2014年以来，楼市寒流涌动，房价出现下滑。数据显示，截至2014年6月，中国百城房价延续跌势，100个城市中71个城市环比下跌，仅29个城市环比上涨。房价“跌跌”不休，未来还能降多少？何时是市场底部？这成了普通老百姓最关心的问题。有些数据指标能帮我们分析一下，房价的底部在哪里。
指标1：降价会降多少？容忍降价空间20%
房价会无限制下降吗？中原地产研究部总监张大伟认为不会。对开发商来说，降价的极限容忍空间在20%左右。
他认为，目前整体房地产行业利润已经明显降低，基本都在15%左右。所以开发商如果价格调整幅度平均超过20%，将全行业亏损。政府能容忍多少降价？我们看到的杭州等城市政府设限降价15%不可以网签，基本可以看到地方政府对房价的容忍度也在20%左右。房价跌幅能够达到20%的，对地方政府来说，土地财政受到巨大冲击。在这种情况下，救市积极性将空前上涨，政策面将宽松。
相比三、四线城市，一线、二线房价处于高位。大部分购房者都是借助贷款等信贷工具。一旦信贷收紧，需求可能会明显萎缩。回顾历史，在2008年、2011年，一线城市也出现了20%左右的跌幅。
指标2：销售量
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌曾说，判断房价底部最核心的是看房屋销售量。在房地产行业来说，最重要的指标是销售量。他认为，销售量和房价有正向相关关系。销售量影响开发商购地，进而影响地价、新开工数等。他分析，2014年房地产市场肯定不会像2013年那么好，但比2012年销售量还是明显增加的，市场并没有想象的那么低迷。他分析，中国房地产已经告别黄金时代，牵手白银时代。
业内人士认为，如果成交套数持续低于平均水平，那么这也许就是市场开始转向的信号了，紧接而来的就是成交低迷带来价格的松动，一旦价格下降趋势形成，这也就意味着抄底楼市的时机到了。
以北京为例，看北京二手房量价走势图。我们看2009年1月—2010年1月，楼市成交量一路上涨，房屋价格指数也相应一路上涨。2010年4月楼市调控政策出台，成交量骤然下滑，房价指数也相应下滑。业内人士认为，如果楼市成交量持续低迷，这就会形成一个比较好的底部区域。
指标3：土地价格
亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存曾经说过，要判断房价底部主要看土地价格。土地价格决定了新房价格，新房房价基本决定着整个市场房价的走势。陈宝存强调，他所关注的价格并不是短期价格，而是长期的走势。
去年的土地价格如何？数据显示，2014年以来，北上广深等一线城市年内土地出让金创历史纪录。四大城市合计土地出让金高达2261.7亿元，房企对于一线城市的居住类用地竞争最为激烈，平均地价已经突破1.1万元，与2013年同期的6760元相比上涨了64.1%。
他认为，2013年北京的楼市成交均价已经达到2万元至2.8万元，且这些都处于五环至六环外。2013年以来，土地市场火热，地王出现频繁成为普遍现象。大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价。由此看来，大致到2014年底，2015年初，将有一批销售5万元左右售价的新房入市。
全国未来土地价格走势如何？陈宝存分析，中央现在稳增长，对经济进行微刺激。一些省市计划加大投资。比如，黑龙江推出3000亿的投资计划，武汉6年欲投近千亿。各地都会上马一些基建投资项目。这些基建项目很多投资到地铁、水运、基建等项目上。可以想象的是，地铁沿线的土地价格未来将上涨。他认为，由此看来，现在地价还在处于底部，未来价格还会大幅上涨。
指标4：信贷利率
什么时候能买房最好？张大伟认为，信贷开始明显宽松是很好的时机。对中国房地产市场来说，首套房信贷利率能够维持在8.5折及以下的，房价都是上涨的。反之，如果是超过8.5折，也就是信贷收紧的情况下，房价肯定是调整下跌的。
当然，如果碰到央行大规模宣布下调准备金率和贷款利率，在这种情况下房企的资金将明显好转，价格也将是不会下调的。
揭最佳的换房时机：可为你省下数十万元
几年前的刚需族，随着收入和居住需求的提升，将逐步加入换房大军。换房族多集中在两个年龄段，一群是30～35岁之间、子女在2～4岁的“首改族”，为了子女以后入学或拥有更舒适的居住环境，希望能入手一套宽敞的市区房或者郊区房。另一群则是子女已毕业工作，老夫妻未必需要再住在市区老楼中，也想换套环境较好的郊区房。何时才是最好的换房时机呢？
时机1：淡季是换房好时机
在淡季购房，往往还有不少潜在的优势。
