前两天在听谢作诗的经济学课，里面讲到一个观点：不是地价推高了房价，而是房价拉高了地价！其中的逻辑印象深刻，观点颇为新颖。
大家应该还记得2016年是中国房地产历史上的地王年，据不完全统计，30多个城市共刷出340宗单价、总价地王。但这些地王，如今却罕见入市。
据上海易居研究院监测，截至2018年3月底，100个城市新建商品住宅库存总量不足5亿平方米，其规模相当于2013年3月份的水平，即库存规模回到了5年前。
克而瑞一份统计显示，截至2017年底，仅上海就有13个地王没有入市，其中超过一半还是2015年的地王。克而瑞的另一份报告则统计了2016年全国50个典型地王，其中14个甚至尚未开工。
为什么这些开发商不抓紧时间开发？最主要的原因是现在政府通过各种方式抑制了需求端，整个市场的预期比之前降低了很多。假如还是2016年这样的市场，我相信开发商的开工速度一定会提高很多。
2015到2016年这两年房价上涨厉害，我当时记得2015涨了一年后，年未政府调控市场成交量一度下滑，后面就是因为2016年地王一次又一次创下价格新高，加上新闻媒体推波助澜，整个市场对价格预期提高使成交量迅速火爆。
我前面谈到，价格是由那些就某一固定的资源进行竞价的竞争者、那些预期认为将来的价格将会高于现在的投资者所决定的。
课程里举了个例子：假如在杭州西湖边，白送你一块地，你盖了房子，不可能便宜地卖给他人。反之，用一亿元一平米买了地，盖了房子，你也不可能一亿元一平米卖他人。
无论土地是白来的，还是一亿元一平米高价买来的，房价该卖多少还卖多少。就是说，地价不影响房价。
反之，有很多小产权房和商品房仅一路之隔，但比商品房便宜很多，这并不是因为小产权房不含土地出让金，所以价格低。
地价不影响房价。假如允许小产权房上市流通，其价格一夜之间就会和商品房持平。
我们很多人会认为，当身边出现了地王的时候，就认为房价不会跌，理由是，地价这么高，房价再跌不就低于开发商的成本价了吗？房价会不会跌，这事另一个问题。
但不是高地价决定了房价不会跌，地价并不影响房价。
事实不是地价决定房价，而是房价决定地价。不是地价推高了房价，而是房价拉高了地价。土地是生产要素，要素需求是产品的派生需求。
是因为人们需要最终消费产品，然后才需要要素产品。是因为终端市场上房子卖得太火爆、太赚钱，于是开发商们就去抢地，从而把地价拉高的。
当然，你认为地王产生了，房价就不会跌，有可能房价真的没有跌。但这并不意味着你的分析正确，你用错误的逻辑碰巧得到一个正确的结论，那只是碰巧。下一次，就不一定有这样的运气了。
地王亏损跳楼有的是，如果真的生产要素的价格决定产品价格，那么做生意就不会亏损了。
从经验上观察，的确会看到房价和地价之间正相关。但这只是相关关系，不是因果关系，不意味着所有要素价格和产品价格都是这样的关系。
比如：猪肉价格和饲料价格之间就不是如直觉那样是正相关关系，而是反相关关系。直觉上，饲料价格高，猪肉价格就会高；饲料价格低，猪肉价格就会低。
但实际上，猪肉价格和饲料价格是反向关系：猪肉价格高，饲料价格就低；猪肉价格低，饲料价格就高。
这是为什么呢？因为猪肉价格高，说明生猪少；生猪少，那么饲料需求就少，饲料价格就低。
反过来，猪肉价格低，说明生猪多；生猪多，那么饲料需求就多，饲料价格就高。
群里有一位同学做养猪生意，见玉米、豆粕掉价，就推迟生猪上市，为家里多挣了20万元。你看，这就是逻辑的强大。
逻辑说要素是派生需求，是产品价格决定要素价格，掌握了这个逻辑，你就会具体问题具体分析，既能理解地价和房价正相关的关系，也能理解猪肉价格和饲料价格反相关的关系。
你也就不会再坚持因为产生了地王，所以房价不会跌了的观点。
