司法实践中的疑难问题汇总：

1、最高人民法院民一庭倾向性意见：《建筑法》第83条规定的农民自建是从建设主体即权利主体而言的，不论是农民自己施工，还是将工程承包给个体工匠或建筑企业建设，都属于农民自建。农民将工程承包给个体工匠施工，其建设行为受《村庄和集镇规划建设管理条例》调整，而农民将自建住宅承包给建筑施工企业施工，建筑施工企业的建筑活动应当受到《建筑法》调整。农民与个体工匠或建筑施工企业订立的建筑施工合同都是建筑施工合同。

2、房屋承租人优先购买权的效力问题

最高人民法院民一庭对该问题进行研究后，多数人认为，根据现行法律、法规和司法解释的规定，承租人对出租房屋的优先购买权是一种准物权性质的民事权利，具有物权效力的表象，应当依法保护。将优先购买权理解为形成权，法律依据不足。它只是优先缔约的权利，而不是保证买到的权利。对准物权的保护必须要和所有权的保护有所区别。所有权是绝对的权利，所有人出卖自己的所有物，应当尊重其缔约自由的权利，不能过多干涉，因此，承租人不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋，只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。通过无效之诉，依据买卖不破租赁等原则，承租人的利益照常可以得到应有的保护。对于“同等条件”应作宽泛理解，不仅是价格条件，还包括付款条件，以及出卖人（所有人）提出的其他条件等。

3、交房、办证与诉讼时效问题

最高人民法院民一庭倾向性意见：一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。

4、关于涉“小产权房”的房屋买卖合同纠纷如何处理？

苏州中院意见：对于未履行相关土地征收、征用手续即占用耕地进行房屋建设引发的房屋买卖合同纠纷，应先由行政机关解决该被侵占耕地的保护问题。在行政机关未对违法占用耕地的行为进行处理之前，对该类案件应不予受理，受理的裁定驳回起诉。

五、未取得权属证书的拆迁安置房屋连环买卖的履行问题。B从开发商A处购得某商品房但未办理权属证书，B即将房屋转卖给C。实际履行中，B拒绝继续履行，C要求继续履行，如何处理？当事人诉讼地位如何确定？

苏州中院意见：1、各方当事人之间签订的买卖合同不存在《中华人民共和国合同法》规定的无效情形和可撤销、可变更事由，应认定合法有效；房屋已具备办理权属证书条件的，C有权主张A、B按法律规定协助办理过户登记手续。

2、A、B应列为共同被告，经释明后，C坚持不将A列为共同被告、对A无诉请的，应驳回C的诉讼请求。

六、二手房买卖中，交易房屋上存在银行抵押贷款，买受人起诉出卖人要求协助过户，人民法院可否对于抵押问题不作处理而直接判决过户？

苏州中院意见：房屋存在抵押负担，构成法律或事实上的履行不能，不应直接判决出卖人履行过户手续。买受人同意通过代偿债务方式涤除房屋抵押权的，法院应追加抵押权人银行为第三人参加诉讼，相关涤除行为完成或确定能完成后作为查明事实予以固定，再判决由出卖人协助过户。如买受人不愿代偿的，应释明其变更诉讼请求，主张合同解除的违约责任。

七、未取得建设工程规划许可证和建设用地规划许可证的建设工程施工合同纠纷应否受理？

江苏省高院意见：2011年最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》规定：“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，法院不应予以受理；已经受理的，应驳回起诉。”因此，对于未取得建设工程规划许可证的房屋买卖合同，人民法院不予受理。对于发包人未取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，与承包人签订建设工程施工合同的，由于不涉及到确权，因此法院应予受理。因合同标的属于违法建筑，建设工程施工合同应当认定无效。但一审庭审辩论终结前取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证或者经主管部门予以竣工核实的，应当认定有效。