1.优质房源评价维度
第一步，先和业主沟通，了解业主卖方动机、急迫程度、态度。
第二步，看房，了解房源物理细节。
第三步，推上线后，关注客户对房源浏览、关注程度。
第四步，其他。
1.2 业主维度
1. 经纪人通过门店接待、电话等方式，判断业主是否着急用钱，着急成交。行为上，经纪人会在跟进里写卖房原因，例 换房着急，部分经纪人会将此条跟进置顶，另外经纪人和业主通话的400录音中也有该内容。
2. 业主是否诚心卖，经纪人通过业主看房方便程度来判断，可以由高到低分为 经纪人有无钥匙>业主是否支持随时看房>业主打电话半小时内可看>系统记录提前多久可约带看。
3. 业主是否积极配合录入备件，也可以表示业主是否诚心，有的业主拖拖拉拉的、备件不全。
业主态度可以分为 a.对实勘、看房等行为的配合程度 b.对我们品牌的认可度 c.对经纪人是否坦诚
1.3 房源维度
价格竞争力
1.性价比高，需要跟最近成交的 相似户型、非顶非底相比，贴近成交价或者略低成交价的，就会主力推，会尽量找相似户型的房源对比，哪怕成交时间稍久。
2.价格区间稀缺，不同的价格区间对应不同需求客户，在一个价格区间内只有这一套，虽然性价比稍差，可能更好卖。
3.有无抵押
房源物理属性
1.户型，小区里的稀缺户型加分；南北通透、没有浪费面积、全明户型更愿意给客户推。
2.装修，有没有装修、装修好不好看，整体卖相是否好。
3.朝向，朝向加分，南北通透(关上大门，有对流风)>纯南(以主卧来评判，客厅朝南+卧室朝南更受客户喜欢)>东西通透>东照>西照>纯北。
4.楼层，对于电梯房，是高层>中层>低层；砖楼不带电梯的，2-4楼稀缺；整体一层带小院加分。
5.有无电梯
6.建筑年代
7.学区特征，有重点、中等、普通，需要人工分档。
8.产权资质是否清晰，签约资质是否复杂，比如一个房子挂了七大姑八大姨，根本没法卖；夫妻吵架，妻子根本不让卖。
1.4 客源维度
1.客户的带看密度>关注度>浏览度，重要性依次递减。
2.带看后，经纪人会收集客户对房源评价。
3.该房源吸引的商机，例如客户对该房源主动发起IM 400的沟通量。
总体看，优质房源会引发客户关注，越多客户打听该房子，说明该房子越好。
1.5 其他
VR
1.有无VR。
2.VR是否有经纪人讲房，经纪人讲房的积极性反应了房子好坏。
经纪人之间的信息传递
1.其他同事对该房源的兴趣，可能表现在更多人找维护人打听这个房子。
2.经纪人关注量。
3.跨区域经纪人，对该房源的打听量。
另外，线下有个门店反应了，房源责任店面和目标房源的距离也会影响对该房源的带看积极性，同样两套房子，品质差不多，经纪人会更愿意带看近的。
2.房客匹配公式
什么是房客匹配？就是通过一个公式，表示一套房子为什么会由这个客户成交
房客匹配公式 = 房子竞争力 + 业主态度 + 经纪人能力 + 客户态度 + 市场行情 + 运气
经纪人能力：了解业主+讲房，沟通能力，有这样的客户
客户态度：急迫度+专业度
3.经纪人作业现状
德祐天津某门店，经纪人作业习惯调研
门店情况：10个经纪人，2个半做租赁。7个半做买卖，其中2个买卖成熟经纪人，级别在M6,M8。5个半的有1-3年工作经验，级别分别在A3-A5，理解过程稍慢，学历从高中—大学不等。
经纪人作业习惯：1/2靠经验，选房的能力，对客户，对业主是否服务到位，是否能维护好房源、客户，同样数量的客户，是否更容易形成带看。1/2靠勤奋+行动力，每天必须有带看，基础工作会和底薪挂钩，对于自己维护的房源、客源，可以快速推动实勘、备件、带看行为。
同样是是3年工作经验的经纪人，一个M级别，一个A3，更清晰的洞察用户需求，站在用户角度满足他们的买房需求，商机量、商机转化、成交量会逐渐反应出来。
店东监控手段：一般是通过IM、400回复速率来监控经纪人态度，该店东自己设立的观察指标是，维护盘备件率，以此来监控经纪人作业态度。
