购买动迁房，
仅与户主签订购房协议是否可行？
【提要】购买未办理产权登记的拆迁房，仅与户主签订购买协议，在满足一定条件下可以获得司法支持过户。如对其他被动迁人口知晓出售行为的推定，以及其他被动迁人口未主张动迁利益等综合因素的考量。
【案情】
2013年6月10日，A某与B某通过中介签订了《拆迁安置房买卖合同》，合同约定A某向B某购买位于上海市崇明区长兴镇金淼路XXX弄XXX号XXX室的拆迁安置房，房屋建筑面积79.86平方米，房屋总价款为人民币572，000元。付款方式2013年10月11日首付20，000元，2013年10月18日支付502，000元，2014年1月10日支付30，000元，尾款20，000元于办理过户之时支付。房屋由甲方名下过户至乙方名下的税费等所有费用由乙方承担。该协议由B某作为甲方、A某作为乙方、上海XX房地产中介事务所作为中介人签字和盖章。 2013年6月10日A某交付了定金20，000元，2013年10月18日A某通过上海银行转账支付500，000元，现金支付2，000元，同时支付了系争房屋的物业管理费、垃圾清理费、维修基金计3，000元，2014年5月6日A某现金支付30，000元，至今A某已支付了房款552，000元，剩余房款20，000元未支付。合同签订后A某入住系争房屋至今，该房屋尚登记在开发商上海XX置业有限公司名下，现房屋已符合过户条件，A某要求过户未果，故诉至法院。 房屋来源情况是，2009年12月16日，B某作为被拆迁人户主与上海长兴岛开发建设有限公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，获得三套配套商品房，系B某、C某、D某家庭所有的宅基地房屋拆迁安置所得，动迁户人口为B某、C某、D某、E某，系争房屋系其中的一套，坐落于上海市崇明区长兴镇金淼路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积79.86平方米，该房屋的动迁商品房抽中房号确认单、配套商品房供应单均登记为B某。2015年9月29日，系争房屋取得大产证，登记在开发商上海xx置业有限公司名下。目前系争房屋上无其他限制交易的信息。 B某、F某系夫妻关系，G某系B某、F某的婚生子，E某、F某系母女关系。
【法院观点】
首先，B某作为被拆迁人户主与上海长兴岛开发建设有限公司就B某、C某、D某家庭所有的宅基地房屋拆迁签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，后与A某就系争房屋签订《拆迁安置房买卖合同》，在此情况下，A某有理由相信作为户主的B某对系争房屋有处分的权利。
其二，根据F某作出的陈述及提供的书面意见，F某知晓并同意B某出售系争房屋，且实际收取A某交付的房款，故F某拒绝协助办理过户，系事后反悔，缺乏诚信。
其三，房屋系家庭重要财产，系争房屋又为宅基地房屋拆迁所得，从2009年12月16日签订拆迁协议、动迁户人口及有证建筑面积核定起，经历了2013年9月的房号确认单、配套商品房供应单及房价结算表，2013年6月至2014年5月期间的《拆迁安置房买卖合同》的签订、购房款的交付直至成讼，跨度十余年，且系争房屋已经实际交付A某。在此期间相关当事人对系争房屋未有任何诉讼纠葛。故G某、E某理应知晓系争房屋买卖事宜。
其四，B某、F某对外处分的系争房屋系三套安置房屋中的一套，且系争房屋出售后拆迁安置利益由房屋转化为货币，故系争房屋的处分并不影响B某、C某、D某、E某在拆迁安置利益分割中主张相应权利。
【判决结果】
[if !supportLists]一、[endif]B某、C某、D某、E某于判决生效之日起十日内办理过户手续，将坐落于上海市崇明区长兴镇金淼路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至B某名下，过户所产生的税费由B某、C某、D某、E某负担；
[if !supportLists]二、[endif]B某应自上述房屋过户至B某名下之日起十日内协助A某办理过户手续，将上述房屋产权过户至A某名下，过户所产生的税费由A某负担；
[if !supportLists]三、[endif]A某应于上述房屋产权过户至A某名下当日支付B某、C某、D某、E某剩余房款人民币20，000元。
文/姚剑 案例来源：(2021)沪02民终5837号
2021.8.30