首先，看房可以看得更通透、更彻底。楼盘质量在淡季一般能够得到较好的保证。如果在旺季买房，售楼处每天接待的看房者络绎不绝，售楼员一般没有太多的时间向客户介绍详细情况，服务质量大打折扣。以北京为例，楼市热季屡屡出现日光盘，房子基本靠“抢”。购房人抱怨自己连房子是什么样子都不清楚，就订下了一套几百万的房子。但是淡季就不同了，一些楼盘无人光顾，门可罗雀，偶尔去一两个看房的，就会引起售楼员的特别注意，受到热情的接待，并耐心地讲解楼盘信息。
其次，可以货比三家，有价格优势。
就新房来说，开发商为了尽快回笼资金，往往在这个时期会想方设法吸引购房者的注意，打折让利、买房送礼等促销将会层出不穷，购房者由此会享受到更多的优惠。在观望期房价会出现松动，因此购房者可以获得更多的优惠。
在观望期内，不管是新房还是二手房，购房者都有可能得到优惠；同时对购房者来说，也不会产生因为追涨而造成的焦虑心情，因此在下决定时会理性得多。
实际上，当楼市处于上升通道时，购房者往往会因为盲目追涨而丧失理性。曾经经历过换房的高女士称自己悔不当初。她说2013年自己换房时，正处于楼市上升时期，一月一价，几乎是好几个人在抢一套房，房主不停涨价，三天报价涨了20万元。 李女士说：我的感觉就是如果不买的话，下回就没有机会了，所以心里感到非常着急，匆忙下了决定。等花了巨资买到房以后，发现诸多不满意的地方。
时机2：房贷政策优惠期
换房涉及四大成本：转手税费；卖低损失；早期优惠利率不可复得；租房过渡。
如果你买卖一套未满5年的房子，税收将是一大笔支出。其中最大的一项税目是营业税：领取房产证不满5年出售的，需缴纳总价5.5%的营业税。其次是个人所得税，非家庭唯一一套住房的须按总价的1%缴纳。90平方米以上房需缴纳契税1%。按照国税总局的相关要求，按差额20%，对其转让净所得额征税。新购一套未满五年的二手房，且非唯一住宅，那么税费成本至少将达到交易额的7.5%左右。
而房贷利率损失更大。早期首套购房，房贷利率最低可以到7折至4.5%，而二套房利率当前一般为基准1.1倍。如果你买一套价值200万元的房子，贷款100万元20年还清，总还款金额会比以前多还36万元。
当政府推出购房刺激政策时，换房成本会大幅降低。比如，税收优惠，房贷利率优惠。
当前楼市下滑，各地均放松限购措施，如福建省房贷偿清后，再购房按首套认定；安徽省铜陵救市，买房补契税；有些地方还放开了住房公积金二次贷款的政策限制。
而其中二套房贷的松动无疑最为诱人。
江西是2014年首个放松二套房首付比例的省份。2014年8月21日，江西省政府网站显示，江西出台20条举措促进经济平稳增长，提出将适当降低二套房首付比例。重庆也推出了优惠，有银行“只认房不认贷”。8月17日，重庆某国有大型商业银行人士透露，目前该行对二套房的认定标准主要以认房为主，即只要名下（以家庭为单位）没有住房，不管之前在银行是否有房贷记录，都可以认为是首次购房，再买房时可享受首套房的标准，首付三成。
在政策优惠下，无论是纳税额和房贷，都将给换房人群带来实质的优惠，换房人可以抓住这种机会。
时机3：“先买后卖”还是“先卖后买”
对换房人来说，还存在一个问题，房屋一买一卖之间，存在一个时间差。是“先买后卖”还是“先卖后买”？
卖得过早，自己还没有看上新房子，资金拿到手上，如果房价出现波动，损失可能会比较大。不少人在换房中先卖了房后再去买，发现房价却上涨一大截了，原来的预算根本就不够。
具体解决方式有这么三种：卖旧买新同步进行，卖旧之后先租房再买房，先抵押再买新房。
买、卖同步最为便利：卖旧房和买新房这两个过程同步进行，是平稳安全度过换房过渡期的最佳选择。最大的好处就是能够尽最大可能地缩短换房过渡期。但现实问题是要做到双方步调一致，难度实在不小。
先卖后租要技巧：有不少比较理性的换房一族先卖掉自己的旧房，然后精心挑选新房，直到自己满意为止。在此期间，他们通常会选择租房来过渡。
业内人士建议，不要在房价上涨预期比较强烈的阶段采用这种方式，否则几个月过去了，要买的房价嗖嗖上涨，换房者将损失一大笔钱，容易出现预算不够的状况。业内建议，如果处于价格下行的阶段，这种方式则比较好。
先买后卖留意资金成本：如果市场行情不太令人满意，买卖不是很活跃。换房一族不愿选择在此时卖掉旧房，他们可以选择押旧买新的方式来完成换房计划。
由于老房子还没有卖出，手头缺少周转的资金，买新房首付款的来源是最棘手的难题，所以通过各种渠道筹措资金非常重要。购房者“融资”的手段也是五花八门，比如，在相关金融担保机构的帮助下进行融资，依靠父母、亲戚朋友的资助。另外，巧妙地利用自己原来老房子进行抵押，获得短期贷款解决资金周转需求，也是一个不错的方法。
