，他就可以用来开发其它项目，实现快速的滚动。

至于开发企业卖期房到底是好还是不好呢？！

卖期房不好的一面是：消费者不能完全看到商品的实际情况，这样消费者和开发企业会形成信息的不对称。但是之所以还有很多的消费者还在不断地买期房，说明历史上这些购买期房的消费者，他们对产品的预期基本上是实现了。

卖期房的好处是：消费者提前把钱付给开发企业，你可以理解为消费者把钱借贷给了开发企业，用于项目的开发，这样好还是不好呢？从金融的角度来说，开发企业使用资金的效率会高于消费者，也就是说这些钱待在消费者的帐上，产生不了很大的收益。但是在开发企业手中，会产生很大的收益。而开发企业通过提前收消费者的钱，他相当于降低了项目的成本，因为这些钱在其它地方产生的利润实际上可以补贴当前项目的成本。

如果政策不允许开发商卖期房，也不允许消费者买期房的话呢，房屋建设的成本还会更高，这很难说是对消费者更加有利的。

在刚才的故事当中，大郎赚钱主要是靠组织炊饼的生产和卖炊饼这些环节来实现的盈利，在现实当中开发企业除了组织盖房和卖房这些环节可以产生利润之外呢。还有一个环节经常可以产生很高的利润的环节：面粉价格的上涨。大郎买了面粉正要做炊饼，那袋面粉的价格已经翻倍了，这样从明天以后任何人再去买面粉再去做炊饼，他就必须卖更高的价格才能回收成本。这样大郎的炊饼虽然是用便宜的面粉做的，但是他的炊饼价格和后人用贵的面粉卖的价格是一样的。土地的增值就涵盖在里面了。

中国有些地方土地价格的年复合增长率达到40%，实际上现在很多开发企业都是在靠面粉上涨的价格来赚取炊饼钱。所以直到为什么开发企业不仅比盈利，还要比土地囤积能力了吧？！

以上就是对房地产行业盈利模式的一个粗浅的科普。