（老朱说养老-24-184）未来康养公司的发展除了表层的不同产品作为盈利点，基础的一点是它有可能成为一个文化公司，当我们4.5亿的老人当中，我们的市场占有率只有2.5%的时候，有1000万客户，一人一年1万的销售收入，我们就有1000亿的销售收入，再叠加利润率，大家都能算得出来盈利多少。只有到这个程度，康养行业才能成为房地产行业的补充。
第七是101运营体系，最后是资产退出的体系。现在从政策的角度来讲，国家层面有了消费基础设施的REITs，康养行业还没有，我们觉得未来3年应该有机会，因为这个不出来，我们很难打通全周期的资产。
（老朱说养老-24-184）去年我们跟北京方面沟通，推动了全龄友好社区的出现，就是住建口从土地拍卖开始，就把养老建设和运营服务全部纳入到这个小区，房地产公司不管愿不愿意做康养，你都必须去做康养。现在还需要一个口，就是金融口，如果金融口能出来，我们的任督二脉就打通了，就是一头的住建和一尾的金融，这两三年我们希望政策层面有所宽松，这样我们投融建管退的逻辑就通了。
这里面还有一个点，就是我们的资产回报率能不能达到4%以上。从我们运营的情况来看，还是有点难度的，需要到第四、第五年的时候才能达到这样的水平。
（老朱说养老-24-184）这里面还基于我们的土地成本比较低，运营收入还可以的情况下才有机会，这里就涉及到多成本组合的问题，特别是对地产公司来讲，我们怎么去协同好我们的康养资产和存量资产之间的关系，或者住宅成本和康养资产持有成本的关系，为康养资产中长期的退出创造条件，这我们拿地的时候要考虑的。
这是对于资产回报率在4%以上，我们对土地和建安成本的价格比例。我们的项目分为培育期、成长期和成熟期，只有到第五年左右才能达到资产回报率4%以上。这个是地价2600块钱以内的，再叠加中海的建设成本体系和我们的运营体系，都要做到第四、第五年才能有这样的收益。如果在核心区域，地价控制得还不错，未来运营在第四、第五年到平衡期之后，中长期来看是比较稳定的，它属于现金流比较好的资产，投资回报率比较稳定。
内容运营方面，原来我们切入的主要是硬件，觉得做硬件就可以了，实际上针对内容运营服务还是软服务，就是医康为背景的，能体现空间、医康养护和生活状态的三类服务体系，这里面最难的是右边的管理体系，我们极致体验的服务体系、人力资源体系和风控体系。
（老朱说养老-24-184）比如说人力资源体系，地产行业在过去20年是全行业的头牌行业，所以我们的人才吸纳度是比较好的。但是进入到康养以后发现人才非常难找，原来我们地产都是招本科、研究生、博士，但是康养行业基本上只能招大专、本科生，所以人力资源是制约这个行业发展很重要的点。
为什么这个行业没有人来？还是因为这个行业在初期，没有太多收益。如果行业有收益了，或者是地产公司确确实实需要在转型了，被迫转过来，这个行业才能真正发展起来。
