朋友电话告诉我她这几天正在考察一套房子，从房产的地理位置、价格、房型、楼层都比较满意，有意向购买。但这天房子是出售方从父母处继承得来的动迁房，现在正在办理遗产公证之中，感觉这样的房子似乎水很深难以把控风险，已经约好某天与出售方、房产中介面谈，让我陪她一起去试水。
我陪朋友一起到房产中介，出售方也有两人陪同。经过一番交谈，了解到出售人及欲售房屋的基本情况：
该欲售房屋登记在出售人贾先生父母名下，父母均已去世。父母生育两子--贾先生及哥哥，哥哥已去世，未婚、无子女。贾先生离异。贾先生的祖父母、外祖父母均已去世。上述事实有房屋所有权证书、户口本、死亡证明、离婚证等证据可证。如果事实真如以上所述，贾先生是父母财产的唯一继承人。目前实践中继承房产过户的途径有两条：一是遗产公证，二是法院判决书或调解书，继承人持遗产公证书或法院生效文书方可办理房产继承。就本案案涉房屋正在遗产公证的审核中，贾先生是否是该套房产唯一的继承人还不确定。陪同贾先生来的两个人是贾先生的高利贷债主。
我建议朋友不要购买该房，理由如下：
1、该房是贾先生父母的遗产，具体继承人有哪些未知，不能仅凭贾先生提交的材料就能判断贾先生是唯一继承人。如果不是唯一继承人或者不是继承人，就会因贾先生无权处分该房屋而导致房屋买卖合同部分无效或全部无效；
2、出售人贾先生在两个高利贷债权人的挟持下出售房产，贾先生根本没有自己的意思表示，整个过程均有高利贷债权人掌控，房价低于市场价30万。如果购买方明知该情况却仍然签订合同购买该房，可能会被以“恶意串通”或“受胁迫”导致合同被确认无效或被撤销；
3、该房屋是动迁房，只有动迁协议和配房单证明是其父母的拆迁安置房。动迁房的大产证和小产证度没有出来，较难确定该房屋是父母的遗产；
4、动迁房上市交易需符合上市交易的政策，上海是现在的政策是动迁协议和大产证均满三年或者小产证满三年才能过户，现在大产证都没出来，过户至少要等三年以上，而动迁房买卖一般首付就要房款的90%，10%的尾款过户时交付。贾先生的两个高利贷债主不惜胁迫贾先生低价买房，房款一到贾先生哪里肯定立刻被高利贷拿走。如果房屋买卖合同无效或被撤销，根据合同法第五十八的规定 合同无效或被撤销后，因合同获得的财产予以返还。你房子要返还人家（其他继承人）但贾先生却没钱返还你，这就是最大的风险。
类似案例的关键在于被继承房产是否由出售人全部继承？审核继承人是一件比较麻烦的的事，再加上受利益驱使如果不是，不惜出具虚假证据以使自己成为唯一继承人，将会因出售人无权处分该房屋，导致房屋买卖合同全部无效或者部分无效。
下面通过案例加以说明。
案例（2015）大民二终字第00594号
一审法院查明
原、被告系兄弟姐妹关系。原、被告父亲周某堂于2008年1月14日去世，母亲刘某清于2012年3月21日去世。周某堂去世时留有遗产：坐落在普兰店市城子坦镇大卢村西甸屯平房三间（《房产执照》号为普农房字第碧0××6号）、捣制房五间（《房产执照》号为普农房字第××号）。2009年5月5日，刘某清与周某美签订房屋买卖契约，约定将《房产执照》号为普农房字第碧0××6号泥平房三间以3000元的价格卖给周某美。同日，普兰店市司法局城子坦法律服务所对该契约进行了见证。后周某美对房屋进行了翻建，并于2××0年5月7日取得了房屋所有权证，证号为：普房权证2010字第××号
原告周某远、周某华未以任何方式明确表示放弃继承权，诉至法院，请求确认被告周某美与刘某清2009年5月5日签订的《房屋买卖契约》部分无效，即刘某清处分周某远、周某华应继承的合法份额的部分无效。
买受人周某美系案涉房屋所在的村集体经济组织成员，刘某清与被告周某美于2009年5月5日签订的房屋买卖契约是双方当事人的真实意思表示，并经普兰店市司法局城子坦法律服务所见证，未违反效力性、强制性法律规定，应为有效。刘某清交付了房屋，周某美支付了相应的对价，现周某美对房屋进行了翻建，并取得了房屋所有权证。原告在事后五年才提起诉讼，且案涉房屋已不存在，从维护已有的正常交易秩序的角度出发，亦应认定合同有效。判决驳回原告周某远、周某华的诉讼请求。
原告周某远、周某华不服一审判决，提起上诉，诉请撤销一审判决，依法改判支持周某远、周某华的一审诉讼请求。
二审法院经审理查明，一审判决认定事实属实。
二审法院补充查明：2009年4月22日，普兰店市公证处作出（2009）普证民字第1297号公证书，对案涉的《房产执照》号为普农房字第碧0××6号泥平房三间进行遗产公证，确认周某堂的遗产由其配偶刘某清个人继承。。2015年3月10日，普兰店市公证处出具（2015）普撤字第2号文件《关于撤销（2009）普证民字第1295、1297号公证书的决定》，主要内容为：1295、1297号公证书，与事实不符，经普兰店市公证处研究决定撤销（2009）普证民字第1295、1297号公证书，该公证书自始无效。
本院认为：本案系家庭成员内部间的纠纷。在刘某清对案涉房屋进行遗产公证并出售给周某美时，该房屋系周某远、周某华与周某美的父亲周某堂的遗产，依据《继承法》的规定，周某远、周某华、周某美及刘某清均为该遗产的合法继承人。现周某美与刘某清在周某远、周某未明确表示放弃继承的情况下，通过办理遗产继承公证的方式，确认案涉房屋由刘某清一人继承，损害了周某远、周某华的继承权。该公证书因与事实不符，已被公证机关撤销。周某美与刘淑某明知周某堂的法定继承人包括周某远、周某华，但未经周某远、周某华同意，私自签订买卖契约，由刘某清将可能包括周某远、周某华享有继承份额的案涉房屋全部卖给周某美，并办理了房屋权属登记，显属恶意串通，侵害了周某远、周某华的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，案涉的买卖合同中关于刘某清处分周某远、周某华继承份额的部分应为无效。据此，对于周某远、周某华的上诉请求，于法有据，本院予以支持。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销辽宁省普兰店市人民法院（2014）普民初字第4653号民事判决；
二、确认被上诉人周某美与刘某清2009年5月5日签订的房屋买卖契约中涉及上诉人周某远、周某华应继承房屋份额的部分无效。
案例分析：该案从表面上看，被告母亲刘谋清通过遗产公证获得被继承房屋的所有继承权，但遗产公证的过程中由于审核不严格，遗漏了继承人（原告），公证内容与事实不符，导致遗产公证书被撤销销。法院认定被告母亲刘谋清不是唯一继承人，其与被告周某美的房屋买卖合同因无权处分了原告周某远、周某华应继承房屋的份额，导致房屋买卖合同中涉及周某远、周某华应继承房屋份额的部分无效
注：案例来自中国裁判文书网
