假如帝国黄昏到来
最近《帝国的黄昏》这篇文章，在几个知识星球里都有转载，星主说好，于是我抽空拿来读了。这篇文章从宏观经济的层面，介绍了中国目前的债务状况，并展望了假如债务危机降临，中国经济的走向。内容讲的是宏观经济，要是放在以前，我肯定是随便读读，有点大致的印象就可以了。
不过这次，却不同。为什么呢？因为文章提到的债务危机，和房市有很大的关系。房市和我有什么关系呢？要是以前，我也觉得和我半毛钱关系没有，自己住的房子有了，我又不投资，房价涨跌我一点也不关心。除了偶尔听了炒房发财的故事会眼红，但这些人和事离自己太远，并且自己也没钱再投资房产，也就是听听罢了。
不过，最近有几件算是和房产投资相关的事情，让我的想法开始有了改变。
首先，我刚刚读完《穷爸爸富爸爸》。书中的核心就是资产，通往财富自由的方法，就是不断的积累资产，带来更多的被动收入。积累资产的过程，就像是不断的灌溉一棵树，让它的根系越来越深，直到有一天，我们可以不用灌溉，这棵树自己就不断生长，绿树成荫，我们就能享用树下的阴凉了。而房地产就是读者最为推荐的一种资产。
最近在三九的投资学院，听到了玉米的分享。玉米是一位高校女教师，有稳定的工作，但是手头积蓄并不多，依靠合法的手段，利用银行的各种贷款，短短的半年时间，就购置了两套房产，浮盈接近150万。她的故事，让我看到了普通工薪阶层，进入房产投资领域的可能，那就是利用杠杆。
身边的人做到很重要。我的圈子里有两个人在进行房产投资，一位是我的二姨妈，8月份我还去北京看望她，她跟我讲了一些投资的事情；还有一位是写作群的兰姐，她一直在美国做房产投资，从她的文章看，收益一直很不错。
虽然，我现在不确定究竟要如何去实际操作。但是，上面的几件事情，仔细梳理，实际上从底层财富观念，到实际操作层面，为我打开了投资房产的这扇门。所以，当我看到《帝国黄昏》时，我的感觉已经发生了变化，因为这件事和我很可能有关系了。我想从这篇文章里，看到更多关于房产投资的信息。
现在是买房的时机吗？房价会降吗？
老实说，刚听完玉米分享的时候，有种冲动，恨不得马上就去办贷款买房。不过，三九老师的告诫，很快就出现在我的脑海里：
任何投资市场都有周期。投资不懂周期，就像打仗不懂兵法。
房地产也不例外。
那么，我的问题来了：
现在房产价格处在周期的那个阶段？
房价会继续涨还是会降？
现在是投资的好时机吗？
这几个问题，如果不解决，不弄清楚，搞不好会出问题。如果现在已经是牛市到熊市的过渡期，那么现在入市就会买在高点，接下来等待你的就是长时间的降价，财富缩水。
那《帝国黄昏》的观点是什么呢？论据又是什么？
先把观点摆出来：
中国的债务（房价）很可能已经非常接近于极限了
作者的论据是以下的两个个数据：
私人债务/GDP
目前的中国：210%
2007年，次贷危机之前的美国：170%
1990年，房产泡沫破裂之前的日本：220%
居民债务/可支配收入
目前的中国：90%
2007年，次贷危机之前的美国：120%
1990年，房产泡沫破裂之前的日本：100%
从数据上来看，确实已经非常接近美国和日本的情况了。
为什么拿这两个数据来做比较呢？我们首先看看，债务和经济的关系。
国家需要发展经济，需要投资或者消费，而债务，尤其是在发展的初期，就可以用来投资或者消费，提高的生产力，可以简单的理解为提高GDP 。
下图为中国私人债务/GDP 的趋势图：
可以看到在2001~2008年，比值没有太大的波动，说明债务和GDP的发展是匹配的，就是虽然债务在涨，而债务用在能够提高生产力，增加产值，产生经济效益的地方，所以比值是稳定的。而过了2008年，比值一路飙升，从120%涨到了200% ，说明债务的增加，高于产生的经济效益，很大部分的债务并没有产生经济效益。
那这些债务去了哪里呢？
大家知道，中国经济一直在飞速的发展，人们看好这个国家的未来，于是资产，比如房产和股票有了上涨的市场预期，大量资金的涌入推高了资产市场的价格。房价的不断飙升，又让很多人看到了发家致富的机会，于是开始有人用贷款来买房，这样的债务只能推高资产的价格，不能产生经济效益。这样做的人越来越多，债务和GDP的比值就不断的攀升。
