非房地产公司外购投资性房地产的思路整理。
学到投资性房地产这一章有成本计量转公允计量，非投转投，初始，后续，处置等计量和处理，感觉脑袋瓜子嗡嗡的，心里咯噔咯噔的。
下面我梳理一下我的思路，供大家参考。
非房地产公司外购
1、2010年12月31日，A公司购入一栋写字楼自用，购买价款600万元，使用寿命20年，无残值，采用直线法计提折旧。
1）购入时：
借：固定资产 600
贷：银行存款 600
2）每月折旧时
借：制造费用——折旧 2.5
贷：累计折旧 2.5
2、2011年12月31日固定资产累计折旧30万元，账面价值570万元（600-30）。此时董事会决定将其对外出租，年租金100万元，采用成本模式后续计量。2012年6月30日减值测试，可收回金额为444万元。
1）转换日（此处是非投转投)
借：投资性房地产 600
累计折旧 30
贷：固定资产 600
投资性房地产累计折旧 30
2）每月折旧时
借：其他业务成本 2.5
贷：投资性房地产累计折旧 2.5
3）6.30减值时
借：资产减值损失 111
贷：投资性房地产减值准备 111
注：此时投资性房地产账面价值=444万元（600-30-15-111）
4）折旧政策不变，每月折旧时
借：其他业务成本 2
贷：投资性房地产累计折旧 2
注：折旧年限（20-1.5=18.5年）每月折旧=444/（18.5*12）=2
5）年末收租金时
借：银行存款 100
贷：其他业务收入 100
对营业利润的影响金额=100-2.5*6-2*6-111=-38（万元）
3、2013年1月1日，投资性房地产累计折旧57（30+2.5*6+2*6）万元，账面价值432万元（444-12）。此时董事会决定继续出租，年租金100万元，但是改为采用公允价值模式后续计量，公允价值600万元，2013年12月31日，公允价值为800万元。
1）后续计量模式变更日
借：投资性房地产——成本600
投资性房地产累计折旧 57
投资性房地产减值准备 111
贷：投资性房地产 432
盈余公积 16.8
未分配利润 151.2
2）期末公允价值变动
借：投资性房地产——公允价值变动200
贷：公允价值变动损益 200
3）年末收租金时
借：银行存款 100
贷：其他业务收入 100
4、2014年6月30日，出售该投资性房地产，售价850万元。
1）租金收入
借：银行存款 50
贷：其他业务收入 50
2）处置投房收入
借：银行存款 943.5（850+850*0.11）
贷：其他业务收入 850
应交税费——应交增值税（销项税额）93.5
借：其他业务成本 800
贷：投资性房地产——成本600
——公允价值变动200
年末对营业利润的影响金额=50+850-800=100（万元）
以上，是通常一种情况的列举，下面是上述例题的变形。
变形一
2013年1月1日，投资性房地产累计折旧57（30+2.5*6+2*6）万元，账面价值432万元（444-12）。此时董事会决定出售，售价为850万元。
借：银行存款 943.5（850+850*0.11）
贷：其他业务收入 850
应交税费——应交增值税（销项税额）93.5
借：其他业务成本 432
投资性房地产累计折旧 57
投资性房地产减值准备 111
贷：投资性房地产 600
变形二
2011年12月31日固定资产累计折旧30万元，账面价值570万元（600-30）。此时董事会决定将其对外出租，年租金100万元，采用公允价值模式后续计量，公允价值650万元。
2012年12月31日，公允价值为800万元，并以850万元售出。
1）转换日
借：投资性房地产——成本650
累计折旧 30
贷：固定资产 600
其他综合收益 80
2）年末公允价值上升
借：投资性房地产——公允价值变动150
贷：公允价值变动损益 150
3）年末收租金时
借：银行存款 100
贷：其他业务收入 100
4）处置时
借：银行存款 943.5（850+850*0.11）
贷：其他业务收入 850
应交税费——应交增值税（销项税额）93.5
借：其他业务成本 800
贷：投资性房地产——成本650
——公允价值变动150
借：其他综合收益 80
贷：其他业务成本 80
借：公允价值变动损益 150
贷：其他业务成本 150
处置该投房对营业利润的影响金额=850-(800-50-150)=250（万元）
另：采用公允价值模式后续计量的投房的另外两种情形：非投转投公允价值下降和投转非投，计入“公允价值变动损益”就不举例了，自己回去变形吧。
今天就到这里，再见吧！
