一、案件事实
原告：蒋光玉，男。
被告：贵州大容房地产开发有限公司，以下简称大容公司 。
原告诉请：判令被告大容公司支付原告蒋光玉逾期办证违约金65016元。
基本事实：2008年12月29日，原告蒋光玉与被告大容公司签订《房屋拆迁协议书》，约定“原告将其位于贵州省铜仁市凉水井路居委会四楼，建筑面积为131.5M²的房屋交予被告拆迁，由被告补偿给原告位于铜仁市凉水井路最东面紧靠花果山休闲广场1#楼19层1-E户型（即花果山6号1#楼1-1901号），建筑面积为151.2M²（房屋实测面积为168.72M²，含公摊面积）的房屋一套；被告自交房之日起三个月内若不能将该套房屋的所有证件交给原告，被告将按开盘价计算该套房屋151.2 M²总房款的10%支付给原告违约金。” 该协议还对房屋室内装修及附属物的补偿费、过渡期及过渡费、搬家费、安置方式、超面积补差、办证费用承担、搬出时间等进行了明确约定。协议签订后，原告按约将被拆迁房屋交付被告予以开发，被告于2015年7月6日将回迁安置房交付原告使用，但却未按约向原告交付上述回迁安置房的产权证书。原告为此诉至法院。
二、法院裁判
一审法院认为：原、被告签订的《房屋拆迁协议书》是当事人双方真实意思表示，未违反法律的强制性、禁止性规定，合法有效。根据双方《房屋拆迁协议书》第七条的约定，被告应向原告支付违约金为151.2 M×4300元/㎡×10%=65016元。大容公司对此以政府行为和原告未依法缴纳讼争房屋维修基金为由进行免责抗辩。关于政府行为导致消防验收不合格是否属于不可抗力的问题。被告开发建设的容湾商住小区因政府调整用地致使1号、6号楼的消防设施未通过验收，政府调整规划行为经贵州省铜仁市中级人民法院（2015）铜中民二终字第248号民事判决书、贵州省高级人民法院（2016）黔民申1321号民事裁定书确认为免责事由。原告对此虽存在异议，但没有提供相反证据予以推翻，应承担举证不能的不利后果。被告抗辩政府行为导致消防验收不合格属于不可抗力的理由成立，依法予以支持。关于原告未交纳房屋维修基金是否可主张违约金的问题。根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第十二条“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。”的规定，交纳专项维修基金是商品住宅业主法定义务。从查明事实看，原告虽如约交纳了讼争房屋契税，却未如期缴纳讼争房屋维修基金。根据《不动产登记暂行条例》第十六条“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：...（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”第十七条“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：...（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容”和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“...房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，对因原告未缴纳房屋维修基金而影响讼争回迁安置房屋办证的行为，被告大容公司不存在过错。被告抗辩因原告未缴纳房屋维修基金而不担责的理由成立，予以支持。判决：驳回原告蒋光玉全部诉讼请求。
蒋光玉上诉请求：撤销原判，改判大容公司支付蒋光玉违约金65016元。
二审认为：大容公司与蒋光玉签订的《房屋拆迁协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方均应全面履行协议义务。大容公司至今未办好房屋产权证书的事实清楚。大容公司辩称其未能办证系政府行为所致，属于不可抗力应当免责。经查，大容公司已将约定房屋交付上诉人使用，但因该房屋旁的加油站尚未完成搬迁，致房屋整体项目工程未通过消防验收，进而影响房屋产权证书的办理。该加油站的搬迁对本案房屋产权证的办理产生影响，而该因素非大容公司能够控制以及该公司意志能够排除。本案双方当事人签订的拆迁合同，属于买卖合同范畴，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”的规定，出卖人逾期办证承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因”。本案中，大容公司未能办证确因不可归责于大容公司的原因，导致案涉房屋不具备办证条件。故，一审对蒋光玉提出大容公司承担逾期办证违约金的诉请，不予支持，并无不当。二审遂判决：驳回上诉，维持原判。
三、案件评析
本案开发商逾期办证的违约事实客观存在，依照《民法通则》及《合同法》的规定，开发商应当承担逾期办证的违约责任。但是，在当前现实生活中，商品房买卖逾期办证的情况，普遍大量存在；同时，其产生的原因较为复杂。如果不加区别地按照合同的约定，判决开发商承担逾期办证的违约责任，则房地产行业及其稚序将难以承受。况且，逾期办证的后果，对购房户的利益损害，并非是根本性的。因而，对逾期办证纠纷，区分情况进行处理，以保障记地产开发的正常顺利进行，是符合《合同法》基本原则的。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，出卖人逾期办证承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因”。本案二审认为，“大容公司已将约定房屋交付上诉人使用，但因该房屋旁的加油站尚未完成搬迁，致房屋整体项目工程未通过消防验收，进而影响房屋产权证书的办理。该加油站的搬迁对本案房屋产权证的办理产生影响，而该因素非大容公司能够控制以及该公司意志能够排除”、“大容公司未能办证确因不可归责于大容公司的原因”。因此，二审根据前述司法解释的规定，对一审驳回蒋光玉要求大容公司承担逾期办证违约责任的诉讼请求之判决，予以维持。
四、裁判索引
一审：铜仁市碧江区人民法院人民法院(2017)黔0602民初195号民事判决。
二审：贵州省铜仁市中级人民法院(2017)黔06民终782号民事判决。
