2021年房地产市场跌宕起伏，但市场基本面并没有改变，行业根本利益格局没有实质转变。刘全认为，房地产行业具有显著的超长周期性特征，行业高杠杆、高负债、高周转和高利润发展模式，已经对经济发展，金融市场稳定等构成了严重影响。因此，房地产调控政策的主要目标只是维护行业平稳发展。第四季度，房地产市场面临前所未有的压力，短期内部分城市调控政策改善预期仍存在，市场震荡较大的城市会出台相关救市政策，以有效稳定市场预期。当前经济增长仍面临下行压力，既要防止房地产市场下行传导其它行业，也要避免市场的负反馈机制扩大。
据央行发布金融统计数据显示，2021年三季度末，房地产开发贷款余额12.16万亿元，同比增长0.02%；其中，个人住房贷款余额37.37万亿元，同比增长11.3%。刘全认为，房地产行业属于资金密集型产业，行业发展高度依赖宽松金融信贷政策支撑。否则，房地产行业有可能会陷入一片萎缩。去年以来，疫情持续扩散，房地产贷款集中度管理制度、“三道红线”等叠加影响，部分房企频繁出现债务违约问题，并引发行业基本面的信用担忧。目前，虽然房地产金融政策有边际放松迹象，房地产市场红利逐渐收窄已经无法逆转，房价只涨不跌的时代已经结束。
据国家统计局公布数据显示，1-9月份，全国商品房销售面积130330万平方米，同比增长11.3%；9月单月，全国商品房销售面积同比下降13.2%；其中住宅销售面积同比下降15.8%。刘全认为，受房地产金融调控“三道红线”、“两集中”等措施影响，房地产市场已出现普遍降温趋势。现阶段房地产行业销售规模基本见顶，市场供需已转向结构性矛盾。一二线城市房地产市场需求仍然巨大，而部分三四线城市则出现了供应过剩问题。房地产市场需求规模受限，行业销售已逐渐进入下行通道。
刘全认为，房企债务风险频出，金融机构对房地产行业的风险偏好下降，导致房地产开发贷款增速出现明显下降。此前房地产企业利用高杠杆、高负债的发展模式已终结，行业发展面临重新洗牌。房地产市场在“房住不炒”，金融政策收紧的背景下，房企要降杠杆，个人购房者也要降杠杆。同时，也要警惕房地产市场硬着陆。随着社会经济不断发展，人口逐渐从农村向城市，从小城市向大城市、从经济欠发达地区向经济发达地区迁移，是世界城市化发展的基本规律。从长期发展来看，一二线大城市房价仍有上行空间，三四线城市房价要因城市而定。
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作者：刘全
时间：2021年10月31日
