为什么听过很多道理，却依然过不好这一生。因为根本就不会去做。
为什么看遍楼市分析，却依旧买不好一套房。因为也就是看看而已。
我们每天一早打开手机，埋头苦读，先看央行货币数据、统计局70城房价指数，再看微信、微博大V解读，限购、限贷、限售政策烂熟于心。手机里详实的数据分析、缜密的逻辑推理、一致的解释判断，让自己如痴如醉。有那么几个瞬间，突然觉得自己顿悟了市场逻辑，掌握了世界。
然而世界远比我们想的复杂。每天花那么多时间学习，却忽略了真正重要的东西——独立思考。
一味地输入，只是知识的广度在不断拓展，仅此而已。认知可以给到思考灵感，但是不能替代思考。
这是一个充斥着眼界和格局，却匮乏脑洞和思辨的时代。
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楼市是楼市，买房是买房
楼市分析和买房研究看上去差不多，其实是两个领域。
楼市分析更宏观，涉及经济、政策、供求、货币以及行业实体，讲的是数据分析和定性判断，更接近于经济分析，研究的是产业发展，为政府、开发商和买房人各类人群服务。楼市分析解决的是“买不买”和“什么时候买”的问题。楼市分析讲究装逼，偏向于“道”的层面。楼市分析师类似于证券分析师，一样的算命解签，押注未来走势。
下图是楼市分析。
而买房研究更接地气，关心的是某个城市、某个小区的价格、银行贷款办理方式，如何适应限购政策，如何规划资产配置。买房研究解决的是“怎么买”的问题，更偏向于术的层面，讲的是实操。聊买房研究的一般是有多套房投资的达人，他们专注于踩盘、与银行打交道，对局部微观市场极为敏感，给出具体的买入建议。
下图是买房研究。更多干货碍于舆论环境和信息私密性，不便公开。
买房研究离不开楼市分析的大方向，楼市分析也需要买房研究实现落地。
楼市分析师能把楼市运行轨迹说透彻，但不一定能指导买对房，因为自己也没买多少。买房达人可以把实操细节讲清楚，但不一定能判对大势，因为忙着踩盘没看宏观。当然也有个中翘楚，兼顾看清形势和下手快准狠的。
作为买房人，看手机自媒体推送时，先要弄明白对方到底在给你讲的是楼市还是买房。买房人心里的问题总是具体的买房指导，比如500万预算买哪里，恨不得对方推送房源。但下定前也离不开楼市分析的宏观判断，你至少要知道时机啊。
如果一定要把楼市分析和买房研究比较下，谁更重要的话，大部分情况下是买房研究更重要一些。
牛市重实操，淡市讲趋势。中国楼市总体处于牛市，大多数年份里，不需要特别懂判断大势，做多就行了。而房子是大额低频交易，很少有人一上来就懂房票、贷票规划，楼层、户型瑕疵的折价，二手房东谈判的技巧。这些实操经验是非常宝贵的。但当下处于牛市向静淡市过渡阶段，多看看楼市分析还是可以帮小白搞明白别去买三四线城市的坑子盘。
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买房子，还是房产
我的微博、微信上私信留言很多，问题都是这样的，我是自住，想买XX小区的房子，预算XX万，然后介绍下房源情况，问是否可以买。有意思的是，最后都会多问一句，这个房子买了会不会涨。
平时与朋友交流聊起房子，朋友们都会发表很多观点，算不上专业，但很真实。来自于各行各业的白领，想法很类似：事业难为，中产阶级要保护自己财富，还得靠投资先行。关于房产投资的民间意识已经全面打开。
这一轮牛市和以往几轮牛市不同之处不是涨幅，而是群体认知。过去的2009年四万亿也是全面开花，涨幅翻倍，再早一些的2005年，也有极大涨幅，为什么当年的几次大涨没有像今天这样大范围建立起财富管理的意识。原因是互联网和自媒体的快速发展，增加了传播广度，使得房产增值人尽皆知。
现在，房子身上的资产属性彻底被大家认可。
但是房子就是这么纠结的东西，它既是一个家，又是一个投资品。当你给它赋予太多东西的时候，你就得考虑太多维度，无形中给自己背上包袱。适合作为家的房子，要么地段好，要么品质佳，这样的房子单价不会便宜，基数高涨幅自然就会弱一些。适合投资的房产，近郊次新多一些，交通配套孕育中。相信我，看过之后你肯定不会喜欢自住的。
所以买的是房子还是房产，背后逻辑是不一样的。我的建议是：如果是买第一套或者置换自住，你买的就是房子，把它当作一个家。它里面会承载着孩子的成长、老人的依存、家庭的和睦，你要考虑的是住的舒服，所谓财富传承放到以后再说。从第二套开始，你买的就是房产，彻底地把它物化，当作一个可售产品。购入时就要站在未来客群、竞品的角度思考，最大化利润。很多人一上来就错了，你把产品当作了家，寄托了情怀，豪装精护，客户不会为此买单的。
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非标的知识才值钱
今天早上坐地铁，看到有个小伙子拿着手机，聚精会神地在看会计培训课程，这是要考CPA呐，精神可嘉。这个考试说实话还挺难的，但实际性价比很低，我身边至少认识3个CPA，艰难考出通过之后，也仅是认定你作为会计达人，可能给你跳槽时作为一个辅助手段升迁一级，但也就是如此了。你花费几年的精力，在别人既定的标准里搏杀，换来职场一级，不值得。
我们每天在手机里看各种房产自媒体、新闻，其实也是一回事。你以为这种开放式公开媒体推送的、标准化的信息看上去内容丰富，可以帮你掌握最新趋势，从此人生与众不同。
错了。方向弄反了。
社会利润已经逐渐从增量获益转向存量博弈，这点从近年来的企业竞争之艰难就能体会到。相应的，人与人之间竞争也逐渐进入存量博弈阶段。千人一面、标准化的知识只能打平这个时代，知识竞争的模式已经改变。知道的多并不牛逼，知道别人不知道的才是牛逼。
这个时代欢迎的是有创新思维的非标准知识。就像互联网公司通过创新颠覆传统公司的方式，聪明的竞争者不应该在领先者的框架下突击深入，而是要选择降维打击，通过找到规则、标准之外的机会，逆袭取胜。人才的竞争也是一样，你不应再继续在已有的领先者知识框架下，再重复前人的脚步，你再努力，也只是在复制。而是要走出自己的路。
楼市是个非常微观的领域，每一单交易最后都要落地，落地到具体板块、楼盘、房源，而不像股市给你个股票代码就完了。这是个非标准化的市场，每一单交易各有各的不同，有共同的财富价值观，但又有差异的市场观。
偏宏观的专业意见和偏微观的执行操作，这当中就产生巨大的问题。其实是每个买房人的个体机会。因为对每个买房人来说，最大的优势在于细节。对你所在的城市、板块、楼盘，你肯定比大V们熟悉的多的。买房人应该更专注于多分析别人给出的指导方向，琢磨专业意见背后的思维模式，然后再结合自己的判断，落地踩盘200套，得出自己独到的见解。
贵在创新。发现属于自己的模式，这一片天空都属于你。
亚里士多德说过：上帝所做的、胜过一切想像中的幸福行为，莫过于纯粹的思考，而人的行为中最接近这种幸福的东西，也许是与思考最密切的活动。
人与人之间的竞争，努力并不重要，重要的是建立思维框架。
能让你赢的是洞见而非认知。拉开差距的是一个个重大的决策，决策来自于洞见，洞见来自于独立思考。
