城镇居民购买农村房屋一般由两种情况，一种是购买一般农村私有房屋；一种是购买农村集体土地上集中进行的房地产开发所形成的“小产权房”。
关于城镇居民购买一般农村私有房屋的法律效力问题，实践中一般由两种观点，一种观点认为城镇居民购买农村房屋合同原则上是无效的；一种观点认为应赋予该类合同的效力，这个是社会实践发展的需要。
关于这个问题，从目前情况看，第一种观点仍是主流观点和司法实践认定的基准。
虽然我国立法并没有涉及城镇居民是否可以购买农村房屋的具体规定，农村房屋能否转让给城镇居民处于不确定状态。因此，单纯依据合同法第52条的规定并不能否定该合同的效力。
在私法领域，一般奉行的原则是“法不禁止即自由”，如果按照这个角度分析，好像农村居民是可以向城镇居民出卖自己的私有住房。
然而，在我国现阶段，国家意志必然影响司法裁判，而国家意志不仅可以通过法律法规的形式表现出来，也可以通过国家政策的形式表现出来。
《民法通则》第6条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
很明了，由于国家法律没有对城镇居民购买农村私有房屋的规定，那么，就要看政策了。
因为国家三令五申多次强调，禁止城镇居民购买农村房屋。因此，在法律没有明确规定的情况，城镇居民购买农村房屋不符合国家政策。这就是为什么主流的司法观点均认定城镇居民购买一般农村私有房屋以无效为原则的原因。
然而，并非所有情形下的此类交易均是无效的，下面几类交易就应该排除在外，而认定有效：
1.出卖人将宅基上所建房屋卖给城镇居民前或者同时，该房屋所占宅基地被国家征收转为国有土地，原农民身份的出卖人转为城镇居民的。此时宅基地性质发生变化，可以认定房屋买卖合同的效力。
2.城镇居民购买农村私有房屋后，该房屋已经有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用产权变动手续，取得了合法权属证书的，可以认定房屋买卖有效。
3.城镇居民购买农村私有房屋后，将户口迁入了房屋所在地，申请加入了当地集体经济组织，转为农民身份的，可以认定房屋买卖合同有效。
4.买受人虽然是城镇居民，但其配偶、父母或者子女为购房所在地集体经济组织成员的，且购房时是家庭成员共同出资的，而且共同居住的，村集体组织同意其购买合同的，可以认定为家庭共同购买，房屋买卖合同有效。
5.在1991年土地管理法修订之前，回乡落户的干部、职工、退伍军人、港澳台同胞等购买农村房屋的，可以认定房屋买卖合同有效。
6.对同一套房屋经过多次转手的，其效力的认定，应依据最后一手买受人的身份和交易情况，并结合前述处理原则认定。
7.城镇居民购买的小产权房，已经县级以上人民政府对小产权房所在小区办理了相关征地和出让、规划、施工验收的，补交土地出让金、交易税费等，依法完善了商品房出售的合法话手续的，可以认定房屋买卖合同有效，当然，可以让当事人合理承担有关土地出让金、交易税费等。
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