而此时，债务的背后不是经济效益，而是被炒作的资产高价格。就如同价格是不能无限增长一样，债务也是不能无限制增长的。总有一天，债务人会意识到，借的债太多了，可能无法偿还；债权人也会意识到，借债人可能没有能力偿还这么多的债务。整个过程开始反转，债务减少，导致消费，投资减少，而一个人的消费，投资就是另一个人的收入，于是收入减少。收入减少，让债务人更加不敢，或者没有资格借钱，债务继续减少，同时无法承担高价格的资产，于是资产价格也开始崩盘。收入和资产价格同时下跌时，大量的违约就会产生，违约导致低压的资产拍卖，会资产价格下跌的速度，从而形成恶性循环，一场经济危机爆发了。
所以当债务到达一个极限时，就会发生经济危机。虽然我们不知道，这个极限在哪里，但是通过数据的对比，我们至少可以判断，中国的债务状况风险很大，房价不跌真的只是一个神话，近期买入房产的风险会非常大。
我们可以用贷款抄底吗？
从上面的分析来看，房价大概率会跌。但是，房价跌下来，我们可以使用贷款抄底吗？这取决于两个因素，银行系统有没钱和个人有无贷款能力。
房地产市场的波动，无论是在哪个国家，对经济的冲击都是巨大的，中国也不例外，请看来自文章的摘录：
例如根据南开大学国家经济研究院院长夏斌今年3月在清华大学的演讲中所运用的数据：“2016年底，中国涉及房产的贷款有26.7万亿，占全部银行贷款25%。到现在（今年3月），真正和房价、地价相关的贷款已经达到了70%。“
可以看到，和房产市场有关的贷款已经占银行贷款的70% 。可以想象，房价下跌，对中国的银行体系冲击会有多大。那些违约，会产生巨额的坏账。而银行系统如果出现问题，一定会影响整体经济的运行，企业出问题，个人的收入会缩减，也就会丧失贷款的能力。
那么，如果中国发生债务危机，会不会引发，灾难性的经济危机呢？
作者的答案是：不会
下面是为Ray整理的所有发生过货币危机进而导致通货膨胀案例的一些数据：
我圈出了三个最重要的，分别是外债占GDP的比 —— 平均值为46%，中国为13%；经常账户（贸易是顺差还是逆差）—— 平均值为负6%，中国为正1.75%；外汇储备占GDP的比 —— 平均值为10%，中国高达23%。
从上面的三个数据可以看到，中国的情况要好很多。
首先，发生债务危机时，大量坏账产生，政府不会坐视不管，中国政府也一样，几乎都会选择印钞和降息，就像美国次贷危机做的那样，大量的资金注入银行体系，银行体系一定不能出大的问题。
这时会有一个风险，就是货币会贬值。好在中国的外债比例比较低，外汇储备充足，货币贬值就不会引发，严重的外来资金对人民币的挤兑，即使发生了一定规模的挤兑，外汇储备可以用来回购人民币来稳定汇率，从而阻止更糟糕的货币过度贬值和严重的通货膨胀。中国不会发生货币危机。
而且，中国是一个出口大国，货币适度的贬值，会增强出口产品的竞争力，从而增加人民的收入，恢复经济。除此之外，政府会借钱大搞投资建设，提振消费，保证实体经济正常的运行和发展。
Ray在书中也写到，在所有债务危机的案例中，最终政府都会选择印钞，（由政府）借钱大搞投资以及让货币贬值。那些行动越快的国家，恢复的也越快。
所以说，大概率，中国的银行体系和实体经济不会受到致命的冲击，这要取决于政府的决策和反应速度。
如果是这样，对于个人来说，在房地产市场处于低谷时，是很有可能获得银行贷款购置房产的；而且，在那个时候，银行的信贷政策应该会更加的宽松，来鼓励贷款，恢复债务规模。
个人如何做呢？
首先，既然债务已经接近极限，很显然，最好的做法就是等待，等待拐点的到来。
而更具体的问题是，拐点出现，房价出现逆转时，什么时候是最佳的出手时机呢？
下面是美国债务与GDP的比值变化。
虽然美国政府出手救市，但是最终也无法马上挽回局面。如图，美国的债务与GDP的比依然在快速的下滑。
因此，如图，美国房价也在大幅下滑
无论是债务还是房价，都经历了2008到2012年的4年时间来恢复。对于中国来说，4年的时间是可以作为一个简单的参考。
我的意思是说，房价在低谷的时间不会太短，需要几年来恢复元气。但是究竟要多久，没人能够准确判断。不过，从两张图来看，房价和债务与GDP的比值趋势高度一致，所以判断房价，债务和GDP的比值或许是一个不错的参考。
对于手头子弹有限的人来说，可以尽快的了解和学习如何使用银行贷款这个杠杆。
总结
关于趋势的判断：
1 房价处于高位的极限，很可能很快会逆转
2 中国不会出现货币危机，整体经济不会崩溃；但需要以年为计的时间来恢复
3 经济低谷时，银行的信贷政策可能会放宽
个人如何做：
1 目前不要入市，就是等待
2 了解学习如何申请和使用杠杆，等待时机到来
以上仅为个人观点，不可作为投资参考。
